2018年中國樓市出現(xiàn)調(diào)整，尤其是下半年調(diào)整力度較大，部分城市也出現(xiàn)了政策松動和微調(diào)，關(guān)于市場底部、政策底部的討論隨之增多。在住建部2019年穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的定調(diào)下，理性總結(jié)2018年中國樓市特征，精準預判2019年中國樓市走向，成為當前市場參與者較為關(guān)心的內(nèi)容。
展望2019年，全球經(jīng)濟增長前景轉(zhuǎn)淡，中國經(jīng)濟降速、宏觀政策穩(wěn)中趨松。在此背景之下，中國房地產(chǎn)政策與市場該何去何從？以“2019年宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)形勢”為主題的易居論壇日前在上海舉行。研究機構(gòu)、開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)產(chǎn)從業(yè)人員300余人與會，圍繞2019年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢、房企戰(zhàn)略調(diào)整等展開了深入研討，凝聚共識。
華東師范大學終身教授、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳在中國改革開放四十周年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主題發(fā)言中指出，縱觀改革開放以來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和探索，可以認為這是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史奇跡，從房地產(chǎn)各類指標上，與改革開放造就中國經(jīng)濟奇跡一樣，都可以得到印證。在這一期間，包括土地、資金、勞動力等房地產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵生產(chǎn)要素的投入與房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額等產(chǎn)出，均保持了持續(xù)快速增長的態(tài)勢。從民生和經(jīng)濟的雙重角度看，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對改善居民居住條件、推動城市經(jīng)濟發(fā)展的作用巨大，做出了重大的貢獻。展望未來，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以重點圍繞存量市場、供給結(jié)構(gòu)、新興領(lǐng)域、長效機制等做創(chuàng)新。要積極關(guān)注未來中國房地產(chǎn)業(yè)的新特征、新方向、新趨勢和新模式，進而真正促進中國房地產(chǎn)業(yè)從高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，促進其可持續(xù)發(fā)展。
樓市預判：政策微調(diào) 交易略降
此次論壇上，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了《2018-2019年全國房地產(chǎn)市場研究報告》。報告對過去幾年樓市特征進行了總結(jié)，同時也對2019年樓市特征進行了預測。報告指出，2017年底，預測2018年特征為：改革轉(zhuǎn)型，回歸理性。這一預測已得到實踐的驗證。展望2019年，預測行業(yè)特征為：樓市過冬，防止過冷。2019年，全國樓市將延續(xù)2018年8月開始的降溫進程，全國多數(shù)地區(qū)的樓市都處于過冬狀態(tài)。
從政策預判來看，報告認為，2019年政策方向是明確的，即在“房住不炒”大前提，因城施策，分類指導，部分地區(qū)部分領(lǐng)域會有所松動。第一、供給端政策：租賃市場改革力度將加大。比如說在農(nóng)村集體建設(shè)用地市場上，會鼓勵相關(guān)開發(fā)商積極介入此類土地開發(fā)，但約束條件依然是明確的。第二、需求端政策：限購松綁的可能性加大。同時，除房屋買賣市場以外，在房屋租賃市場上，會進一步利用各地搭建的租賃交易平臺，積極鼓勵承租者租房，一系列**性的或鼓勵性的住房租賃政策有望出臺，進而利好消化目前部分租賃房源。第三、價格端政策：兩手抓的思路更加清晰。比如說，從新房買賣市場的角度看，房價管控的考核體系或有重大調(diào)整，即不單純以房價的增幅作為考核體系，而是更加強調(diào)和所在城市GDP增幅或居民收入增幅等指標掛鉤。
從房地產(chǎn)指標的預測來看，報告針對供給、需求和價格進行了分析。第一、供給端預測：全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預計2019年下降10%左右；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預計2019年下降6%左右；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預計2019年增長3%左右；100城庫存與去化周期方面，庫存將步入上行通道。第二、需求端預測：全國商品房銷售面積預計2019年下降6%左右；35城商品住宅成交量預計2019年下降5%左右。第三、價格端預測。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價預計2019年與2018年持平；全國商品房成交均價預計2019年上漲4%左右。
企業(yè)戰(zhàn)略：緊隨改革 穩(wěn)步轉(zhuǎn)型
上海虹橋商務(wù)區(qū)投資置業(yè)公司副總經(jīng)理席伯峰表示，上海當前長租公寓發(fā)展的力度較大，政策**也比較多，各類企業(yè)積極遵循“多主體供給、多渠道保障”的政策邏輯，積極推出較多的房源，有效地滿足了租賃市場的產(chǎn)品供給。對于此類供給來說，需要有兩個考慮點。第一、當前此類供給的投放呈現(xiàn)了爆發(fā)式的特征，但是市場需求的釋放可能是一個間接的、緩慢的過程，所以后續(xù)需要繼續(xù)關(guān)注此類房源密集入市所帶來的市場效應(yīng)和影響。第二、包括國企在內(nèi)，當前對房源都有積極投放，但這不能單純理解為經(jīng)濟或商業(yè)行為，而更應(yīng)該理解為社會民生責任和社會管理責任。這個姿態(tài)不能變，也是長租公寓運營企業(yè)發(fā)展的大計，在這個基礎(chǔ)上可以積極考慮房源的投入、產(chǎn)品的定位等微觀問題。
中梁控股集團副總裁李和粟表示，當前房地產(chǎn)市場的調(diào)整帶來了幾個深刻的感受。第一、因城施策的導向，會使得各地樓市繼續(xù)分化，同時不同企業(yè)對于當前市場的周期和下行的感受是不一樣的。第二、房地產(chǎn)市場的集聚度非常高，這也使得競爭的壓力更大。尤其是在當前企業(yè)競爭環(huán)境下，低于1000億年度銷售規(guī)模的，都不算大規(guī)模，很多企業(yè)還是需要朝千億目標繼續(xù)努力。而在大企業(yè)的圈層中，大家的認同都是趨同的，策略也比較成熟，基本屬于高手過招。在此類競爭環(huán)境下，房企的利潤率也會被擠壓，即弱于過去的盈利水平。第三、從規(guī)模上看，雖然近兩年全國新房銷售面積可能近歷史最值，但未來幾年仍能保持較高規(guī)模，需要注意的是，市場需求呈現(xiàn)了多樣化的特征，這是企業(yè)參與房地產(chǎn)投資需要關(guān)注的地方。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽表示，軌道交通地產(chǎn)可以成為很多房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要立足點，尤其是在房地產(chǎn)市場下行和調(diào)整的周期中更是如此。在過去幾年軌道交通的政策明顯是收緊的，但是從2018年發(fā)改委的政策動向看，各類軌交批復開始增加，所以其會創(chuàng)造更多的市場機會。同時，當前軌交建設(shè)方面的融資機制有調(diào)整，不規(guī)范的舉債模式被禁止，各類不合格的PPP模式也會被叫停，此時就引發(fā)了一個問題，即軌交建設(shè)的資金從哪里來。所以展望2019年及未來的軌交物業(yè)建設(shè)，預計各地地方政府的土地政策會更加**、地價方面也會進行穩(wěn)定，類似領(lǐng)域釋放了積極的信號。對于各類開發(fā)商來說，可以積極關(guān)注此類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的機會，以實現(xiàn)更好的轉(zhuǎn)型。
樓市建言：放眼未來 冷靜對待
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，一輪樓市大行情結(jié)束后，會經(jīng)歷較長的調(diào)整時間、較復雜的降溫節(jié)奏，這個過程會有余波、有輪動，中間也會有一定的異動，但大趨勢不改。判斷此類周期變動，需要格外關(guān)注“大行情”和“小行情”、“過度透支”和“適度透支”的概念。在市場下行的判斷下，也要關(guān)注不同城市和區(qū)域的降溫態(tài)勢，即區(qū)域分化特征。從城市分類看，預計2019年一線城市會“見底”，但廣州會稍微有點差異。二線城市除少部分城市外，大部分城市尤其是中部、西部、東北和西南等城市，基本上是“探底”的過程。三四線城市是“無底”的特征，不能幻想有底，其離底部是很遠的。至于五六線城市，可以用“全劇終”概括。過去此類城市有普漲，也有透支，考慮到此類區(qū)域人口流出和經(jīng)濟偏弱的特點，市場交易會面臨較大的壓力。
華東師范大學房地產(chǎn)系主任胡金星表示，當前需要積極關(guān)注住房制度的改革，尤其是關(guān)注此類改革中的創(chuàng)新，比如說住房金融制度的創(chuàng)新。以REITS、ABS、MBS等金融創(chuàng)新為例，過去此類金融模式并不直接以住房為標的，但是現(xiàn)在隨著租賃市場的啟動和發(fā)展，也獲得了介入租賃業(yè)務(wù)的機會。此類操作帶來兩個利好。第一、促進此類金融創(chuàng)新工具的更廣泛應(yīng)用，有助于配合住房金融體制改革的進程。第二、通過此類試點，也為企業(yè)在加快資金回籠和走輕資產(chǎn)道路方面提供更好的思路�？陀^的說，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在增長速度等方面有下滑的態(tài)勢，這也是一個不爭的事實，但是憑借此類制度創(chuàng)新和商業(yè)模式創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)依然可以在這個過程中煥發(fā)出新的生機，市場機會依然是較大的。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期全國部分城市出現(xiàn)了政策調(diào)整，引起了大家的關(guān)注，即政策是否迎來了拐點。而衡陽近期政策“先出臺后撤銷”的做法，更讓大家感受到政策調(diào)整的壓力，這說明政策放松會考慮很多內(nèi)容，目前是試探階段，比較謹慎。當然類似政策反復的特征，更要促使我們思考政策調(diào)整的邏輯。第一、對于涉及房價、市場交易秩序、市場預期等概念，政策的松綁相對會謹慎，即不會輕言放松。第二、對于市場成交量、庫存、物業(yè)結(jié)構(gòu)等概念，政策上相對會有所放松，體現(xiàn)了“政策分類指導”的導向�？傮w上說，對于2019年的政策調(diào)整，不用一驚一乍，要冷靜分析邏輯，進而做到對政策動向有更清晰和科學的把握，這也是市場參與者需要具備的素質(zhì)和條件。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
