中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告（2018年12月）》顯示，11月房?jī)r(jià)下跌城市較快增加，重點(diǎn)城市住房成交量回升，預(yù)計(jì)未來(lái)，一線城市樓市或?qū)⒙氏染徛龔?fù)蘇，二三四線城市仍將繼續(xù)調(diào)整。
報(bào)告分析了2018年11月房住房市場(chǎng)基本情況，認(rèn)為不僅一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，三四線城市也總體進(jìn)入房?jī)r(jià)下調(diào)階段，全國(guó)房?jī)r(jià)良性回調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開(kāi)發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的預(yù)期一再落空，開(kāi)始逐步降價(jià)售房。貨幣化棚改政策的調(diào)整，對(duì)二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用。
大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2018年11月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37個(gè)百分點(diǎn)。廣州、北京、深圳、上海四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌。其中11月深圳環(huán)比下跌1.39%，北京環(huán)比下跌1.64%，廣州環(huán)比下跌1.51%，上海環(huán)比下跌1.43%。與上年同期相比，2018年11月一線城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，廣州仍同比上漲8.19%。同時(shí)，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.782%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn)；二城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.306%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大0.193個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.678%，跌幅比上月擴(kuò)大0.572個(gè)百分點(diǎn)。
在房?jī)r(jià)下跌城市增多、跌幅增大的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量有所放大。2018年11月，十大城市二手住房成交量指數(shù)比上月增長(zhǎng)13.9%。重點(diǎn)城市住房成交量隨著價(jià)格下降而放大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因價(jià)格下調(diào)而喪失流動(dòng)性。還要看到，雖然房?jī)r(jià)都處于回落調(diào)整狀態(tài)，但各級(jí)城市房?jī)r(jià)調(diào)整的背景有所不同。同時(shí)，熱點(diǎn)城市住房租金穩(wěn)中略降。
報(bào)告認(rèn)為，從城市格局看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，受開(kāi)發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)及商品房庫(kù)存變動(dòng)因素的影響較小，市場(chǎng)變動(dòng)主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進(jìn)一步趨緊的可能性并不大。經(jīng)歷了2017年以來(lái)的持續(xù)調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定釋放。市場(chǎng)復(fù)蘇目前主要受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，一線城市樓市可能會(huì)率先緩慢復(fù)蘇。與此同時(shí)，二三四線城市大多仍處于增量房市場(chǎng)階段，當(dāng)銷售不暢時(shí)，住房庫(kù)存將再度增加，并反過(guò)來(lái)進(jìn)一步增強(qiáng)房?jī)r(jià)下降壓力。
對(duì)未來(lái)更好推動(dòng)住房市場(chǎng)健康發(fā)展，報(bào)告提出了對(duì)策建議，一是繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)，堅(jiān)持“房住不炒”。當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)下跌，總體仍屬于市場(chǎng)的正常調(diào)整，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然具有充足的流動(dòng)性。即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)暫時(shí)性下跌，也不宜出臺(tái)剌激或鼓勵(lì)購(gòu)房政策，避免房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。二是限購(gòu)、限貸等行之有效的需求管控政策，仍有必要繼續(xù)實(shí)施。住房總量不足仍然是一二線城市住房市場(chǎng)的主要矛盾，住房需求管控政策沒(méi)有整體退出條件。但在“房住不炒”的前提下，可以根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，對(duì)政策進(jìn)行微調(diào)。對(duì)于三四線城市而言，房?jī)r(jià)調(diào)控政策總體虛多實(shí)少，需要進(jìn)一步完善應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的政策調(diào)節(jié)機(jī)制，全面落實(shí)當(dāng)?shù)卣�(wěn)定房?jī)r(jià)的主體責(zé)任。三是繼續(xù)支持首次購(gòu)房需求，合理支持居民改善性住房需求。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)利率的調(diào)節(jié)，抑制首套房貸利率的大幅上浮，切實(shí)降低居民首次購(gòu)房的還款負(fù)擔(dān)。對(duì)于居民在一定時(shí)期內(nèi)買一賣一的改善性住房需求，應(yīng)創(chuàng)造交易便利和給予稅費(fèi)減免。通過(guò)市場(chǎng)過(guò)濾機(jī)制的作用，這將使更多居民的住房條件得到改善。
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