日前，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了2018年12月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）。報(bào)告指出，11月全國(guó)房?jī)r(jià)良性回調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。在房?jī)r(jià)下跌城市增多、跌幅增大的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量有所放大，表明住房市場(chǎng)處于良性調(diào)整狀態(tài)。
房?jī)r(jià)下跌城市較快增加 重點(diǎn)城市住房成交量回升
2018年11月全國(guó)房?jī)r(jià)良性回調(diào)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了延續(xù)性與穩(wěn)定性，部分開(kāi)發(fā)商及住房投資者關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控全面放松的預(yù)期一再落空，開(kāi)始逐步降價(jià)售房。大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2018年11月142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.802%，跌幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市為113個(gè)，比上月增加29個(gè)，占樣本數(shù)的80%。環(huán)比持平城市1個(gè)。
在房?jī)r(jià)下跌城市增多、跌幅增大的同時(shí)，重點(diǎn)城市二手住房成交量有所放大。在價(jià)跌量增的背景下，不僅市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)可控，而且居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)有所減輕，房地產(chǎn)調(diào)控取得了預(yù)定的效果。2018年11月，十大城市二手住房成交量指數(shù)比上月增長(zhǎng)13.9%。重點(diǎn)城市住房成交量隨著價(jià)格下降而放大，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有因價(jià)格下調(diào)而喪失流動(dòng)性。
重點(diǎn)城市成交量的放大表明住房市場(chǎng)處于良性調(diào)整狀態(tài)，這也為進(jìn)一步完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提供了有利條件。
各級(jí)城市房?jī)r(jià)均以下降為主 市場(chǎng)調(diào)整的背景有所不同
2018年11月，不僅一二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，三四線城市也總體進(jìn)入房?jī)r(jià)下調(diào)階段。大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2018年11月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37個(gè)百分點(diǎn)。廣州、北京、深圳、上海四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌。其中11月深圳環(huán)比下跌1.39%，北京環(huán)比下跌1.64%，廣州環(huán)比下跌1.51%，上海環(huán)比下跌1.43%。與上年同期相比，2018年11月一線城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，廣州仍同比上漲8.19%。
2018年11月二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.306%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大0.193個(gè)百分點(diǎn)。除了大連、沈陽(yáng)環(huán)比微漲外，其余二線城市房?jī)r(jià)均不同程度下跌。其中西安、青島、成都、武漢等曾經(jīng)的熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)下跌相對(duì)較快。
2018年11月，三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.678%，跌幅比上月擴(kuò)大0.572個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)樣本城市中，下跌的城市達(dá)91個(gè)，下跌城市占比77%。溫州、湖州、西雙版納、上饒、嘉興等三四線城市房?jī)r(jià)下跌速度相對(duì)較快。
雖然房?jī)r(jià)都處于回落調(diào)整狀態(tài)，但各級(jí)城市房?jī)r(jià)調(diào)整的背景有所不同。2017年下半年以來(lái)，一線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)調(diào)整，北京房?jī)r(jià)較2017年4月高點(diǎn)的最大跌幅曾接近20%。只要外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，市場(chǎng)隨時(shí)有可能重新復(fù)蘇。三四線城市上半年正經(jīng)歷了一波較快上漲，多數(shù)城市房?jī)r(jià)同比漲幅仍較高。由于目前才剛進(jìn)入階段性調(diào)整，距離再次復(fù)蘇仍需時(shí)日。二線城市的市場(chǎng)狀況則居于一線及三四線之間。
二三四線城市仍將繼續(xù)調(diào)整
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)。報(bào)告認(rèn)為，一線城市或?qū)⒙氏染徛龔?fù)蘇。從城市格局看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，受開(kāi)發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)及商品房庫(kù)存變動(dòng)因素的影響較小，市場(chǎng)變動(dòng)主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進(jìn)一步趨緊的可能性并不大。另一方面，經(jīng)歷了2017年以來(lái)的持續(xù)調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定釋放。市場(chǎng)復(fù)蘇目前主要受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策及復(fù)雜多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。一旦外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有所改善，一線城市樓市可能會(huì)率先緩慢復(fù)蘇。
二三四線城市仍將繼續(xù)調(diào)整。二三四線城市大多仍處于增量房市場(chǎng)階段，當(dāng)銷(xiāo)售不暢時(shí)，住房庫(kù)存將再度增加，并反過(guò)來(lái)進(jìn)一步增強(qiáng)房?jī)r(jià)下降壓力。2017-2018年，二三四線城市房?jī)r(jià)大都累積了不小的漲幅，客觀上也有調(diào)整的需要。
對(duì)此報(bào)告建議，繼續(xù)抑制住房投資投機(jī)，堅(jiān)持“房住不炒”。在城市化大背景下，住房供求矛盾長(zhǎng)期存在，“房住不炒”仍是新形勢(shì)下住房政策的前提；對(duì)于一二線城市而言，限購(gòu)、限貸等行之有效的需求管控政策，仍有必要繼續(xù)實(shí)施。住房總量不足仍然是一二線城市住房市場(chǎng)的主要矛盾，住房需求管控政策沒(méi)有整體退出條件；繼續(xù)支持首次購(gòu)房需求，合理支持居民改善性住房需求。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)利率的調(diào)節(jié)，抑制首套房貸利率的大幅上浮，切實(shí)降低居民首次購(gòu)房的還款負(fù)擔(dān)。
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