近期，國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)市場銷售量出現(xiàn)下降或出現(xiàn)政策調(diào)整，如山東菏澤，市場紛紛議論2019年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)重大調(diào)整，甚至預期2019年各城市房地產(chǎn)市場政策將會出現(xiàn)全面松綁。不過，剛結束的中央經(jīng)濟工作會議表明，2019年國內(nèi)的房地產(chǎn)市場政策，基本方向沒有改變，但一些城市的微調(diào)將會成為常態(tài)。
今年的中央經(jīng)濟工作會議表示，要構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。這基本上確定了2019年國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。
從今年的中央經(jīng)濟工作會議表述來看，2019年的房地產(chǎn)市場調(diào)控基本上還是沿著十九大確定的房地產(chǎn)發(fā)展的基本原則前行，就如筆者一直強調(diào)的，這一原則是中國房地產(chǎn)市場短期及中長期發(fā)展的基本原則，未來中國的房地產(chǎn)市場只能在此基礎上前行，決不會再回到房地產(chǎn)炒作投機的老路上去。
關于2019年中國的房地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟工作會議的思路是，一是堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。也就是說，盡管現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場距離“房住不炒”的定位還有一定的差距(比如房價過高，房地產(chǎn)泡沫巨大等)，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機炒作仍然很嚴重，但是讓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場由投資炒作為主導回歸到消費為主導，讓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格理性回歸這個原則不會改變。既然房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本原則沒有改變，那么想借助房地產(chǎn)的投機炒作及房價快速上升來推動經(jīng)濟增長，應當是不被允許的。在這一原則基礎上，地方政府要三思而后行。
二是房地產(chǎn)調(diào)控由去年“因城施策、差別化宏觀調(diào)控”轉變?yōu)椤耙虺鞘┎�、分類指導”的方式。這種轉變的核心是，在“堅持房子是用來住的、不是用來炒的市場定位”的基礎上，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的權力由以往中央政府掌握完全下放到地方政府的手上。地方政府可以根據(jù)本地的實際情況出臺不同的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不采取“一刀切”的方式。這可以調(diào)動地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的積極性，可以讓地方政府根據(jù)本地情況采取不同的政策。同時，也十分強調(diào)權力與義務對等性，即地方政府要真正地對房地產(chǎn)市場調(diào)控負起責任來，要承擔房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體性責任。
三是這種特別強調(diào)地方城市政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主體性，強調(diào)地方政府的責任，就要求地方政府對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展把握好，既要讓當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場得以健康發(fā)展，也不可能讓所掌管的房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離“房子是用來住的、不是用來炒”的市場定位軌道。如果說，有地方政府想炒作房地產(chǎn)，并讓當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場脫離該軌道，讓房地產(chǎn)市場的價格瘋狂上漲，那么中央政府就有可能對地方政府官員問責。所以，在“因城施策、分類指導”的方式下，地方政府要保證當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展而不是吹大房地產(chǎn)市場泡沫。
四是這次中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)2019年房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩大體系并舉，即完善住房市場體系和住房保障體系。這與去年所強調(diào)的租售并舉的房地產(chǎn)市場發(fā)展體系有很大不同。這種不同最為核心的是，政府會更加強調(diào)住房保障體系的建設。特別是對于一、二線城市來說更是如此。因為，在一、二線城市，要讓房地產(chǎn)市場價格以市場的方式在短期內(nèi)快速調(diào)整，回歸理性并非是容易的事情。如果這些城市的房價不調(diào)整、不回歸理性(目前北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、廈門(樓盤)四個城市的房價收入比分別高到了46、44、48、53)，居民的基本居住問題很難解決。所以加大力度發(fā)展住房保障體系是化解這些城市居民住房困難最為合適的方式。2018年深圳市政府規(guī)劃未來房地產(chǎn)市場采取4-4-2制度方式(即40%為市場商品房，40%為政府公租屋，20%為保障性住房)，預計這種房地產(chǎn)動作模式很快會在國內(nèi)一些城市推廣。所以，2019年發(fā)展住房保障體系會成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場較為重要的一塊。
總之，2019年國內(nèi)房地產(chǎn)政策基本上會沿著十九大的原則前行，基本原則和房地產(chǎn)市場發(fā)展方向不會有多大調(diào)整，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也不會全面松綁，各城市房地產(chǎn)政策微調(diào)是常態(tài)，市場不必大驚小怪。
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