2018年已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了很大的變化，最明顯的恐怕就是從熱到冷的轉(zhuǎn)變。特別是5月份以來(lái)，住建部約談12個(gè)熱點(diǎn)城市拉開(kāi)了房?jī)r(jià)大幅度降溫的序幕，而到了7月份，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的定位則給房地產(chǎn)市場(chǎng)完全潑了一盆冷水。那么，房?jī)r(jià)降溫會(huì)持續(xù)下去嗎？這恐怕是所有購(gòu)房者都關(guān)心的問(wèn)題。
筆者認(rèn)為，判斷未來(lái)房?jī)r(jià)走向，不僅要看眼前的變化，也要看長(zhǎng)期趨勢(shì)。就當(dāng)前而言，在樓市調(diào)控從緊基調(diào)不變的情況下，今年最后兩個(gè)月以及2019年的房地產(chǎn)或出現(xiàn)4大趨勢(shì)。
首先，一線城市正結(jié)束房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，買(mǎi)到就賺到的時(shí)代或迎來(lái)終結(jié)。樓市上半年，在限價(jià)等調(diào)控政策作用下，熱點(diǎn)城市一度出現(xiàn)一二手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，在買(mǎi)到就賺到的購(gòu)房心理作用下，市場(chǎng)也一度上演著搶房現(xiàn)象。不過(guò)，樓市下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)收緊。根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，那些房?jī)r(jià)長(zhǎng)期倒掛的一線城市，上個(gè)月二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)低于新房?jī)r(jià)格。比如，10月份，上海新房均價(jià)60056元/㎡，而二手房均價(jià)為51656元/㎡。在筆者看來(lái)，房?jī)r(jià)倒掛一旦結(jié)束，成交量下滑趨勢(shì)會(huì)更明顯。
其次，二三線城市樓市熱度分化，未來(lái)三四線城市或面臨更大調(diào)整壓力。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，一線城市具有樓市風(fēng)向標(biāo)的作用，因而受到調(diào)控政策的影響是最明顯的。二三線城市受人口、需求等因素影響，在因地制宜的調(diào)控政策下，樓市熱度分化是比較明顯的，對(duì)于東部省會(huì)城市或者城市圈內(nèi)的二三線城市支撐房?jī)r(jià)的因素依然存在。此外，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，過(guò)去兩年，在投機(jī)性因素的作用下，三四線城市購(gòu)買(mǎi)力和房?jī)r(jià)上漲空間被嚴(yán)重透支，未來(lái)房?jī)r(jià)的調(diào)整或面臨著更大壓力。
第三，房企降價(jià)步伐或繼續(xù)加快，新房市場(chǎng)以價(jià)換量，二手房市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市。近日，住建部以及新華社等官方通道已經(jīng)定調(diào)樓市調(diào)控不會(huì)放松。筆者認(rèn)為，繼“金九銀十”開(kāi)啟了促銷潮之后，未來(lái)兩個(gè)月甚至明年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷的可能性依然很大，特價(jià)房、一口價(jià)等放價(jià)形式或會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主流選擇。從新房市場(chǎng)來(lái)看，房?jī)r(jià)不會(huì)突然發(fā)生大的轉(zhuǎn)變，但是持續(xù)陰跌的可能性較大，只要樓市調(diào)控不放松，降價(jià)跑量會(huì)越來(lái)越頻繁。從二手房市場(chǎng)來(lái)看，主要特征表現(xiàn)在有價(jià)無(wú)市或只進(jìn)不出，換言之，成交冰凍還會(huì)持續(xù)，除非賣(mài)方愿意忍痛割肉。
第四，在“房住不炒”的定位下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)或轉(zhuǎn)移到樓盤(pán)本身的品質(zhì)和服務(wù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中所起到的地位還沒(méi)有發(fā)生逆轉(zhuǎn)，所以房?jī)r(jià)大跌的可能性很小。此外，在穩(wěn)步去杠桿和防控金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房?jī)r(jià)再次反彈的概率也比較小。在筆者看來(lái)，在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)，這種不溫不火的情況會(huì)一直持續(xù)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)該如何才能提前鎖定客戶，快速搶占市場(chǎng)呢？筆者認(rèn)為，最終還是靠房子品質(zhì)。特別是在房住不炒的定位下，未來(lái)房產(chǎn)的品質(zhì)和服務(wù)或會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展起著決定作用。當(dāng)然，房子品質(zhì)的提升，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好消息。
筆者認(rèn)為，如今可以確定的是樓市調(diào)控一時(shí)半會(huì)并不會(huì)放松，最終還是要等到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，從而實(shí)現(xiàn)過(guò)渡銜接并保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。此前新華社旗下的經(jīng)濟(jì)參考報(bào)曾表態(tài)稱房地產(chǎn)要要告別周期性，樓市調(diào)控五年都不會(huì)放松。所以，在筆者看來(lái)，在樓市調(diào)控持續(xù)收緊的基調(diào)下，調(diào)控政策對(duì)于2018年最后兩個(gè)月以及2019年的房?jī)r(jià)下拉力會(huì)進(jìn)一步明顯，所以2019年的房地產(chǎn)行業(yè)恐怕也不會(huì)有太大變化，樓市全面盤(pán)整還是進(jìn)行時(shí)。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
