2018年11月，上海房屋租賃指數(shù)為1921點(diǎn)，比上月上升2點(diǎn)，環(huán)比上漲0.12%，漲幅縮小0.11個(gè)百分點(diǎn)。11月，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)第五個(gè)月環(huán)比上漲，同比下跌0.29%。
11月，上海房屋租賃市場(chǎng)季節(jié)性淡季延續(xù)，流動(dòng)性逐漸減少，但租金依然窄幅上揚(yáng)，源于應(yīng)屆畢業(yè)生求租需求消退的同時(shí)，品質(zhì)改善型需求逐步提升，支撐了市場(chǎng)租金向上走勢(shì)。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，11月的市場(chǎng)表現(xiàn)：一、租金連續(xù)第五個(gè)月上漲，進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的11月租金不跌反漲，在于9月旺季漲幅出現(xiàn)年度峰值，后兩個(gè)月慣性使然。二、租賃需求逐漸減少，出房速度放緩，主動(dòng)降租的房源陸續(xù)出現(xiàn)。一是中低收入者受產(chǎn)業(yè)減少影響，以及城市商業(yè)環(huán)境整頓，外來務(wù)工人員就業(yè)崗位變化，有的離滬創(chuàng)業(yè)，租賃需求外溢；二是應(yīng)屆畢業(yè)生租房需求告緩，上季主力需求的秋招畢業(yè)生基本入市租房，而春招畢業(yè)生租房尚未入市，本月正處畢租需求斷層期。三、各分市場(chǎng)租金走勢(shì)迥異，低端市場(chǎng)上漲0.23%，中端市場(chǎng)上漲0.09%，高端市場(chǎng)下跌0.13%。其中，低端市場(chǎng)整體租金降幅最小，中端市場(chǎng)二室戶型租金漲勢(shì)依舊，高端市場(chǎng)租金由正轉(zhuǎn)負(fù)。四、供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化以適應(yīng)市場(chǎng)需求，其中新增房源中全配、**等比例上升，貼合當(dāng)下市場(chǎng)改善租賃；同時(shí)部分優(yōu)質(zhì)房源掛牌提價(jià)顯示了市場(chǎng)信心未失，尤其是中端市場(chǎng)租金繼續(xù)走強(qiáng)。五、中心城區(qū)租金走勢(shì)依然強(qiáng)于新興城區(qū)，臨近內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域尤為明顯。這些區(qū)域品質(zhì)租客增多，表明租客除追求房源品質(zhì)外，地段、商業(yè)配套、交通條件等外部因素也是選擇的條件。六、長(zhǎng)租公寓雖有機(jī)構(gòu)、中介等布局，但頭部機(jī)構(gòu)市占率不及一成，產(chǎn)品多為小戶型、低租金類型，市場(chǎng)龍頭效應(yīng)尚未顯現(xiàn)。截至11月30日，全市掛牌租賃房源49758套。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源12671套，內(nèi)外環(huán)間房源20099套，外環(huán)外房源16988套。
截至11月底，上海共推出214.02萬(wàn)平方米的租賃住宅用地，有普通商品房用地中受讓人持有的用于租賃的物業(yè)、普通的租賃住宅用地，還有首次推出農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住宅地塊。其中，29幅為普通租賃住宅用地，總規(guī)劃建筑面積約182.08萬(wàn)平方米；5幅集體土地試點(diǎn)入市的租賃住宅用地，全部位于松江區(qū)，合計(jì)建筑面積22.76萬(wàn)平方米。租賃住宅用地的擴(kuò)大供應(yīng)，表明上海市政府大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心，也將改變上海住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)格局。
11月，高端市場(chǎng)租賃指數(shù)下跌0.13%。其中，一室下跌0.07%，二室下跌0.16%，三室下跌0.15%。
除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測(cè)的50個(gè)高端房源板塊，48個(gè)下跌，2個(gè)上漲。高端市場(chǎng)租金走勢(shì)由上月微弱上漲轉(zhuǎn)為本月**下跌。中、大戶型出租降溫，房東主動(dòng)下調(diào)租金增多。從板塊表現(xiàn)看，高端市場(chǎng)內(nèi)新興城區(qū)板塊，如閔行龍柏金匯、青浦徐涇、浦東金橋分別下跌0.24%、0.22%、0.22%。中心城區(qū)中的傳統(tǒng)國(guó)際社區(qū)板塊如長(zhǎng)寧古北、浦東聯(lián)洋均下跌0.22%。調(diào)查顯示，傳統(tǒng)國(guó)際社區(qū)板塊的涉外租賃開始降溫，外籍人士就近租房較多的傳統(tǒng)CBD板塊租金降幅稍小，如長(zhǎng)寧新華路、陸家嘴、黃浦打浦橋板塊分別下跌0.13%、0.11%、0.10%。而豪宅板塊租金走勢(shì)穩(wěn)定有的略有上漲，如靜安寺、人民廣場(chǎng)、黃浦淮海中路、黃浦新天地板塊，分別為上漲0.11%、上漲0.01%、下跌0.01%、下跌0.02%。表明高端個(gè)人消費(fèi)型租客需求穩(wěn)定，并且持續(xù)釋放。從戶型表現(xiàn)看，少數(shù)傳統(tǒng)CBD、城市副中心板塊的小戶型租金不跌反漲，如靜安寺、楊浦五角場(chǎng)、普陀長(zhǎng)壽路、虹口北外灘一室戶型租金分別上漲0.21%、0.21%、0.15%、0.14%，平均租金分別為9683元、8600元、9083元、9450元。
11月，中端市場(chǎng)租賃指數(shù)上漲0.09%，漲幅環(huán)比縮小0.15個(gè)百分點(diǎn)。其中，二室上漲0.26%，三室下跌0.08%。
所監(jiān)測(cè)的全部16個(gè)行政區(qū)租金均整體上漲�？偣�90個(gè)板塊中，67個(gè)上漲，19個(gè)下跌，4個(gè)持平。中心城區(qū)漲幅領(lǐng)先，如黃浦、徐匯、虹口、楊浦租金分別上漲0.16%、0.15%、0.14%、0.12%。在新興城區(qū)，嘉定、松江租金均上漲0.06%，閔行、寶山租金分別上漲0.05%、0.04%。臨近年末，中端市場(chǎng)本月特征為：一是換租需求上升。中心城區(qū)換租需求最為集中，新興城區(qū)則承接了少部分中心城區(qū)的溢出需求。換租客中追求居住品質(zhì)的改善型換租案例增加，或從低端市場(chǎng)升級(jí)至中端市場(chǎng)，或從郊區(qū)中端換租至市區(qū)中端，兩類租客均為追求品質(zhì)更高的房源居住。二是戶型租金走勢(shì)差距明顯，二室需求強(qiáng)勁，三室需求乏力。這是和當(dāng)下租客結(jié)構(gòu)有關(guān)，合租類租客比例降低，小家庭類租客比例上升。三是租房合同中一年期以上的長(zhǎng)租增加二三成。租房理念被人們逐漸接受或購(gòu)房門檻的提高，主動(dòng)或被動(dòng)地選擇期限長(zhǎng)的租約。具體板塊表現(xiàn)為，中心城區(qū)內(nèi)傳統(tǒng)CBD、成熟社區(qū)板塊成交最熱，如黃浦淮海中路、徐家匯、浦東花木租金分別上漲0.41%、0.38%、0.27%，其中二室戶型平均租金為8743元、8633、7541元，三室戶型平均租金為10836元、10518元、9481元。而在新興城區(qū)，一些板塊租金小幅下跌，如浦東外高橋、青浦徐涇、松江九亭分別下跌0.28%、0.20%、0.18%。上述三板塊中租客以附近工作的年輕白領(lǐng)居多，年末新入職者少，新增需求增速放緩，區(qū)域內(nèi)租客更多地追求低租金。
11月，低端市場(chǎng)租賃指數(shù)環(huán)比上漲0.23%，漲幅縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.32%，二室上漲0.15%。
所監(jiān)測(cè)的全部16個(gè)行政區(qū)租金均整體上漲�？偣�114個(gè)板塊中，106個(gè)上漲，8個(gè)下跌。中心城區(qū)漲幅領(lǐng)先，如靜安、黃浦、虹口、楊浦租金分別上漲0.34%、0.33%、0.28%、0.26%。在新興城區(qū)，近郊的寶山、嘉定分別上漲0.21%、0.20%，閔行、松江均上漲0.18%，青浦上漲0.14%；遠(yuǎn)郊的奉賢、金山、崇明分別上漲0.07%、0.05%、0.04%。從全市走勢(shì)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊租金上漲幅度明顯，如徐匯萬(wàn)體館、人民廣場(chǎng)、靜安曹家渡分別上漲0.57%、0.51%、0.47%；內(nèi)外環(huán)間板塊次之，如靜安大寧綠地、普陀萬(wàn)里均上漲0.46%、長(zhǎng)寧動(dòng)物園上漲0.41%；外環(huán)外板塊如松江莘閔、寶山顧村、浦東航頭分別上漲0.35%、0.34%、0.29%。需求集中在中心城區(qū)明顯。究其由，隨著租客中90后甚至95后年輕人比例上升，對(duì)租房品質(zhì)要求更高，即便租借低端房源，也選擇品質(zhì)及舒適度更高的中心城區(qū)板塊，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)房源最受歡迎。同時(shí)，租客消費(fèi)觀念升級(jí)，不再局限于簡(jiǎn)單的租房居住，板塊內(nèi)商業(yè)、交通、文化等配套均要求完善。中心城區(qū)成交熱度較高的徐匯萬(wàn)體館、靜安大寧綠地、普陀萬(wàn)里板塊，一室戶型平均租金為3831元、3371元、3207元；二室戶型平均租金為4950元、4517元、4301元。新興城區(qū)成交熱度較高的多為軌交板塊，人均租金多在1000-15000元，如閔行浦江、松江泗涇、寶山共富板塊，一室戶型平均租金為2733元、2726元、2956元；二室戶型平均租金為3831元、3769元、3978元。下跌板塊多為新興城區(qū)近郊板塊，如松江新橋、浦東外高橋、閔行航華分別下跌0.06%、0.02%、0.01%。這些板塊內(nèi)外省市租客比例約占九成，隨著年末將至，外來人口凈流出，退房或不續(xù)簽現(xiàn)象增多，即便租金下調(diào)成交也不見提速。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，11月租賃市場(chǎng)租金大幅上漲不再，淡季特征凸顯。除季節(jié)因素外，和買賣市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌相關(guān)聯(lián)，這也在一定程度上拉低了租售比。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，高、中、低三個(gè)分市場(chǎng)間差異明顯，中端市場(chǎng)中家庭類租客比例上升，其中不乏追求品質(zhì)的換租案例；低端市場(chǎng)需求基數(shù)龐大，租金走勢(shì)穩(wěn)定；高端市場(chǎng)租金**下跌。盡管市場(chǎng)流動(dòng)性減少，從全市看小戶型成交穩(wěn)定，租金走勢(shì)強(qiáng)于其他戶型。
“房租不炒”,租戶收獲市場(chǎng)紅利。政府發(fā)展租賃市場(chǎng)以及限制房?jī)r(jià)上漲的頂層決策，也改變了租金大幅上漲的預(yù)期。當(dāng)下，品質(zhì)租房增多，供需有所變化。臨近年末，往往是租約調(diào)整的高峰期，尤其是外來常住的務(wù)工人員，或回家團(tuán)聚，或離職創(chuàng)業(yè)，人員去向直接反映在租房市場(chǎng)上�？梢灶A(yù)料，租賃市場(chǎng)淡季行情將進(jìn)一步延續(xù)，租金走勢(shì)平穩(wěn)波動(dòng)是大概率事件。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
