很多人都說(shuō)房?jī)r(jià)大局已定，也有人對(duì)這個(gè)說(shuō)法表示不贊同，那房?jī)r(jià)到底定了沒(méi)有呢？
其實(shí)，無(wú)論從當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管態(tài)度，還是從未來(lái)可能出臺(tái)的政策組合拳來(lái)看，房地產(chǎn)的走勢(shì)基本可以明確了。就目前來(lái)看，中小正覺(jué)得，九個(gè)字就可以簡(jiǎn)單概括出房地產(chǎn)可能的走勢(shì)，即反炒房，穩(wěn)房?jī)r(jià)，保剛需。
第一，反炒房：在“房住不炒”的定位下，樓市調(diào)控或會(huì)繼續(xù)出臺(tái)政策組合拳治理房地產(chǎn)亂象。隨著房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變，不排除投機(jī)炒房客“忍痛割肉”的可能。
眾所周知，2016年是此輪房?jī)r(jià)瘋漲的開(kāi)端，不少人至今記憶猶新，而談及房?jī)r(jià)瘋漲的原因，投機(jī)炒房無(wú)疑是最直接的因素之一。從一二線城市到三四線城市，隨著樓市熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，炒房投機(jī)現(xiàn)象也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，不少曾經(jīng)默默無(wú)聞的城市成了房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。2016年930新政開(kāi)始，遏制投機(jī)炒房一直是樓市調(diào)控的重要內(nèi)容，房住不炒的定位貫穿調(diào)控始終就是最有力的說(shuō)明。
從調(diào)控政策的變化上來(lái)看，限售政策一直都是慣用的調(diào)控法寶，而政策也由遏制個(gè)人炒房升級(jí)到限制企業(yè)炒房，長(zhǎng)沙甚至旗幟鮮明的打響反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)。為了治理房地產(chǎn)亂象，住建部等七部門(mén)在今年下半年針對(duì)包括上海、南京、濟(jì)南等在內(nèi)的全國(guó)30個(gè)熱點(diǎn)城市開(kāi)展了房地產(chǎn)亂象整治活動(dòng)。此外，今年下半年，不少城市調(diào)整了公積金政策，進(jìn)一步緩解可能帶來(lái)的投機(jī)炒房壓力。
無(wú)論如何樓市如何變化，都應(yīng)該看清當(dāng)前的核心政策導(dǎo)向就是房住不炒�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，隨著房?jī)r(jià)下行壓力加大，二手房議價(jià)空間也開(kāi)始加大，未來(lái)不排除囤房客忍痛割肉的現(xiàn)象。
第二，穩(wěn)房?jī)r(jià)：當(dāng)前在穩(wěn)步去杠桿和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)或告別高速擴(kuò)張的時(shí)代。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制加快推進(jìn)，房?jī)r(jià)瘋漲現(xiàn)象很難復(fù)制。
幾乎每天都有人問(wèn)，未來(lái)房?jī)r(jià)怎么走，即使你告訴他答案，明天稍有政策變動(dòng)，他還會(huì)回過(guò)頭來(lái)問(wèn)你房?jī)r(jià)到底怎么走。其實(shí)，這就是當(dāng)前購(gòu)房者普遍的房?jī)r(jià)預(yù)期，即在樓市調(diào)控趨緊，房?jī)r(jià)下行的前提下，購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期也隨之出現(xiàn)了下行，但是并沒(méi)有發(fā)生徹底扭轉(zhuǎn)，相當(dāng)一部分購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期還處在搖擺階段。
在中小正看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)總體是穩(wěn)定走向，雖然會(huì)出現(xiàn)下行，但不會(huì)有太大波動(dòng)。其實(shí)，樓市調(diào)控最開(kāi)始政策就表明防止房?jī)r(jià)大起大落，這很好理解，不讓大起大落自然就是穩(wěn)定。到了今年上半年，針對(duì)不少城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大的情況，政策又明確表示堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。說(shuō)白了，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭必須要遏制住了，但是政策并沒(méi)有說(shuō)要讓房?jī)r(jià)下跌。
那為什么現(xiàn)在不少城市房?jī)r(jià)下跌了呢？其實(shí)仔細(xì)推敲一下我們就可以知道，這種情況出現(xiàn)的主要原因是政策高壓下，市場(chǎng)預(yù)期變了，成交量下滑了，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行是情理之中的現(xiàn)象。
談及房?jī)r(jià)的未來(lái)，中小正認(rèn)為，短期內(nèi)穩(wěn)中有降是趨勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，人口持續(xù)流動(dòng)，支撐房?jī)r(jià)上漲的因素依舊存在，所以不排除穩(wěn)中有漲的可能。
那么，為什么說(shuō)大漲的可能性不存在了呢？在去杠桿和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，房地產(chǎn)或告別了高速擴(kuò)張的時(shí)代。此外，短期調(diào)控主要是給長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造時(shí)間，住房租賃、房地產(chǎn)稅、空置稅等會(huì)為未來(lái)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定保駕護(hù)航，房，依然是保值資產(chǎn)的不二選擇。
第三，保剛需：因城施策的樓市調(diào)控下，每個(gè)城市都有自己的調(diào)控邏輯，但政策的最終訴求是促進(jìn)樓市理性，從而滿足自住型購(gòu)房需求，未來(lái)利好剛需的政策或越來(lái)越多。
其實(shí)，反炒房和穩(wěn)房?jī)r(jià)的最終目的都是為了保剛需，即滿足自住型需求。不過(guò)，在樓市調(diào)控兩年多的過(guò)程當(dāng)中，剛需購(gòu)房者也經(jīng)歷了不同的心理感受。在樓市調(diào)控初期，為了快速控制住房?jī)r(jià)，調(diào)控政策難免有因?yàn)橐坏肚卸`傷剛需的現(xiàn)象出現(xiàn)，比如房貸利率的大幅上浮，再比如買(mǎi)房鄙視鏈的出現(xiàn)。
不過(guò)，在因城施策、因地制宜的樓市調(diào)控下，后期不少城市陸續(xù)出臺(tái)了保護(hù)剛需的政策。比如，今年下半年熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)公積金新政，明確規(guī)定滿足首套房和租賃住房需求，杭州的搖號(hào)比例傾斜，限購(gòu)限貸等。值得一提的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫，2019年首套房貸利率下調(diào)幅度或達(dá)5%~10%。而且近期不少銀行已經(jīng)下調(diào)首套房貸利率。
從長(zhǎng)期來(lái)看，權(quán)威數(shù)據(jù)表示我國(guó)人均住房已經(jīng)超過(guò)了四十平方米。房地產(chǎn)大佬潘石屹也曾說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)在一年建設(shè)的房子相當(dāng)于整個(gè)維多利亞時(shí)代的房子。從總體數(shù)量上看，確實(shí)告別了住房短缺時(shí)代，但不可否認(rèn)的是，自住型需求的基數(shù)依然很大。
在中小正看來(lái)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定是大勢(shì)所趨，也是當(dāng)前調(diào)控政策的最終訴求，歸根到底還是那九個(gè)字：反炒房，穩(wěn)房?jī)r(jià)，保剛需。
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