2018年，房地產(chǎn)依然是最受公眾關(guān)注的話題之一。截至目前，市場調(diào)控已一年有余。新京報(bào)帶著問題采訪了國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵。
在李鐵看來，目前投機(jī)性、炒作性的購房行為受到遏制的狀態(tài)會持續(xù)多年，不要試圖去解決價格問題，而要解決供給問題。拓展空間是解決中國房地產(chǎn)問題的重要辦法。他還表示，不要過度強(qiáng)化宏觀調(diào)控手段的應(yīng)用，要引導(dǎo)地方政府將短期行為向長期行為轉(zhuǎn)變�！胺康禺a(chǎn)是一張好牌，但我們還沒有使出來，可以通過改革將這張牌的活力和潛力釋放出來�！�
“不應(yīng)該繼續(xù)放大調(diào)控來遏制投機(jī)炒作行為”
新京報(bào)：從目前的這個情況來看，調(diào)控有必要放松嗎?
李鐵：從政府發(fā)布的一系列政策的目標(biāo)看，政策的目的已達(dá)到。在限購、限貸等政策下，投機(jī)、炒作性的購房行為已經(jīng)受到很大遏制，大范圍的、機(jī)構(gòu)性的炒作住房的現(xiàn)象基本不存在了。而且這種遏制效果不會只持續(xù)在這一兩年，而是會持續(xù)很多年。現(xiàn)在，我們關(guān)注的問題應(yīng)該不再是繼續(xù)放大這種調(diào)控來遏制投機(jī)炒作行為。
新京報(bào)：前段時間我在一個五線縣城看到，很多新樓盤被“秒殺”。為何現(xiàn)在三四線甚至五六線城市需求如此旺盛?
李鐵：現(xiàn)在看，三四線城市在前些年出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓，去庫存去了好多年。但并不等于所有的三四線城市都有積壓，可能會出現(xiàn)一種誤判——認(rèn)為三四線城市的市場全都有積壓。這種誤判會導(dǎo)致一些后發(fā)城市在近幾年出現(xiàn)需求爆發(fā)現(xiàn)象。
第二，農(nóng)村消費(fèi)趨勢發(fā)生了變化。在過去長達(dá)幾十年的時間中，農(nóng)民外出打工掙了錢之后還會回到村里蓋房。但現(xiàn)在更多他們考慮子女的教育、老人養(yǎng)老等問題，會追求更好的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等公共服務(wù)資源。因此，在掙了錢之后他們會選擇在縣城買房而不再回村里蓋房。這是農(nóng)民工根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程自行作出的選擇。
新京報(bào)：三四線城市市場的過熱是否需要警惕，比如是否應(yīng)該注意避免再出現(xiàn)炒房現(xiàn)象?
李鐵：我們最大的問題就是經(jīng)常用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維方式來解決市場出現(xiàn)的問題。只要我們承認(rèn)自己是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，可以適度地運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，解決市場波動放大的問題和供需矛盾。但若過度強(qiáng)化宏觀調(diào)控手段的應(yīng)用，追求供需對接嚴(yán)絲合縫是不可能的。
新京報(bào)：在政府的調(diào)控政策上，有哪些地方還需要注意?
李鐵：考慮中國房地產(chǎn)市場的問題，要認(rèn)識到市場價格的波動與政府的推動有關(guān)。在房地產(chǎn)市場中，需求方是消費(fèi)者，供給方是房地產(chǎn)企業(yè)，本來市場的波動會發(fā)生在一定的區(qū)間。但在強(qiáng)烈的財(cái)政利益的驅(qū)使下，地方政府會過度開發(fā)，導(dǎo)致規(guī)劃失調(diào)、資源浪費(fèi)，這種干預(yù)等于放大了市場的波動。
因此，要調(diào)控的話，必須弄清楚一個問題——調(diào)控政府這頭，還是調(diào)控市場這頭?我認(rèn)為應(yīng)該重點(diǎn)調(diào)整政府這頭，要限制地方政府過度干預(yù)的行為，引導(dǎo)地方政府將短期行為向長期行為轉(zhuǎn)變，從而實(shí)現(xiàn)政府的轉(zhuǎn)型。
還有，我最反對一刀切的限價政策，這一政策也加大了市場價格的波動。房價的上漲肯定和優(yōu)質(zhì)資源集中有關(guān)，因此希望通過限價政策把房價壓下來是不可能的。對開發(fā)商來說，他們當(dāng)然不愿意去賣這個房，這就導(dǎo)致供給較少、價格仍會上漲。因此，限價政策嚴(yán)重違反了市場規(guī)律和城市發(fā)展規(guī)律。
解決中國房地產(chǎn)市場的問題，要拓展空間
新京報(bào)：按照你剛提到的，不應(yīng)該過度行政管理干預(yù)，應(yīng)該更多地讓市場來發(fā)揮作用。
李鐵：當(dāng)然。市場化的手段和方法很重要，不是試圖去解決價格問題，而是要解決供給問題。
過去很多年，我們關(guān)于房地產(chǎn)市場的討論和關(guān)注點(diǎn)更多是停留在價格層面，但實(shí)際上，我們應(yīng)該認(rèn)識到，空間配置才是緩解房價的最重要方法。解決中國房地產(chǎn)市場的問題，最重要的是拓展空間。
全世界城市發(fā)展的規(guī)律都是距離城市中心越遠(yuǎn)，房價越便宜。所以，我們可以在城市周邊更大范圍空間內(nèi)增加供給。在人口集中流入、房價上漲過快的地區(qū)，重點(diǎn)是在更大范圍空間內(nèi)增加中低收入人口的住房供給。政府該做的是，允許這些地方依托原來的小城市和小城鎮(zhèn)去蓋房子，同時把軌道交通建設(shè)好，還要允許這些地方有一定的產(chǎn)業(yè)存在，并疏解中心城區(qū)的功能。
新京報(bào)：你認(rèn)為房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建立要在空間上面進(jìn)行拓展。但現(xiàn)在并沒有做，為什么?
李鐵：因?yàn)橹袊男姓䥇^(qū)域和公共服務(wù)連在一起，對于優(yōu)質(zhì)資源占絕對優(yōu)勢的城市，很難有意愿通過空間來緩解房地產(chǎn)的問題。其實(shí)這些城市有能力通過空間調(diào)整房地產(chǎn)市場，因?yàn)橛凶銐虼蟮男姓芾韰^(qū)域。但這些城市擔(dān)心這樣做會吸引更多的人口進(jìn)來，增加城市公共服務(wù)的負(fù)擔(dān)。
那怎么讓政府有動力來做這個事?當(dāng)然需要中央政府來推動。因?yàn)橹醒胝凶銐虻暮暧^調(diào)控能力來進(jìn)行協(xié)調(diào)。比如，怎么根據(jù)市場、規(guī)劃等，通過更大的空間來緩解壓力。
“房地產(chǎn)是一張‘好牌’，但我們還沒有使出來”
新京報(bào)：前一段時間，金九銀十不再、萬科高喊“活下去”。怎么看待這些具體的市場現(xiàn)象?
李鐵：我覺得這是大家對市場、對政府政策沒有信心的表現(xiàn)。實(shí)際上，這些年的房地產(chǎn)政策過于強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)，讓市場感到心中沒數(shù)，至少使得房企不再那么信心十足。
但是，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場還有很大的發(fā)展?jié)摿�、增長空間。第一，中國的城鎮(zhèn)化還具有巨大的發(fā)展?jié)摿�。第二，中等收入群體剛需的潛力很大，很多人還要在城市主城區(qū)和郊區(qū)買房，二套房已經(jīng)是剛需。第三，投資潛力。對很多人來說，最穩(wěn)定、最安全、最好的投資還是投資房地產(chǎn)，這是城鎮(zhèn)化帶來的城市發(fā)展預(yù)期所決定的。第四，未來住房的改造、住房更新的發(fā)展空間是巨大的。中國住房的平均壽命是30年，日本是100年，正朝200年努力，英國是130年，這就要求中國的房地產(chǎn)開發(fā)商要從粗放型向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。
因此，現(xiàn)在出現(xiàn)的這一現(xiàn)象，并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)商活不下去。
新京報(bào)：房地產(chǎn)未來還是中國經(jīng)濟(jì)非常重要的支柱?
李鐵：對。這是因?yàn)橹灰用褓I房子，家里肯定會購買家電、汽車等配套。通過一套房子，可以帶動無數(shù)工業(yè)制成品的消費(fèi)增長，帶動內(nèi)需的增長。在上個世紀(jì)九十年代中期，中國工業(yè)制成品滯壓嚴(yán)重，大部分工業(yè)制成品積壓40%-50%以上。伴隨著后來房地產(chǎn)的發(fā)展，住房制度改革等，工業(yè)制成品過剩的問題基本得到解決。我記得當(dāng)時有部門的研究提出，城鎮(zhèn)化率提高1個百分點(diǎn)，至少可以拉動GDP增長1.5個百分點(diǎn)。增長最重要的發(fā)動機(jī)之一是通過房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)的。
在2008年的國際金融危機(jī)之后，2010年中央又提出了新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，希望農(nóng)村人口長期的消費(fèi)興趣、投資興趣從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市，既帶動地產(chǎn)消費(fèi)，也帶動了基礎(chǔ)設(shè)施的消費(fèi)需求。
因此，我們不能忽視房地產(chǎn)發(fā)展帶來的一系列影響，也要通過政府的調(diào)控手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系�？刂剖裁�?通過房地產(chǎn)供給波動的區(qū)域現(xiàn)狀，確定哪些地方要限制住房的發(fā)展，哪些地方的政策可以適度放開而拉動內(nèi)需。比如，在人口流入地區(qū)，可以適度放松調(diào)控，鼓勵通過住房建設(shè)來緩解需求的壓力，同時也緩解中心城區(qū)房價上漲的壓力，給中低收入人口提供更多的住房供給等。而在三四線人口流出地區(qū)，要限制地方政府過度開發(fā)。
現(xiàn)在貿(mào)易摩擦升級，中國面臨和1996年亞洲金融危機(jī)、2008年國際金融危機(jī)相似的情況，房地產(chǎn)是一張好牌，但我們還沒有使出來。
新京報(bào)：怎么才能把這張牌的潛力使出來?
李鐵：通過改革釋放活力和潛力。首先允許已在城鎮(zhèn)長期就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和外來城鎮(zhèn)間流動人口在就業(yè)地落戶。當(dāng)前在北京長期就業(yè)生活、沒有北京戶籍但已成為北京居民的人口，至少有上百萬，但北京一年才解決幾千人的落戶，我覺得有點(diǎn)太少了，真的過于苛刻了。如果把他們的落戶問題解決了，這些人的消費(fèi)需求和投資需求會大幅增加。在珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)等人口流入?yún)^(qū)，也可以通過落戶政策釋放出巨大的消費(fèi)潛力。
第二，進(jìn)行土地制度改革。允許集體建設(shè)用地進(jìn)入城鄉(xiāng)建設(shè)用地一級市場，參與城鎮(zhèn)的建設(shè)開發(fā)投資。如果允許各類企業(yè)和集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行合作，把短期的利益追逐變成長期的投資行為，既可以降低房地產(chǎn)和各類產(chǎn)業(yè)的初始開發(fā)成本，同時也可以使集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民通過參與城市的開發(fā)和建設(shè)獲得收益。房地產(chǎn)的價格也不會攀升。
第三，發(fā)揮都市圈中小城市和小城鎮(zhèn)的作用。如何釋放這些大城市周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的發(fā)展活力?通過服務(wù)業(yè)的輻射、功能的疏解，使得這些中小城市和小城鎮(zhèn)承擔(dān)部分居住和產(chǎn)業(yè)載體的功能，從而使得它們的能量在低成本的情況下釋放出來。要發(fā)揮都市圈中小城市和小城鎮(zhèn)的活力，應(yīng)該進(jìn)行比較大的政策性調(diào)整。
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