由金磚傳媒、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來(lái)。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱出席并演講，題目為《大數(shù)據(jù)看市場(chǎng)，房企如何角逐2019》。
2018年，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了明顯的下降，房地產(chǎn)去化率持續(xù)下降，庫(kù)存量不斷上升。丁祖昱稱，這是一個(gè)重要的信號(hào)，如果房地產(chǎn)庫(kù)存量持續(xù)上升五至六個(gè)月，將給市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力。
此外，二手房成交也已經(jīng)回落到今年一季度末水平，大部分城市是下滑，有的城市是快速下滑。人口持續(xù)下降也不容樂觀，一孩越來(lái)越少，二孩的數(shù)字在去年超過(guò)了一孩，長(zhǎng)期看會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
這種情況下， 丁祖昱表示，房地產(chǎn)企業(yè)要從高速增長(zhǎng)改向有質(zhì)量的增長(zhǎng)，要維持住房地產(chǎn)主業(yè)，做有質(zhì)量的房地產(chǎn)，物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域值得嘗試。
既然要定義未來(lái)，咱們也嘗試做一些定義。今年的9月份有很多重要節(jié)點(diǎn)，第一個(gè)節(jié)點(diǎn)就是宏觀調(diào)控的政策對(duì)于房地產(chǎn)的限制性政策在9月份可以告一段落，第二個(gè)，今年9月份也是這一輪房地產(chǎn)正式進(jìn)入到調(diào)整期的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。第三，我覺得中國(guó)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去三年，應(yīng)該進(jìn)入到有質(zhì)量的增長(zhǎng)。前面也講了，未來(lái)房地產(chǎn)一定是高質(zhì)量的增長(zhǎng)，高速增長(zhǎng)是一個(gè)階段，但高質(zhì)量增長(zhǎng)應(yīng)該是未來(lái)一個(gè)月的目標(biāo)。
首先我們看一下最近房地產(chǎn)行業(yè)的變化。首先是龍頭房企，都不約而同的對(duì)未來(lái)的房情表示警示，都不約而同的開始放慢了腳步，都不約而同的減少了投資，都不約而同的加快了賣房。這三家房企都是萬(wàn)科和碧桂園、恒大，你們要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，跟著龍頭房企走就行了，其實(shí)沒有太大必要自己做太多的判斷。三個(gè)龍頭企業(yè)他賣房，你也賣，他不投資你也不投資。中長(zhǎng)期的每家企業(yè)要根據(jù)自己的特色來(lái)制定服務(wù)和自己未來(lái)發(fā)展這樣的。上半年的時(shí)候，很多媒體都在發(fā)房地產(chǎn)在加快立法進(jìn)程相關(guān)報(bào)道。轉(zhuǎn)折就發(fā)生在這里，最后宣布在9月份。
銷售出現(xiàn)了明顯的下降，無(wú)論是在8月份、9月份，還是10月份，乃至到現(xiàn)在，應(yīng)該說(shuō)去化的情況是趨下，在50%以下。而且不是只有少數(shù)城市出現(xiàn)這樣的狀況，中國(guó)很多城市，特別是在10月份以后，這個(gè)狀況是比較普遍的。11月份有所惡化，最近很多的房企在提高升化。土地市場(chǎng)變化時(shí)間更早，在今年的6月份就開始出現(xiàn)了土地的流標(biāo)，流標(biāo)的情況也是一個(gè)月比一個(gè)月嚴(yán)重。到了10月份的時(shí)候，我們看到有156塊地流標(biāo)。這已經(jīng)是在很多土地和開發(fā)企業(yè)做過(guò)溝通的情況，還有156塊地在上個(gè)月流標(biāo)。今年上半年6月我們才看到流標(biāo)，但是今年的3季度乃至10月份，土地市場(chǎng)確實(shí)走向了低谷。這當(dāng)然也和9月份暫停拿地、暫停投資也是有一定關(guān)系。
前十個(gè)月的行業(yè)數(shù)據(jù)基本不錯(cuò)，但是10月份也出現(xiàn)一個(gè)情況，增速開始回落，目前還是增長(zhǎng)，但是增速減緩了。我們業(yè)內(nèi)比較關(guān)注的房地產(chǎn)銷售，面積和銷售金額，面積目前1-10月份增長(zhǎng)2.2%，金額還在10%以上。我預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)銷售面積還可以在17億平方米左右，和去年基本持平，銷售金額應(yīng)該是要過(guò)14萬(wàn)億的，還是比去年又要上一個(gè)新的臺(tái)階。
但是增速放緩的趨勢(shì)是非常明顯的，也許在下個(gè)月，1-11月份的時(shí)候增速放緩的勢(shì)頭還是會(huì)進(jìn)一步加大。因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，比我們市場(chǎng)感受到的實(shí)際情況稍微滯后一些。
從統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，漲得也快，這就是一個(gè)重要信號(hào)。要求房?jī)r(jià)市場(chǎng)平穩(wěn)，既不能漲，也不能跌，龍頭房企在部分城市跌價(jià)、下滑15%、20%。我們是希望價(jià)格比較穩(wěn)定，但事實(shí)上市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中我們做不到價(jià)格的絕對(duì)穩(wěn)定。最后賣什么價(jià)格一方面取決于市場(chǎng)，另一方面取決于企業(yè)。
我們從供應(yīng)的情況來(lái)看，供應(yīng)最近幾個(gè)月還保持相應(yīng)的高度，10月份供應(yīng)比9月份是絕對(duì)的下滑。同比去年是上升的，所以應(yīng)該講，最近一段時(shí)間，市場(chǎng)的銷售壓力大和供應(yīng)跟不上也有一定關(guān)系。供應(yīng)跟不上也有兩個(gè)原因，一個(gè)是政府，還有一個(gè)方面是跟房企工程節(jié)點(diǎn)一致，一般在年末年初拿地，工程也集中在第四季度，基本上都是這樣的。所以11月份和12月份，我們可以看到越來(lái)越多的項(xiàng)目具備拿證的條件。10月份的成交還行，基本上比9月份增長(zhǎng)。
但是要提示大家的是什么呢？其實(shí)不能完全反映各個(gè)城市實(shí)際銷售情況，因?yàn)橛幸徊糠殖鞘性诩型瓿蓚浒�。因�(yàn)槿セ耍土粝驴臻g，可以把之前一直沒有登記備案的樓盤登記。在這種情況下，在供應(yīng)鏈下降的情況下成交還在上升，其實(shí)市場(chǎng)和數(shù)據(jù)反映出來(lái)的是不一致的。目前的庫(kù)存越來(lái)越接近真實(shí)庫(kù)存，就是我前面講的，沒有登記備案的已經(jīng)完成備案。
庫(kù)存量上升也是非常重要的信號(hào)，一個(gè)月已經(jīng)增加了很多，如果持續(xù)五個(gè)月六個(gè)月，應(yīng)該壓力會(huì)更大。二手房成交也是非常重要的一個(gè)指標(biāo)，成交量下滑。目前的數(shù)據(jù)已經(jīng)回落到今年一季度末的水平。今年的二季度二手房是明顯的換量。7月份二手房下滑。如果分城市的話，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已經(jīng)接近這個(gè)城市的低位數(shù)。
比如說(shuō)上海，上海在10月份整個(gè)成交一萬(wàn)三千套，數(shù)據(jù)反映出來(lái)是90多萬(wàn)平方米，已經(jīng)接近于上海二手房成交。如果低于一萬(wàn)套的話，上海二手房的店今天就要關(guān)店，要關(guān)很多店。
我們最近也注意到還有房企，中介機(jī)構(gòu)在房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候，重新規(guī)定路徑標(biāo)準(zhǔn)。可能今天跌的時(shí)候，傭金確實(shí)可以提高一點(diǎn)，因?yàn)樽罱慕灰�，特別是賣家希望把房子賣掉，他愿意多付一些傭金。在市場(chǎng)特別**的時(shí)候，恨不得不用付傭金�，F(xiàn)在的市場(chǎng)還是難。房產(chǎn)的業(yè)績(jī)還可以，前三強(qiáng)都在五千億到六千億左右的水平。前24強(qiáng)一千億的銷售額，前41強(qiáng)都達(dá)到了500億以上的水平。低于百位也達(dá)到了150億，應(yīng)該說(shuō)都比去年有了很大的提升。我們也應(yīng)該注意到這樣一個(gè)提升，最近幾個(gè)月的提升還是乏力。
看看10月份，這100強(qiáng)公司，三分之二的市場(chǎng)份額。如果他占了10%，整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)是下降的。從另外的數(shù)據(jù)我們也可以看到，9月份和10月份，單月破百億的公司都是27強(qiáng)。我剛剛也提示大家，10月份，整個(gè)的供應(yīng)量，樓盤大多數(shù)在年末上市，而且已經(jīng)有24家公司突破了千億。我們看到今年6月份，最高有37家公司當(dāng)月銷售破百億。我們也可以感受到整個(gè)銷售額。7、8月份是淡季，金九銀十。前三強(qiáng)還有緩慢的增長(zhǎng)，剩下的大多數(shù)陣營(yíng)公司，銷售都是下降的。
從千億企業(yè)來(lái)說(shuō)，24家公司都獲得千億，但是和去年同期增長(zhǎng)的比較，有些公司增長(zhǎng)速度還是很快，但是前幾強(qiáng)增長(zhǎng)速度在放緩，包括碧桂園在內(nèi)，包括碧桂園、恒大。同比，像萬(wàn)科只有12%，龍頭企業(yè)開始，增速已經(jīng)放緩。企業(yè)最近的應(yīng)對(duì)很簡(jiǎn)單，減少投資，減少投資就是最重要的。很多的房企，今天不僅僅是減少，甚至是不投資。
從城市的角度來(lái)說(shuō)，各個(gè)城市的情況還是差別很大，因?yàn)楝F(xiàn)在三、四線城市的面積占了69%，但是三、四線城市，最近這一兩年面積占比越來(lái)越高。從一線城市看，在今年的8月9月分別在深圳和廣州進(jìn)行考察，之前在上海和北京已經(jīng)進(jìn)行考察。二線城市加在一起，都在三千四百萬(wàn)平方米上下，所以我們說(shuō)今天二線城市還是中國(guó)房地產(chǎn)最主力的城市，三千四百萬(wàn)方，按照金額算5萬(wàn)億。中國(guó)一手房住宅銷售的一半，抓住這三個(gè)二線城市、四個(gè)一線城市，基本上中國(guó)60%的銷售交易額就在這里。中國(guó)地級(jí)市280多個(gè)，你抓住四個(gè)城市，相對(duì)難度還不是特別大。
今天還是有很多房企進(jìn)入到其他的地級(jí)市，甚至是縣級(jí)市。在這種情況下，一種是在城市深耕。三、四線城市我這里排了前15位，大多都是在長(zhǎng)三角、珠三角，第二個(gè)特征，前幾位和后面的差距越來(lái)越大，前三位都是在千億級(jí)以上，排在前面的基本上和二線城市是一個(gè)數(shù)量級(jí)水平，但是后面整體的量級(jí)下滑，這還是排在前面15強(qiáng)。
調(diào)整周期，至少要一年。但是對(duì)更多的四、五線城市，三、四線城市，調(diào)整就像過(guò)去幾年一樣。從行業(yè)的情況來(lái)看，短中期還是可以保持在高位運(yùn)行。去年的13萬(wàn)億，16億平方米，還是可以保持在這個(gè)高度。三、四線城市如果棚改這塊的量還能維持，也不會(huì)說(shuō)今天的成交量推減。棚改要撤掉，大家都緊張，20%的市場(chǎng)都沒了。我們從未來(lái)3年數(shù)據(jù)來(lái)看，基本上還可以保持。從目前來(lái)看，這個(gè)數(shù)字是不會(huì)減少的，甚至可能會(huì)加，畢竟現(xiàn)在還是希望通過(guò)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，棚改是國(guó)資非常重要的組成部分，但是比過(guò)去的數(shù)字要少。
人口的變化其實(shí)不是特別樂觀，因?yàn)樯洗稳丝诘闹懈叻迨?987年，到2020年基本就結(jié)束了。上一個(gè)高點(diǎn)到下一個(gè)高點(diǎn)也有一個(gè)對(duì)應(yīng)，從1987年之后到2020年，人口逐漸減少，所以在未來(lái)每一年，出生人口的壓力是非常大。右邊這個(gè)數(shù)字是結(jié)婚對(duì)沖數(shù)字，結(jié)婚也在減少，到去年就有一千萬(wàn)對(duì)多一點(diǎn)，而且我們把離婚再結(jié)婚的全算進(jìn)去了，因?yàn)檫^(guò)去沒有買房離婚這件事，現(xiàn)在有了，這塊扣掉的話，結(jié)婚對(duì)數(shù)都不滿一千萬(wàn)對(duì)，又不結(jié)婚又不生孩子。另外一個(gè)數(shù)字也是比較壓力大的，二孩的數(shù)字在去年超過(guò)了一孩。一孩越來(lái)越少，在2013年的時(shí)候，一孩的比重是64%，去年是44%，活生生的一孩少生了300萬(wàn)。二孩的出生回到正常水平的話，那么至少要減300萬(wàn)。所以如果說(shuō)前幾年還能穩(wěn)定在1500-1600萬(wàn)人口的話，等到二孩政策結(jié)束之后，就要回到1300萬(wàn)。會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期產(chǎn)生影響。長(zhǎng)期的小孩少了，等到15年之后，20年之后買房的人自然就少了。
第四個(gè)觀點(diǎn)就是從高速增長(zhǎng)改向有質(zhì)量的增長(zhǎng)，我們可以看今年的數(shù)字，前三強(qiáng)的增速和過(guò)去三年的增長(zhǎng)率，我們看碧桂園過(guò)去三年都是在62%，過(guò)去五年在63%。恒大56%、40%，今年在21.6%。萬(wàn)科35%、30%，今年在9.1%。應(yīng)該說(shuō)整個(gè)房企，龍頭房企負(fù)的增長(zhǎng)率，今年突然出現(xiàn)了下滑。
我們就是要看企業(yè)的變化分析整個(gè)市場(chǎng)，剛剛說(shuō)高速增長(zhǎng)，過(guò)去一個(gè)是高速增長(zhǎng)，大家都做到了，第二個(gè)是高杠桿，過(guò)去的金融環(huán)境還能夠支持高杠桿。但是今天的金融環(huán)境已經(jīng)不支持房企高杠桿，在無(wú)法取得高杠桿的情況下，增速必然下滑。你今天還不能說(shuō)我轉(zhuǎn)型，直接轉(zhuǎn)到其他行業(yè)當(dāng)中。還是要維持住房地產(chǎn)主業(yè)，但是要做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。對(duì)大多數(shù)的房企來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，還是要做的。
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