由金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》雜志主辦的 “2018第七屆金磚論壇”于11月20-21日在上海舉行，主題為：定義未來，鉅派投資集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官倪建達(dá)出席并演講。
倪建達(dá)稱，中國房地產(chǎn)基本面沒有改變，一是央行發(fā)行貨幣的沖動(dòng)沒有改變，二是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴沒有變，三是資金進(jìn)入房地產(chǎn)是最安全的這點(diǎn)沒有變。
“所有的政策、所有的調(diào)控都是臨時(shí)的，”倪建達(dá)認(rèn)為，金融危機(jī)十周年，中國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，行業(yè)將有一個(gè)美好的未來。
今天我被安排講金融危機(jī)十周年，房地產(chǎn)金融新模式新發(fā)展。受邀請來做一個(gè)分享，我把我自己對(duì)這個(gè)行業(yè)的感受跟大家做一個(gè)分享。今天特別高興的是看到我們易老師，在過去我們有很多次的交鋒，經(jīng)常是正方反方，易老師的感受就是房價(jià)太高，我們就這個(gè)問題來展開討論。十年了，我們相聚在房地產(chǎn)金融定義未來的基礎(chǔ)上，這個(gè)歷史就可以告訴我們，我們的行業(yè)發(fā)展，2008年美國金融危機(jī)開始，我用一個(gè)數(shù)字跟大家來分享。
2008年中國的GDP總量是30%，2008年的時(shí)候我們的貨幣交易總量是4200億，那時(shí)候我們只要用一塊一毛錢基本上就可以拉動(dòng)。那個(gè)時(shí)候我們在2008年的時(shí)候，金融危機(jī)來臨的時(shí)候，中國房地產(chǎn)的成交總量60242億元，那一年我們銷售住宅整個(gè)鏈條大至是3億平方米。大家算一算，那個(gè)時(shí)候的房價(jià)也就兩千出頭一點(diǎn)點(diǎn)，而2008年之前，我們2005年從博鰲論壇開始，那個(gè)時(shí)候在博鰲論壇上跟城鄉(xiāng)建設(shè)部的主任做一個(gè)PK，那個(gè)時(shí)候政府覺得房地產(chǎn)行業(yè)房價(jià)漲的太多，2005年全國的平均房價(jià)還不超過兩千塊錢，而那個(gè)時(shí)候我們的政府產(chǎn)業(yè)政策準(zhǔn)備一套所謂的組合拳來打這個(gè)行業(yè)。
到2008年，那個(gè)時(shí)候我們的房地產(chǎn)行業(yè)被媒體、公眾輿論稱，房地產(chǎn)的幾宗罪，房地產(chǎn)發(fā)展商是一個(gè)不道德的不法商人。從2008年的金融危機(jī)，全國平均房價(jià)是3800，到了2017年，全國平均房價(jià)在1萬塊錢。為什么會(huì)產(chǎn)生如此大的差異？我就告訴大家，2017年里，中國發(fā)行的貨幣超過了178萬億。還有一個(gè)好消息要告訴大家，這個(gè)好消息就是從2018年7月1日開始，中國已經(jīng)成為世界上發(fā)鈔最多的一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)體。多到什么程度？2018年的7月1日，中國發(fā)行的貨幣超過了190萬億元，是美國和歐洲加在一起的總和，還比他們多100億美金，190萬億人民幣相當(dāng)于21.77萬億美元，而美國加上歐盟加在一起，他們的發(fā)鈔總量是27.67萬億美元，中國貨幣有如此大量的發(fā)行。我們的GDP總量是美國和歐盟的多少？我們GDP的總量是三分之一，我們現(xiàn)在差不多是美國的65%。
今天在金融危機(jī)過去十周年，跟大家分享一個(gè)觀點(diǎn)。那么多年過去了，我們的房地產(chǎn)發(fā)展商，在過去的十年中為中國的經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)，而這個(gè)貢獻(xiàn)中間，我認(rèn)為貢獻(xiàn)最大的不是房地產(chǎn)發(fā)展商，而是我們央行的印鈔機(jī)。央行印鈔加上中國的房地產(chǎn)行業(yè)，成功的把中國送到世界第二大經(jīng)濟(jì)體。我們的房地產(chǎn)發(fā)展商功不可沒，央行、印鈔廠功不可沒。
房地產(chǎn)行業(yè)60%的營業(yè)收入，土地政治稅加上營業(yè)稅加上土地所得稅，有超過50%的現(xiàn)金收入交給了政府以及相關(guān)人員。所以中國的房地產(chǎn)行業(yè)理論上講是一個(gè)國有控股的行業(yè)。我們不是都覺得民營企業(yè)不被重視嗎？放心，房地產(chǎn)行業(yè)一定被政府重視，因?yàn)榇蠊蓶|不是你，大股東是政府。只要你是這個(gè)行業(yè)的，一定會(huì)重視。
所以大家經(jīng)常會(huì)有研究說，房地產(chǎn)行業(yè)未來會(huì)怎么樣？包括我們丁祖昱先生。這些數(shù)據(jù)告訴大家，我們?yōu)槭裁纯梢杂酶軛U？剛才丁博士講了兩個(gè)要素，一個(gè)是我們的高增長，一個(gè)是高杠桿。我們的職業(yè)經(jīng)理人，我們的產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)，都能夠非常好的把一塊土地變成一個(gè)城市，這個(gè)能力我認(rèn)為非常非常強(qiáng)，全世界只有中國的開發(fā)商能夠做的到。
另外一個(gè)能力就是高杠桿，我們可以看金融危機(jī)10年以前，萬科作為這個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭大哥，2007年、2008年的時(shí)候，萬科的銷售收入沒超過700億。10年過去了，現(xiàn)在基本上是一萬億，這個(gè)里面是杠桿發(fā)生了變化。未來的企業(yè)在當(dāng)下的資產(chǎn)，通過我們貨幣供應(yīng)量在增加，我們每年幾乎都有20%，你在財(cái)務(wù)投資上是不可能虧損。用別人的錢拿了地，然后用開發(fā)帶來完成這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，資金回報(bào)率非常高。
但現(xiàn)在杠桿因素，國企資金的難度越來越高，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)的金融危機(jī)10周年，新模式，我們現(xiàn)在的發(fā)展已經(jīng)想通了，原先房地產(chǎn)發(fā)展模式就是如何從舊城改造。從規(guī)劃院、設(shè)計(jì)單位到拆遷單位，到銷售公司，全部是自己來做。現(xiàn)在很多大的發(fā)展商，把銷售發(fā)出去，交給更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。把公司交出去，交給更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，自己只強(qiáng)調(diào)專業(yè)的先進(jìn)能力。這個(gè)角度來說，房地產(chǎn)模式發(fā)生了變化，從原先的重資產(chǎn)，注重的是又重又硬的指標(biāo)，向又遠(yuǎn)又小的指標(biāo)轉(zhuǎn)化。通過這樣的一個(gè)方式，成功的降低資本負(fù)債率。
過去的10年是我們房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的10年，這樣的轉(zhuǎn)型也導(dǎo)致了很多中小型房地產(chǎn)發(fā)展房進(jìn)入了咱們的行業(yè)。現(xiàn)在有的發(fā)展商掙了10個(gè)億，20個(gè)億，那時(shí)候都是非常大的資金了。而這些資金今后就要通過資產(chǎn)管理的模式，通過私募基金的方式重新進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)。所以，這樣的一個(gè)外部條件的轉(zhuǎn)變，又給我們這些超大房屋發(fā)展商，或者是主流的發(fā)展商提供了一個(gè)很好的，用別人的資金、資源、資產(chǎn)來并自己。
第二個(gè)模式，我認(rèn)為咱們房地產(chǎn)發(fā)展商的資金來源渠道發(fā)生了根本變化，原先我們更多的是自有資金加平常的開發(fā)貸�，F(xiàn)在有保險(xiǎn)資金，有信托資金，有私募資金，以及其他的資金。所以未來的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就取決于你用怎樣的金融工具，來讓自己變得更加強(qiáng)大。
關(guān)于今天的主題是定義未來，關(guān)于房地產(chǎn)的未來，我們還面對(duì)怎樣的挑戰(zhàn)，我們還有沒有未來？我想談一些我自己的觀點(diǎn)。
中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，我們的體量已經(jīng)是世界第二，我們的貨幣已經(jīng)是全球第一。2016年全球發(fā)行貨幣貢獻(xiàn)值，美國貢獻(xiàn)11%，歐洲加上所有全球其他的國家貢獻(xiàn)了18%，中國貢獻(xiàn)了70%。從這個(gè)角度上來說，中國進(jìn)入到了一個(gè)非常非常大的貨幣發(fā)放。我想告訴大家，中國獨(dú)一無二的心，這也是全球國家看不懂中國人的原理，等他們看懂了，中國已經(jīng)發(fā)展的很強(qiáng)大。我在十年前或者更久遠(yuǎn)的時(shí)候，我跟美國、香港的投資人討論的時(shí)候，他們從來不相信中國的房地產(chǎn)能夠走下去，你告訴他，他總是跟你說不可能。為什么不可能？因?yàn)槟銈兊姆績r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了租金，原來租金回報(bào)只有1%、2%，這樣的房價(jià)是不可能持續(xù)的。
用西方的觀點(diǎn)來看，完全是對(duì)的，但他們不知道中國的模型是不按他們的流程來走的。我們對(duì)立的資產(chǎn)是其他西方國家沒有的，因?yàn)槲覀兊耐恋厥菄械�。如果我們的土地是解體的，沒關(guān)系，我們可以通過征地的方式。征地的時(shí)候可能是30萬億，拍出去的時(shí)候可能是200萬億，乃至2000萬億。這個(gè)錢外國是人沒法掙的，也是外國人沒法理解的。我們現(xiàn)在來看，我們中國經(jīng)濟(jì)三架馬車，出口、內(nèi)需、投資。出口有很大的考驗(yàn)，但是今年也比較好，為什么？我們的人民幣開始貶值了。但是我們的內(nèi)需，原先我們認(rèn)為中國的內(nèi)需就是買汽車，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)買汽車已經(jīng)不是很重要的內(nèi)需，因?yàn)樵任覀円惶追孔訋资f到一百萬的時(shí)候，一臺(tái)車13萬的時(shí)候，我們央行成功把每套房子定到一千萬以上，每個(gè)車子10萬以下的時(shí)候，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)內(nèi)心其實(shí)沒有那么的起伏。我們未來還有什么可以做？我有幾個(gè)觀點(diǎn)。
第一個(gè)，我們的基本面沒有改變。第一部分，我們的央行發(fā)行貨幣的沖動(dòng)沒有改變，2008年發(fā)到現(xiàn)在，10年了，誰都知道房價(jià)漲成這個(gè)樣子，大家是不太喜歡的。但是我們還有其他的方式嗎？我認(rèn)為不多，如果我們不用這樣印鈔的方式解決我們的GDP的話，我們會(huì)帶來很大的困難。假如說我們的GDP調(diào)整到5點(diǎn)，會(huì)影響四千萬的就業(yè)崗位。如果四千萬的就業(yè)崗位成為我們這個(gè)社會(huì)不穩(wěn)定因素的時(shí)候，我們只能選擇繼續(xù)發(fā)鈔。如果我們繼續(xù)發(fā)鈔，是不是會(huì)影響到CPI。不用擔(dān)心，我們可以成功的把央行的貨幣放到組織資產(chǎn)里面。所以我們未來還會(huì)持續(xù)的跟這個(gè)模式進(jìn)行發(fā)鈔，進(jìn)行推進(jìn)我們的GDP這樣的提升。我認(rèn)為這個(gè)基本沒有改變。未來一段時(shí)間里面，大量的貨幣超發(fā)，這個(gè)政策不會(huì)改變。所以有的人說，這個(gè)怎么來看？我們每天的工作報(bào)告里面有，我們今年實(shí)施，財(cái)政政策基本上超發(fā)的貨幣15%-20%。如果我們實(shí)施的是穩(wěn)健的財(cái)政政策，那么我們超發(fā)的貨幣就是12%-15%。我們的超發(fā)量也不會(huì)低于15%，所以這個(gè)基本點(diǎn)沒有改變。
第二個(gè)基本面沒有改變，就是我們的政府對(duì)這個(gè)行業(yè)的依賴。為什么這樣說？我們一線城市這個(gè)行業(yè)，以及這個(gè)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)財(cái)政依賴大約在三分之一以下。而我們房地產(chǎn)行業(yè)在二、三線以下的城市影響還是很高。所以我們政府已經(jīng)成功的成了房地產(chǎn)行業(yè)的控股東。他要把自己這個(gè)行業(yè)做調(diào)控，要自己掐自己的脖子是死不了的，只能難受。只能松，松了以后這個(gè)行業(yè)就活過來。
第三個(gè)，在獲得財(cái)富自由以后，沒有一個(gè)行業(yè)，沒有一個(gè)領(lǐng)域可以讓他能夠進(jìn)行投資。只有炒房地產(chǎn)是最安全的，大家都不想炒房，那你告訴我，我們還能炒什么？當(dāng)你沒選擇的時(shí)候，你就是不炒，你也要向辦法把這個(gè)錢投到安全的領(lǐng)域。而中國能夠用大資進(jìn)來投資的行業(yè)，只有房地產(chǎn)。
因?yàn)槿齻�(gè)基本面沒有改變，所有的政策、所有的調(diào)控都將是臨時(shí)的，所以我有信心認(rèn)為，金融危機(jī)十周年，中國的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，發(fā)展模式將隨著著政策不斷變化，也會(huì)不斷的改變。換言之，我非常期待我們的行業(yè)能夠有美好的未來！
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