11 月19日下午，由中國(guó)指數(shù)研究院上海分院組織的“2019中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及投資策略閉門(mén)研討會(huì)”在上海首善財(cái)富會(huì)所2樓順利召開(kāi)，在滬百?gòu)?qiáng)房企以及在滬部分金融機(jī)構(gòu)高管齊聚一堂，多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)也出席與會(huì)。本次會(huì)議由中國(guó)指數(shù)研究院上海分院總經(jīng)理李力女士主持。該研討會(huì)已由中國(guó)指數(shù)研究院上海分院連續(xù)舉辦三屆，北京總院連續(xù)舉辦八屆。借由此研討會(huì)，中國(guó)指數(shù)研究院搭建起了房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)效溝通交流的平臺(tái)。
本次會(huì)議首先由中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室主任、中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士以“房地產(chǎn)趨勢(shì)研判及房企策略探討”為主題進(jìn)行了研究成果分享，黃瑜女士首先結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)大數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行判斷，進(jìn)而對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了逐一剖析。
中國(guó)指數(shù)研究院研究成果分享：
一、市場(chǎng)行業(yè)節(jié)奏正在發(fā)生變化，但新的投資機(jī)會(huì)正在孕育 。從土地市場(chǎng)開(kāi)始，今年以來(lái)流拍數(shù)量進(jìn)一步提升，新一輪流拍高峰期來(lái)臨。結(jié)合2012-2018年10月份住宅用地流拍數(shù)量和比例統(tǒng)計(jì)，從數(shù)量上可以看到今年1-10月三百城流拍土地相比過(guò)去達(dá)到歷史高位。住宅用地成交價(jià)格下跌，溢價(jià)率繼續(xù)下降。但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)新的投資機(jī)會(huì)正在孕育。
二、市場(chǎng)預(yù)期正在改變，部分城市量?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整 。百城價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)24個(gè)月位于1%以內(nèi)，單10月下跌城市增多。各線城市累計(jì)漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市漲幅回落最明顯。重點(diǎn)城市成交規(guī)模趨于穩(wěn)定，單10月同比增長(zhǎng)、環(huán)比下降。部分主要大中城市二手房量?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整。
三、短期庫(kù)存處在低位，各線城市去化呈時(shí)間分化。各線代表城市商品住宅可售面積低位回升，庫(kù)存去化時(shí)間持續(xù)延長(zhǎng)；現(xiàn)階段商品房潛在庫(kù)存規(guī)模仍顯著，商品住宅庫(kù)存處境明顯優(yōu)化；二線、三四線庫(kù)存規(guī)模漸趨合理，三四線待開(kāi)發(fā)面積現(xiàn)回升趨勢(shì)；鄭州、菏澤、武漢成交體量較大；杭州、重慶、武漢、佛山等住宅用地成交面積、出讓金均位居前二十。
四、市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)表現(xiàn)為周期延長(zhǎng)、低幅震蕩。展望四季度，各線城市市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)周期輪動(dòng)行情，讓本輪市場(chǎng)換檔周期明顯延長(zhǎng)�；谌珖�(guó)基本面、通過(guò)模型預(yù)測(cè)綜合分析， 2019-2020年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，2019年全國(guó)整體市場(chǎng)規(guī)模將出現(xiàn)小幅調(diào)整，投資新開(kāi)工保持中低速增長(zhǎng)。一線城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中低端住房?jī)A斜，需求支撐下市場(chǎng)規(guī)模將低位趨穩(wěn)；二線城市市場(chǎng)內(nèi)部有所分化，整體市場(chǎng)規(guī)模存在一定調(diào)整空間；三四線主流購(gòu)房需求普遍存在下行壓力，市場(chǎng)規(guī)模將穩(wěn)步下降。
五、預(yù)測(cè)整體政策趨勢(shì)為短期保持收緊，中期結(jié)構(gòu)化調(diào)整，長(zhǎng)期顯現(xiàn)長(zhǎng)效性 。北京、上海、深圳等一線城市的住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為4：4：2的三分結(jié)構(gòu)。這個(gè)結(jié)構(gòu)最主要的特點(diǎn)就是擴(kuò)大了政策性支持住房的比重以及租賃住房的比重。結(jié)構(gòu)上的變化，使能夠滿足中低端住房需求的房源大大擴(kuò)充。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制將有望在三到五年內(nèi)落地，對(duì)市場(chǎng)起到穩(wěn)定支撐作用。
黃瑜院長(zhǎng)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的研判及應(yīng)對(duì)主要從銷售、產(chǎn)品、營(yíng)銷、拿地、融資、業(yè)務(wù)拓展及風(fēng)險(xiǎn)管控七大方面分別作出揭示。銷售方面市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，非熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)放量契機(jī)，重點(diǎn)城市業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出；產(chǎn)品方面市場(chǎng)需求聚焦剛改產(chǎn)品，房企須以工匠精神打造高品質(zhì)產(chǎn)品；營(yíng)銷方面房企傾向全域營(yíng)銷打造矩陣式傳播，“新渠道+新IP”創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式；拿地方面千億房企拿地放緩，新增土儲(chǔ)繼續(xù)向三四線城市下沉，舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城和代建等都成為拓展優(yōu)質(zhì)土地資源的途徑；融資方面企業(yè)融資環(huán)境仍從嚴(yán)從緊，千億房企融資優(yōu)勢(shì)明顯；業(yè)務(wù)拓展方面房地產(chǎn)企業(yè)由開(kāi)發(fā)向長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，大力挖掘存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值。最后黃瑜院長(zhǎng)結(jié)合戰(zhàn)略分析、產(chǎn)品分析、城市布局分析等核心維度，對(duì)2019年房企整體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)能力、盈利/償債能力等方面給出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控建議。
其次由中國(guó)指數(shù)研究院上海指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張文靜女士對(duì)中指·地主產(chǎn)品進(jìn)行了重點(diǎn)推介。中指地主已上線產(chǎn)品包括兩大模塊：“城市投資決策地圖” 和 ”APP拿地助手”。業(yè)務(wù)邏輯涵蓋了數(shù)據(jù)支持、投拓輔助、地塊研判和決策管理。
城市投資決策地圖是中國(guó)指數(shù)研究院推出的新一代房地產(chǎn)企業(yè)大數(shù)據(jù)決策支持平臺(tái)。依托大數(shù)據(jù)及新技術(shù)，研判城市發(fā)展?jié)摿εc區(qū)域增長(zhǎng)空間，發(fā)掘地塊投資價(jià)值，幫助企業(yè)科學(xué)拿地。數(shù)據(jù)直觀可視化，幫助企業(yè)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。
APP拿地助手是中國(guó)指數(shù)研究院推出的地產(chǎn)投拓人員看地、拿地的移動(dòng)智能助手。匯總每月土拍信息，幫助從業(yè)人員即時(shí)掌握城市土拍熱點(diǎn)。在線看地，隨時(shí)隨地查看地塊航拍及詳細(xì)資料，移動(dòng)勘查周邊概況。一鍵分析周邊人口、現(xiàn)狀配套、未來(lái)規(guī)劃等要素，助力投拓人員看地、拿地。
最后在中國(guó)指數(shù)研究院研究成果匯報(bào)的基礎(chǔ)上，中國(guó)指數(shù)研究院上海分院總經(jīng)理李力女士作為東道主和主持人，與各位參會(huì)嘉賓展開(kāi)研討。與會(huì)各方就2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、地產(chǎn)+金融企業(yè)合作、風(fēng)險(xiǎn)防范與行業(yè)未來(lái)發(fā)展等相關(guān)領(lǐng)域展開(kāi)熱烈討論與觀點(diǎn)碰撞，初步形成多項(xiàng)共識(shí)。本次會(huì)議形成的主要觀點(diǎn)如下。
金融機(jī)構(gòu)主要觀點(diǎn)
（1）與會(huì)多家金融機(jī)構(gòu)對(duì)今年至明年房地產(chǎn)形勢(shì)整體形勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度。但是9月特別是10月份以后，市場(chǎng)情況不斷變化回暖，結(jié)合多方面信息反饋，對(duì)政策調(diào)整敏感度在增加，市場(chǎng)反應(yīng)和糾偏速度也在增加。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的看法可以歸納為“不折騰、穩(wěn)預(yù)期、留住人、留住錢(qián)”。
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)化。地產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)傾向于投資存量持有型物業(yè)，協(xié)同地產(chǎn)商完成資管過(guò)程盤(pán)活存量，是安全可把控的資管業(yè)務(wù)方向。
（3）國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)處于起步期，市場(chǎng)潛力巨大。雖然國(guó)外的案例和業(yè)務(wù)形態(tài)僅能提供參考不能完全復(fù)制，但專業(yè)化是不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)。而這需要專業(yè)化的外部研究機(jī)構(gòu)建立地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)協(xié)助，以提高金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)化服務(wù)能力。
（4）與地產(chǎn)企業(yè)合作模式多元化，對(duì)傳統(tǒng)金融業(yè)提出更高的要求。金融業(yè)與地產(chǎn)業(yè)合作從文旅資產(chǎn)、物業(yè)、供應(yīng)鏈等多角度切入，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)也提出了更多的要求。包括資產(chǎn)處置，整個(gè)風(fēng)控流程，現(xiàn)金流管理等方面，不動(dòng)產(chǎn)金融變得更專業(yè)化，更精細(xì)化。
（5）政策走向方面，全面放松可能性不大。金融業(yè)內(nèi)相關(guān)調(diào)研顯示2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資顯著下跌可能性較小，因此全面的政策放松可能性不大。部分區(qū)域可能會(huì)出臺(tái)政策利好，但具體政策可能會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域性差別。
房地產(chǎn)企業(yè)主要觀點(diǎn)
（1）房產(chǎn)行業(yè)有展開(kāi)行業(yè)模式創(chuàng)新的可能性。房產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常成熟的傳統(tǒng)行業(yè)，而在傳統(tǒng)行業(yè)內(nèi)部開(kāi)展創(chuàng)新具有很高的可能性。國(guó)外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很少有幾萬(wàn)方以上的，而在高速發(fā)展中國(guó)，房產(chǎn)行業(yè)有展開(kāi)行業(yè)模式創(chuàng)新的可能性。
（2）本次房地產(chǎn)周期較前幾輪周期更加復(fù)雜,市場(chǎng)需求差異性分化。本次宏觀調(diào)控政策覆蓋面廣滲透力強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)研究工作帶來(lái)更大的難度。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)是一線城市住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化，保障房供應(yīng)增加，對(duì)房企提供了供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的機(jī)會(huì)；二線城市結(jié)構(gòu)分化新動(dòng)能涌現(xiàn)，新興產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)、人口集聚效應(yīng)初顯；三線城市剛性需求下降，市場(chǎng)表現(xiàn)為改善性需求上升，投資需求逐步退潮。同時(shí)產(chǎn)業(yè)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，退二進(jìn)三等產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移為核心城市周邊的三四線城市帶來(lái)布局機(jī)會(huì)。落實(shí)到具體城市需要具體研判。
（3）如何進(jìn)行相關(guān)多元化是大型房企需要解決的重要命題。房地產(chǎn)市場(chǎng)“變”與“不變”是主基調(diào)�！安蛔儭笔钦暮暧^調(diào)控政策，“變”是市場(chǎng)需求在不同城市呈現(xiàn)分化。因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要有非常強(qiáng)的資源平衡能力，從融資、投資到運(yùn)營(yíng)，資源投入產(chǎn)出都要求實(shí)現(xiàn)平衡。不同類型的房企規(guī)模差距很大，不是都適合多元化，要追求特制化打造自身優(yōu)勢(shì)形成自身特色的優(yōu)勢(shì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。
（4）房地產(chǎn)企業(yè)要“量利而為”。要規(guī)模也要有利潤(rùn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)要有質(zhì)量能創(chuàng)造利潤(rùn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)要著重打造研究能力，土地增值溢價(jià)帶來(lái)超額回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企需要從產(chǎn)品端，從管理，從服務(wù)上面獲利，因此房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)研究需求越來(lái)越重要。
本次會(huì)議為各大金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商與中國(guó)指數(shù)研究院就房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)展開(kāi)展交流探討的會(huì)議。會(huì)議與會(huì)各方總結(jié)并分享了2018年地產(chǎn)金融市場(chǎng)表現(xiàn)，共同研判并展望2019年發(fā)展趨勢(shì)和新的投資機(jī)會(huì)，加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間的溝通，為各大投資機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，更好布局明年的業(yè)務(wù)和把控風(fēng)險(xiǎn)提供借鑒，同時(shí)也為中國(guó)指數(shù)研究院上海分院進(jìn)一步深化房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)行業(yè)服務(wù)提供了重要參考。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
