“租賃住房”,又稱之為“租賃住宅”，是指地產(chǎn)開發(fā)商將自持地產(chǎn)通過新建或者對(duì)自有存量房源資產(chǎn)盤活改建而成，并向市場(chǎng)推出的租賃用途住房。租賃住房作為國(guó)家大力推進(jìn)的新興行業(yè)，有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展前景。根據(jù)東方證券研究報(bào)告顯示，我國(guó)已有約1.9億租賃人口，主要由流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，而租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬億元。預(yù)計(jì)至2030年，我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億元，整體市場(chǎng)規(guī)模超過4.2萬億元。
截至到2017年底，中國(guó)當(dāng)前房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模以個(gè)人或C2C業(yè)務(wù)形態(tài)類別租賃市場(chǎng)為主，占比近97%，企業(yè)運(yùn)營(yíng)的品牌公寓還不到3%。而在美國(guó)，由企業(yè)為主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)即采用B2C方式的公寓數(shù)量規(guī)模占比已達(dá)60%。因此由國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的租賃住房（長(zhǎng)租公寓）市場(chǎng)空間巨大。
目前國(guó)內(nèi)住房租賃行業(yè)參與企業(yè)，主要集聚著三類主體，包括國(guó)家隊(duì)、房企及運(yùn)營(yíng)商。時(shí)至目前，租賃行業(yè)還未出現(xiàn)頭部標(biāo)桿企業(yè)。場(chǎng)外的各家企業(yè)摩拳擦掌，積極規(guī)劃，開始蓄力謀劃市場(chǎng)。而已進(jìn)入的玩家則開始競(jìng)速賽跑，擴(kuò)大管理規(guī)模，爭(zhēng)相搶占市場(chǎng)份額。租賃行業(yè)的三類玩家，還沒有擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先的一方，但各自仍有著自身的優(yōu)劣勢(shì)。
國(guó)家隊(duì)，主要是指國(guó)有房企以及國(guó)有關(guān)聯(lián)企業(yè)。相比來說，國(guó)家隊(duì)有政府和政策的支持，在租賃行業(yè)中處于先行的地位，在拿房和成本上較其他主體有顯著的優(yōu)勢(shì)，另外其自有存量房可以直接盤活，以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格拿地或包租，同時(shí)也可以充分發(fā)揮其在原保障房和人才公寓的積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，與市場(chǎng)企業(yè)客戶做好對(duì)接。
國(guó)家隊(duì)未來推出的住房租賃產(chǎn)品，會(huì)在政策響應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 價(jià)格水平、運(yùn)營(yíng)模式等方面對(duì)市場(chǎng)起到示范性和引導(dǎo)作用。國(guó)家隊(duì)推出的“租賃住房”產(chǎn)品在住房租賃市場(chǎng)地位具備舉足輕重的作用。因此，國(guó)家隊(duì)的進(jìn)場(chǎng)，最大的作用，并不是為了競(jìng)爭(zhēng)，而是為了穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)，加速行業(yè)規(guī)范化。
房企，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，房企紛紛將目光投向存量市場(chǎng)，加上政策的推動(dòng)和租賃市場(chǎng)的發(fā)展，目前租賃市場(chǎng)風(fēng)頭正盛，越來越多的規(guī)模房企開始著力布局，甚至將其提升至集團(tuán)戰(zhàn)略層面。
房企有著資金和規(guī)模擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)，有條件以重資產(chǎn)模式切入，并通過持有資產(chǎn)和自有供應(yīng)體系把控產(chǎn)品質(zhì)量。而對(duì)于全國(guó)布局的規(guī)模房企來說，切入各地市場(chǎng)更容易，供應(yīng)鏈具備集采優(yōu)勢(shì)，但其租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理能力相對(duì)薄弱，對(duì)租賃住房成本的把控仍待提升。對(duì)于房企來說，長(zhǎng)租公寓可以對(duì)閑置資產(chǎn)進(jìn)行改造升級(jí)，盤活自身存量；也可以幫助企業(yè)解決競(jìng)自持土地及租賃用地，同時(shí)可以借助房企整體的信用進(jìn)行低成本融資。
公寓運(yùn)營(yíng)商，目前有三種業(yè)態(tài)類型。
品牌系運(yùn)營(yíng)商由于進(jìn)入公寓市場(chǎng)較早，積累了大量運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)主要深耕某一區(qū)域，有針對(duì)性的特定客戶，產(chǎn)品有設(shè)計(jì)感和個(gè)性化，服務(wù)追求極致的客戶體驗(yàn)，但其拿房成本高，難度大，資金能力相對(duì)薄弱，擴(kuò)張難度較大。
而中介系運(yùn)營(yíng)商在公寓房源獲得上具有先天優(yōu)勢(shì)，在客戶資源上也有自身的渠道優(yōu)勢(shì)，有利于其快速規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房租賃市場(chǎng)布局，而因其中介的市場(chǎng)屬性，決定了中介系公寓運(yùn)營(yíng)商更適合做二房東模式的分散式公寓。
另外酒店系運(yùn)營(yíng)商以酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)為優(yōu)勢(shì)，從經(jīng)濟(jì)型酒店的短租模式延伸占據(jù)長(zhǎng)租市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)和城市布局、運(yùn)營(yíng)能力、工程管理能力上具有明顯優(yōu)勢(shì)，也具有規(guī)模擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)。而酒店系中另一分支的服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商則針對(duì)的是住房租賃中的高端細(xì)分市場(chǎng)，產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，在其細(xì)分市場(chǎng)中處于絕對(duì)領(lǐng)先地位，但其產(chǎn)品線布局覆蓋有限。
品牌系、中介系、酒店系公寓運(yùn)營(yíng)商在房源、產(chǎn)品、品牌等方面都存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是隨著國(guó)家隊(duì)與房企的不斷發(fā)力，運(yùn)營(yíng)商之間的這種狀況也將愈演愈烈。
上游供應(yīng)鏈
關(guān)于上游供應(yīng)鏈，“租賃住房”產(chǎn)品在國(guó)家政策層面的積極引導(dǎo)下，也是僅僅在2017年才真正形成市場(chǎng)，成熟的供應(yīng)鏈層面體系當(dāng)前尚未形成。租賃住房的產(chǎn)品提供或運(yùn)營(yíng)合作的上游供應(yīng)鏈資源，基本還是以長(zhǎng)租公寓以及酒店類的既有供應(yīng)鏈資源為主，新加入或潛在的供應(yīng)鏈資源企業(yè)也在積極研究當(dāng)前國(guó)家政策和租賃住房的市場(chǎng)需求點(diǎn)，以期在這個(gè)巨大的市場(chǎng)領(lǐng)域中獲益。
從當(dāng)前供應(yīng)鏈資源存在形式來看，因企業(yè)所處市場(chǎng)地位或本身在產(chǎn)業(yè)鏈上游端的生產(chǎn)規(guī)模，大體還是局限在某一區(qū)域或某一方面具備一定解決能力。供應(yīng)鏈?zhǔn)袌?chǎng)還沒有形成系統(tǒng)化集成能力或者產(chǎn)業(yè)鏈整合能力的頭部標(biāo)桿企業(yè)。
租賃住房在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上與長(zhǎng)租公寓有著明顯的區(qū)別。租賃住房規(guī)劃有開放式的街區(qū)（商鋪），提供戶外活動(dòng)場(chǎng)地與公共空間，配備豐富的社區(qū)配套，從日照、戶型模塊、結(jié)構(gòu)特征、朝向等多個(gè)方面滿足住宅設(shè)計(jì)的要求，提供智能化的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
租賃住房產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，產(chǎn)品上保證租戶住房般的居住體驗(yàn)：租賃住房享有住宅用地的先天優(yōu)勢(shì)，例如可以做到一梯兩戶，通煤氣，戶戶有陽臺(tái)等，并且建筑品質(zhì)在拿地時(shí)便明確規(guī)定需達(dá)到一定綠化環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，租賃住房打造的是近似于住宅的體驗(yàn)；規(guī)劃上打造契合租賃客戶需求的社區(qū)型功能和空間。
以全筑集團(tuán)合作的城方浦江鎮(zhèn)租賃住房社區(qū)為例，規(guī)劃為開放式社區(qū)，給城市帶來更多功能，社區(qū)里的人與城市、與周圍能產(chǎn)生交流，對(duì)其在城市的生活和發(fā)展帶來更多可能和樂趣。城方用多元化的智能化技術(shù)支撐，通過物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)打造全覆蓋、多功能的數(shù)字化社區(qū)管理系統(tǒng)。城方通過門廳概念，形成公共-半公共-私密的開放街區(qū)，將（租戶）人的活動(dòng)還原成連續(xù)自然的過程，激發(fā)社區(qū)活力，形成豐富的空間層次，再通過智能化系統(tǒng)（運(yùn)營(yíng)）管理平臺(tái)，形成從管理平臺(tái)、社區(qū)物業(yè)到業(yè)主生活的社區(qū)三層分級(jí)管理。
國(guó)企租賃住房項(xiàng)目入市的腳步正越來越近，消費(fèi)者屆時(shí)可以來真正體驗(yàn)租賃住房這個(gè)新型的市場(chǎng)產(chǎn)品。
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