近期一線城市土地市場(chǎng)分析 流標(biāo)不是壞事
結(jié)合2018年7月份以來的土地市場(chǎng)走勢(shì)，可以看到一線城市土地成交頻次明顯加快，下半年土地成交幅數(shù)與2017年持平，平均樓板價(jià)也出現(xiàn)同比增長，較2017年同期上漲11%。但是從細(xì)分城市來看，北上廣深四個(gè)城市還是存在著顯著的差異。
一、上海供地力度最強(qiáng)
近三年上海土地成交量持續(xù)增加，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“增供給”的舉措得到了良好執(zhí)行，就7-10月的土地成交建筑來看，2017、2018年同比增幅分別達(dá)到了30%和22%，在寸土寸金的一線城市實(shí)屬不易。深圳在經(jīng)歷了2017年下半年的低谷之后，2018年下半年土地成交量反彈，但是較2016年的高點(diǎn)還是有較大差距。北京、廣州均在近三年出現(xiàn)了土地成交量的“過山車”，在2017年大幅增加土地供應(yīng)之后，2018年出現(xiàn)了大幅下滑，其中北京2018年下半年以來土地成交量更是只有130萬平方米，似乎再次迎來了2016年的“土地荒“。
二、政策性住房用地成為左右平均樓板價(jià)的關(guān)鍵因素
自2017年以來，隨著溢價(jià)率持續(xù)走低，限價(jià)房、拆遷安置房、租賃住房成為了影響土地交易平均價(jià)格的關(guān)鍵性因素。具體來看，北京所有宅地都設(shè)置了最高銷售價(jià)格，2017、2018年下半年成交建面占比分別達(dá)到了93.5%和91.3%，土地平均樓板價(jià)也相對(duì)穩(wěn)定。上海和廣州政策性住房用地成交建面占比有所減少，上海從49%下降至37%，廣州從15%下降至7%，相應(yīng)土地成交平均樓板價(jià)則有所上升，上海和廣州分別同比上漲了49%和38%。
三、高單價(jià)地塊愈發(fā)鮮見
2018年下半年以來，一線城市名義樓板價(jià)“天花板”從高到低依次是上海5.6萬、北京4萬、深圳2.6萬和廣州2.4萬，其中北京、上海下降均較為顯著，不過近年來一線城市地價(jià)、尤其是住宅用地價(jià)格的“天花板”的大幅下降，主要還是受售價(jià)限制或附加開發(fā)條件影響，實(shí)際樓板價(jià)仍沒有真正降下來。
四、高總價(jià)高單價(jià)地塊集中在上海、北京
在限價(jià)、優(yōu)質(zhì)宅地開發(fā)難度提升等條件的限制下，商辦用地在重點(diǎn)地塊中扮演了更重要的角色，在2018年下半年成交總價(jià)、單價(jià)TOP10中，純商辦地塊均占據(jù)了3席位置。雙榜榜首均為上海的新天地商辦地塊，土地成交總價(jià)為136億元，是上海歷史總價(jià)第三高的地塊。在總價(jià)、單價(jià)雙榜中，名義溢價(jià)率最高的地塊來自北京。
五、監(jiān)測(cè)企業(yè)收并購拿地規(guī)模達(dá)到招拍掛市場(chǎng)5.6倍
據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2018年下半年在一線城市拿地最多的企業(yè)當(dāng)屬碧桂園，合計(jì)新增土地建筑面積達(dá)到了567萬平方米。在土地市場(chǎng)交易金額最大的則是萬科，據(jù)公開披露數(shù)據(jù)，7-10月萬科共在一線城市投入了183億元，并且集中在上海。
按建筑面積計(jì)算，期間招拍掛市場(chǎng)成交建筑面積1137萬平方米，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)僅獲取了其中14.6%的土地，但通過收并購等方式，這些企業(yè)7-10月份合計(jì)獲取的土地建筑面積達(dá)到了1091萬平方米，非公開市場(chǎng)獲得的土地規(guī)模達(dá)到了公開市場(chǎng)的5.6倍。這一方面說明這些領(lǐng)軍企業(yè)強(qiáng)大的拿地能力，另一方面也說明一線城市依舊是企業(yè)所信任的關(guān)鍵增長點(diǎn)。
六、上海廣州土地流標(biāo)、撤牌成為常見現(xiàn)象，但不一定是壞事
2018年下半年只有上海和廣州有土地流標(biāo)，其中上海7次，廣州11次；按建筑面積統(tǒng)計(jì)，上海流標(biāo)撤牌土地占同期內(nèi)可成交土地的9%，廣州更高一些，可以占到23%。
一般而言，土地流標(biāo)率（含撤牌）的上升是土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的直接表現(xiàn)，但對(duì)于亟需補(bǔ)庫存、緩解房價(jià)上漲沖動(dòng)的城市而言，流標(biāo)率的上升也是地方政府加大土地供應(yīng)過程中，與市場(chǎng)加快磨合的相應(yīng)表現(xiàn)，典型如廣州火界地塊，在8次掛牌降價(jià)后終于成交，此類磨合的過程反而更有助于市場(chǎng)長期穩(wěn)定發(fā)展。反觀北京和深圳，下半年雖然沒有土地流標(biāo)，但土地成交規(guī)模也明顯較低，供不應(yīng)求的矛盾仍難好轉(zhuǎn)。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
