2018年10月，上海房屋租賃指數(shù)為1919點(diǎn)，比上月上升4點(diǎn)，環(huán)比上漲0.23%，漲幅縮小0.19個(gè)百分點(diǎn)。10月，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比上漲，同比下跌0.70%。
10月，上海房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)入季節(jié)性淡季，三季度以畢租為主導(dǎo)的需求基本釋放。10月新增需求中改善比例上升，源自租約到期、工作調(diào)動(dòng)等產(chǎn)生的續(xù)租、換租需求，推動(dòng)了四季度首月的活躍度；同時(shí)，成交結(jié)構(gòu)重心轉(zhuǎn)向中端市場(chǎng)，呈現(xiàn)出租金的結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，10月的市場(chǎng)表現(xiàn)：一、租金走勢(shì)連續(xù)九個(gè)月下跌后，轉(zhuǎn)為7、8、9三個(gè)月反彈且漲幅逐月擴(kuò)大，至10月總體租金漲幅明顯收窄，體現(xiàn)了旺季熱度回落的市場(chǎng)特征。二、分市場(chǎng)中，高端市場(chǎng)租金漲幅低于全市平均上漲水平；中、低端市場(chǎng)租金漲幅接近。其中低端市場(chǎng)漲幅環(huán)比收窄最大，但漲幅依然略高于中端市場(chǎng)，表明上漲動(dòng)力消退和慣性推力相互作用。三、在持續(xù)限購(gòu)政策下部分準(zhǔn)購(gòu)房者以租代買(mǎi)的被動(dòng)行為，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)行為，租房消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)。四、中心城區(qū)非內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊需求上升最為明顯，白領(lǐng)及追求品質(zhì)的家庭型租客增多，成為交易主體。五、長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)所面向的租戶(hù)，其中畢業(yè)1-5年的90后職場(chǎng)生力軍為租賃主力，比例超過(guò)70后、80后，凸顯這個(gè)年齡段的消費(fèi)觀(guān)、喜好，更為追求新鮮、舒適的居住環(huán)境。六、面向白領(lǐng)的集中式長(zhǎng)租公寓的頭部機(jī)構(gòu)市占率在5%上下；而借助傳播優(yōu)勢(shì)介入租賃行業(yè)的**企業(yè)發(fā)展緩慢，租房貸等政策從嚴(yán)，經(jīng)營(yíng)不溫不火。截至10月31日，全市掛牌租賃房源46344套。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源11780套，內(nèi)外環(huán)間房源18305套，外環(huán)外房源16259套。
10月22日，上海第一次通過(guò)土地市場(chǎng)推出農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目，這幅位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的地塊要求建成不少于549套租賃住房，由華潤(rùn)置地旗下的有巢長(zhǎng)租公寓公司競(jìng)得。這是上海在土地供應(yīng)總量限定的背景下，嘗試的新渠道。
高端漲幅低于全市
10月，高端市場(chǎng)租賃指數(shù)上漲0.08%，低于全市0.23%的水平，漲幅環(huán)比上月縮小了0.11個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.19%，二室上漲0.11%，三室下跌0.06%。
除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測(cè)的50個(gè)高端房源板塊，37個(gè)上漲，12個(gè)下跌，僅有閔行龍柏金匯板塊走平。高端市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)有所變化，一是中心城區(qū)租金延續(xù)上漲，新興城區(qū)出現(xiàn)下跌；二是三室戶(hù)型需求下降，50個(gè)板塊中半數(shù)三室戶(hù)型租金下跌，多為非內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊；三是服務(wù)式公寓熱度高于個(gè)人出租住宅房源。從板塊表現(xiàn)看，租金漲幅較大的為城市副中心板塊、國(guó)際社區(qū)板塊，如徐家匯、浦東聯(lián)洋、黃浦新天地，分別上漲0.32%、0.28%、0.24%，其中一室戶(hù)型需求強(qiáng)勁，租金分別上漲0.46%、0.41%、0.32%，平均租金為10284元、8840元、14701元。調(diào)查顯示，這類(lèi)板塊租客以中長(zhǎng)期企業(yè)外派人士或高收入長(zhǎng)住人士為主，青睞一室戶(hù)型，租金水漲船高。在一些傳統(tǒng)高端板塊，供應(yīng)既有服務(wù)式公寓，也有普通住宅，量?jī)r(jià)穩(wěn)定是主要特征。如靜安寺、長(zhǎng)寧古北租金漲幅稍小，分別為0.11%、0.09%，板塊內(nèi)小戶(hù)型服務(wù)式公寓成交好于中大戶(hù)型住宅，其中一室戶(hù)型上漲0.36%、0.39%，二室戶(hù)型下跌0.15%、上漲0.17%，三室戶(hù)型分別上漲0.12%、下跌0.29%。而在新興城區(qū)近郊的一些板塊，租金行情走低，如浦東金橋、閔行古美羅陽(yáng)、青浦徐涇，分別下跌0.18%、0.16%、0.12%，板塊內(nèi)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)房源較少，需求乏力成交不及中心城區(qū)。
中端成為交易主力
10月，中端市場(chǎng)租賃指數(shù)上漲0.24%，漲幅環(huán)比縮小0.12個(gè)百分點(diǎn)。其中，二室上漲0.25%，三室上漲0.22%。
除金山、崇明外，所監(jiān)測(cè)的14個(gè)行政區(qū)租金均整體上漲。90個(gè)板塊中，84個(gè)上漲，5個(gè)下跌，僅浦東金橋走平。中端市場(chǎng)中心城區(qū)租金基本維持上月走勢(shì)，新興城區(qū)租金漲幅明顯收窄。中端成為租賃市場(chǎng)主力成交區(qū)域，成交量上升在于新租、租約到期續(xù)租、工作調(diào)動(dòng)換租需求放大，追求品質(zhì)增多。如70后、80后傾向租借二室、三室，90后則傾向合租一室、二室。中心城區(qū)的普陀、長(zhǎng)寧、虹口、靜安分別上漲0.30%、0.29%、0.28%、0.26%；新興城區(qū)的松江、青浦、奉賢、嘉定分別上漲0.11%、0.07%、0.06%、0.05%。從板塊表現(xiàn)分析，中心城區(qū)非內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊租賃需求旺盛，如長(zhǎng)寧仙霞、靜安大寧綠地、普陀萬(wàn)里，租金分別上漲0.51%、0.46%、0.43%。其中二室戶(hù)平均租金為5839元、6222元、6369元；三室戶(hù)型平均租金為8376元、8842元、8274元。調(diào)查顯示，工作一定年限的白領(lǐng)，收入上升后選擇在租賃平穩(wěn)期換租；也有部分有房族，短期內(nèi)無(wú)置換計(jì)劃，為擴(kuò)大居住面積，選擇通過(guò)租房改善。首選離工作地及子女學(xué)校交通半小時(shí)的成熟板塊。這些中心城區(qū)非內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊，由于租金相比內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊稍低，交通較新興城區(qū)近郊便捷，受到青睞。近郊一些板塊租金出現(xiàn)下跌，如嘉定豐莊、青浦新城、松江城區(qū)、閔行七寶分別下跌0.29%、0.06%、0.05%、0.05%，二室戶(hù)型平均租金為5150元、4298元、4317元、5295元；三室戶(hù)型平均租金為7000元、5987元、5864元、7545元。中端租賃需求集中于中心城區(qū)，導(dǎo)致部分近郊板塊租金下跌，走勢(shì)差異顯示了租賃消費(fèi)升級(jí)以中心城區(qū)作為主導(dǎo)。
低端漲幅明顯收窄
10月，低端市場(chǎng)租賃指數(shù)環(huán)比上漲0.27%，漲幅縮小0.28個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.28%，二室上漲0.26%。
所監(jiān)測(cè)的全部16個(gè)行政區(qū)租金均整體上漲。總共114個(gè)板塊中，104個(gè)上漲，9個(gè)下跌，僅黃浦五里橋持平。中心城區(qū)漲幅領(lǐng)先，如靜安、長(zhǎng)寧均上漲0.35%，普陀、虹口分別上漲0.32%、0.30%。在新興城區(qū)，近郊的閔行上漲0.22%，松江、青浦均上漲0.19%，寶山上漲0.18%；遠(yuǎn)郊的金山、崇明、奉賢分別上漲0.13%、0.07%、0.05%。從全市板塊走勢(shì)看，內(nèi)強(qiáng)外弱的現(xiàn)象明顯，10月低端市場(chǎng)需求與中端市場(chǎng)一樣，集中于中心城區(qū)非內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊，如靜安彭浦、普陀甘泉宜川、虹口江灣鎮(zhèn)，租金分別上漲0.52%、0.51%、0.47%。新興城區(qū)一些板塊租金漲幅次之，臨近中心城區(qū)、板塊內(nèi)自帶豐富產(chǎn)業(yè)的板塊，如閔行莘莊、浦東周浦均上漲0.43%，嘉定豐莊、浦東外高橋分別上漲0.42%、0.39%。調(diào)查顯示，追求通勤時(shí)間短，成為中心城區(qū)成交上升的主因之一，甚至新租、換租客考慮交通便利高于房源品質(zhì)本身。而預(yù)算稍低者選擇近郊租房，一些距離中心城區(qū)一小時(shí)車(chē)程的軌交板塊，租金漲幅稍小，如浦東航頭、松江泗涇、寶山顧村分別上漲0.19%、0.15%、0.09%。這類(lèi)板塊以動(dòng)遷安置房為主，供應(yīng)量大，成交活躍，由于位處近郊偏遠(yuǎn)區(qū)域，租客多為預(yù)算有限、對(duì)租金波動(dòng)敏感者。那些遠(yuǎn)郊板塊，新增需求少，如金山朱涇、嘉定城區(qū)、青浦朱家角，租金分別下跌0.24%、0.24%、0.17%。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，10月開(kāi)始進(jìn)入傳統(tǒng)租賃淡季，下半年“前高后低”的結(jié)構(gòu)性行情顯現(xiàn)。從整體走勢(shì)來(lái)看，10月租金小幅上漲存在市場(chǎng)慣性因素。成交重心由低端畢租轉(zhuǎn)向中端改善，消費(fèi)提檔升級(jí)成為新的租賃亮點(diǎn)。中心城區(qū)成交升溫，其中非內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊最受青睞，品質(zhì)類(lèi)租客比例增加，預(yù)期向好支配著房東放租。需要指出的是，盡管低端市場(chǎng)租金漲幅收窄最大，但租金水平上漲依然領(lǐng)先，由此抬高了全市整體租金的基數(shù)。
10月，上海房屋租賃市場(chǎng)淡季不淡，并非市場(chǎng)行情走強(qiáng)，而是需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，改善型消費(fèi)上升，消費(fèi)觀(guān)念提升。相比房屋買(mǎi)賣(mài)，租賃消費(fèi)彈性大，隨著租房市場(chǎng)規(guī)�；⒁�(guī)范化的發(fā)展，租金波動(dòng)與房源品質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù)的關(guān)聯(lián)度愈發(fā)密切。11月臨近年末，繼續(xù)呈現(xiàn)“前高后低”的市場(chǎng)特征，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)下行當(dāng)屬正常。
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