中青在線上海10月29日電（中國青年報·中青在線記者 王燁捷） 今天，上海財經(jīng)大學(xué)高等研究院“中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測”課題組在滬發(fā)布《2018年第三季度中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測報告》。針對房地產(chǎn)調(diào)控這一熱門話題，團(tuán)隊經(jīng)分析研究認(rèn)為，2018年前三季度我國樓市調(diào)控力度不減，樓市量價房價趨穩(wěn)。但團(tuán)隊同時建議，行政手段調(diào)控房價不是長久之計，應(yīng)從土地供需調(diào)整上從長計議。
在財政收入方面，研究團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)，今年前三季度我國地方房地產(chǎn)相關(guān)收入增長7.71%，增速同比大幅回落8.5個百分點(diǎn)。其中，契稅收入增長19.3%，增幅比上年小幅回落0.6個百分點(diǎn)；土地增值稅增速14.7%，比上年同期下降7.2個百分點(diǎn)；耕地占用稅收入大幅下降29個百分點(diǎn)。另外，土地轉(zhuǎn)讓金收入增速為32.1%，比上年同期減少7.3個百分點(diǎn)，“隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，地方政府賣地收入將受到制約，部分地方政府債務(wù)壓力提高�！�
政府調(diào)控方面，2018年前三季度，全國商品房銷售增速整體上延續(xù)了下滑態(tài)勢，但研究團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)，這一期間房價也出現(xiàn)過暫時回升。1-9月，全國商品房銷售面積累計同比增速2.9%，明顯低于2017年同期的10.3%，而銷售額累計增速也從2017年同期的14.6%回落到13.3%。
其中，5-7月全國商品房銷售面積和銷售額均出現(xiàn)了三個月的連續(xù)反彈，同比增速分別從4月的1.3%和9%回升至7月的4.2%和14.4%，隨后趨穩(wěn)回落至9月的2.9%和13.3%。
分地區(qū)看，東部地區(qū)銷售面積和銷售額的同比增速在4月到達(dá)-9.4%和-1.5%的低位之后，至8月分別回升至-3.6%和6.5%，隨后在9月再度下降到-4.3%和6.0%；中、西部地區(qū)的商品房銷售面積的同比變動則表現(xiàn)為持續(xù)的高位回落，但下降幅度較為平緩，前三季度與上半年相比分別從12.8%和10%回落至10.2%和8.9%，增幅收窄2.6和1.1個百分點(diǎn)。
值得注意的是，中、西部地區(qū)商品房的銷售額則表現(xiàn)出了與全國和東部地區(qū)相仿的波動態(tài)勢。其中中部地區(qū)的商品房銷售額累計同比增速從4月份的26%連續(xù)回升至6月的27.0%，隨后高位回落至9月的22.7%，7到9月的同比增速分別收窄0.5、0.7和3.1個百分點(diǎn)。西部地區(qū)的商品房銷售累計同比增速則先從4月份的25%連續(xù)回升至7月的28.3%，隨后回落到9月的26.6%，8、9兩個月同比增速分別收窄0.1和1.6個百分點(diǎn)。東北地區(qū)的商品房銷售面積和銷售額同比則都出現(xiàn)了較大下滑，分別從2月份高點(diǎn)的15.2%和35.2%下降到9月的-3.5%和9.7%。
70城新建商品住宅價格指數(shù)顯示，2018年5至8月，全國房價加速上漲，在此期間新房和二手房的平均月環(huán)比增速分別為1.14%和0.95%，明顯高于1至4月的0.37%和0.32%。各線城市的表現(xiàn)與全國走勢相似，一、二、三線城市的新房價格在5至8月的平均月環(huán)比增速分別為0.42%、1.17%和1.22%，明顯高于1至4月的-0.1%、0.30%和0.47%，二手房價格在5至8月的平均月環(huán)比增速分別為0.32%、0.95%和1.02%，明顯高于1至4月的0.09%、0.30%和0.35%。但在8至9月，全國和各線城市房價加速上漲的趨勢均有所緩解，其中一線城市的房價基本走平，二、三線城市的增幅則有所收窄。
研究團(tuán)隊指出，房地產(chǎn)市場的波動與調(diào)控政策密切相關(guān)。2017年熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控加碼的效果至今年上半年已有所減弱，同時南京、武漢、蘇州、北京等城市推出的“搶人政策”，進(jìn)一步變相削弱了調(diào)控力度。另一方面，三、四線城市的棚改貨幣化安置政策則催生了房價上漲預(yù)期，這些政策因素引發(fā)了今年上半年、尤其是進(jìn)入第二季度之后全國房地產(chǎn)市場的全面升溫。
在這種局面下，7月底，中央政治局做出了“堅決遏制房價上漲”的表態(tài)，嚴(yán)厲程度前所未有，各地房地產(chǎn)調(diào)控再度收緊。據(jù)統(tǒng)計，8月單月便有至少有45個城市發(fā)布了超過55次各種類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控密集程度刷新歷史記錄，同時啟用“問責(zé)約談”制度，開展房地產(chǎn)市場專項亂象調(diào)查，各地在調(diào)控政策的制定上也更為精細(xì)化、差異化，各地房貸利率也持續(xù)上浮。在這些政策作用下，8月以來各地樓市有所降溫，房價穩(wěn)中有降。
由于限價政策可能使新房價格受到扭曲，同時加總的數(shù)據(jù)忽略了觀測樣本的異質(zhì)性，由此引起的“被平均”可能導(dǎo)致房價數(shù)據(jù)的失真。
針對這一問題，課題組基于二手房交易微觀數(shù)據(jù)，構(gòu)造了二手房價格指數(shù)，對四個一線城市近期的房價走勢進(jìn)行進(jìn)一步的研判。結(jié)果顯示，本報告中的二手房指數(shù)與70城二手住宅價格指數(shù)在趨勢上大體相仿，但波動更為明顯。
指數(shù)顯示，四個一線城市在2018年前三個季度的走勢存在明顯的分化，其中北京房價在上半年首先出現(xiàn)回升，隨后穩(wěn)中略降，而在9月降幅擴(kuò)大。上海房價只在3、4兩個月出現(xiàn)過短暫回升，整體維持下行態(tài)勢。廣州、深圳的房價在上半年都處于整體上行軌道，同時廣州的房價漲幅更大，但在7月之后，兩地房價也都出現(xiàn)了明顯的下滑。
“單純的行政調(diào)控?zé)o法從根源上影響房價預(yù)期，因此只是治標(biāo)不治本的權(quán)宜之計，其效果是暫時的和邊際遞減的�！闭n題組指出，為了落實“房住不炒”的政策目標(biāo)，真正引導(dǎo)樓市預(yù)期回歸理性，還需要從供給側(cè)和長效機(jī)制的角度出發(fā)，通過擴(kuò)大土地供給、大力發(fā)展租賃市場、有序推動房地產(chǎn)稅的出臺等手段，才能從根源上改善房地產(chǎn)市場的供求狀況，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健康、穩(wěn)定的發(fā)展道路。
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