商業(yè)綜合體的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。
、 城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體）。
而“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。
在國際一線城市商業(yè)綜合體中，商務辦公業(yè)態(tài)比例最高，均值達44%；其次是商業(yè)零售，均值為23%；再次是酒店公寓和住宅，均值分別為21%、12%。可見，國際城市商業(yè)綜合體的功能更多表現(xiàn)為商務辦公。國際主流城市商業(yè)綜合體主要包括商務辦公、商業(yè)零售、酒店公寓三大類型，這在當前的國際城市出現(xiàn)頻率最高，主要位居城市核心商圈或新城核心地段。其中，商務辦公型又可以細分為金融商務型、會展商務型、酒店商務型、總部商務型，商業(yè)零售型有購物廣場型、文化商街型、特色商場型和時尚街區(qū)型，酒店公寓型包括主題酒店型和住宅公寓型。但是，在各大型城市商業(yè)綜合體及其亞類之間，并沒有明確的劃分界限。每座城市都需要有帶領步入國際化的商業(yè)綜合體，中國地產(chǎn)發(fā)展至今，發(fā)展城市綜合體已經(jīng)代表了一種趨勢，一種潮流，一種地產(chǎn)品牌持續(xù)發(fā)展與城市地產(chǎn)價值最大化的必需。這種發(fā)展趨勢不僅僅表現(xiàn)在一線城市，二三線城市也是如此。
目前情況來看，國內(nèi)開發(fā)商較為激進，二、三線城市布局十分廣泛，擴張速度十分迅猛。預計，未來三至五年間，國內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)仍將開發(fā)超過100個綜合體項目。
一、2015-2017年我國商業(yè)綜合體行業(yè)市場規(guī)模
商業(yè)綜合體開發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設計規(guī)劃、招商營運等各個環(huán)節(jié)都對開發(fā)商的綜合營運能力要求非常高，從全國來看單個商業(yè)綜合體年均收入約為7.24億元，但是由于地域等差異巨大，因此整體來看我國商業(yè)綜合體雖然市場規(guī)模較高但是行業(yè)整體的經(jīng)營能力仍然有待提高。
二、2015-2017年我國商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展分析
中國商業(yè)市場表現(xiàn)仍持續(xù)活躍，體驗業(yè)態(tài)仍然是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的主流方向。一站式服務、全業(yè)態(tài)消費、購物體驗升級均不再是零售運營的一紙噱頭，也已成就了不少商業(yè)地標的誕生。在中國商業(yè)市場格局快速演變的大背景下，零售商場（從傳統(tǒng)百貨到品牌專賣店，再到精品店、旗艦店）的競爭重點已從早期的提升產(chǎn)品豐富度及店鋪檔次，逐步轉(zhuǎn)向而今的產(chǎn)品獨特性及專屬性。
三、2015-2017年中國商業(yè)綜合體企業(yè)發(fā)展分析
2018年上半年房企收并購拿地比例持續(xù)增加，并購面積占比已超20%，非熱點二線城市及部分三四線城市收并購力度開始有所增加。
房企加速商業(yè)綜合體布局無非有兩個目的，一方面是是寄希望于“商改住”，以期多渠道增加收益并實現(xiàn)商業(yè)的“快周轉(zhuǎn)”。盡管國家在這方面出臺了相關(guān)的政策，但是商改住涉及水電氣、土地性質(zhì)、土地年限、投資收益等復雜問題，目前短期內(nèi)仍難實現(xiàn)；另一方面，由于房企管理團隊缺乏收并購爛尾項目以及商業(yè)運營經(jīng)驗，在新零售的沖擊下，或失去商業(yè)價值并被當作展示或倉儲工具。
此外，雖然當前房企欲過并購方式實現(xiàn)市場快速布局，但是目前商業(yè)地產(chǎn)仍然面臨供大于求及同質(zhì)化的困境，而收購之后因競爭激烈所面臨的挑戰(zhàn)不言而喻。從多個萬達廣場易主、萬達飛凡網(wǎng)絡宣告裁員等現(xiàn)象來看，商業(yè)綜合體的運營并非易事。因此，對于緊急布局商業(yè)綜合體項目的房企來說，“商改住”前景不明以及新零售帶來的商業(yè)綜合體變革風口下，或暗藏著更大的風險。2018年上半年，多家房企加速商業(yè)綜合體市場的布局，而不少房企更是瞄準了多年爛尾和多次易主的商業(yè)體。
2018年年初，泰禾18.98億元接手南昌茵夢湖項目，該項目在2011年就已經(jīng)開工建設，計劃總投資14億元，建成融主題游樂、旅游度假、休閑娛樂等為一體的國家5A級風景區(qū)，后期經(jīng)過易主以及多次注資仍未盤活。與此同時，融創(chuàng)中國參與上海廣場的收并購案，該項目自2005年起曾數(shù)次易主。除了爛尾或多次易主的項目外，萬科也加速了商業(yè)綜合體市場的布局，上半年與其它企業(yè)聯(lián)手耗資83.65億元收購了凱德商用旗下的20個購物中心。
值得注意的是，早在2017年碧桂園、融創(chuàng)、陽光城等就已有眾多房企加入進入商業(yè)綜合體并購行列。例如，5月，融創(chuàng)21億元收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。華城富麗開發(fā)的重慶江北嘴國際金融中心是當?shù)刂臓�尾樓，該項目曾被規(guī)劃為集高端購物中心、辦公、酒店等于一體的金融中。
2018年1-5月商業(yè)營業(yè)用房投資額同比降幅擴大至9.3%，與投資額下降不同的是，5月份300城商辦用地平均溢價率為30.5%，環(huán)比增長22.7%，同比增長14.6%。從這組數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，新建商業(yè)地產(chǎn)投資額下降，商辦用地的價格卻呈現(xiàn)上升的趨勢，這意味著一些房企已轉(zhuǎn)向收并購方式尋找“獵物”。
在2018年上半年，綠地、紅星地產(chǎn)等房通過土拍或與政府及企業(yè)合作方式開發(fā)城市商業(yè)綜合體。更多房企加入并購或新建商業(yè)體的陣營中，意味著原本供大于求的商業(yè)體競爭環(huán)境將更加嚴峻。贏商網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年全國開業(yè)大型商業(yè)項目504個，總體量約4600多萬平方米，開業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。從具體城市來說，2017年青島新開業(yè)商業(yè)體近20個；截止至2018底，南京待開業(yè)商業(yè)體有18家；2018年溫州在建的商業(yè)綜合體8個，計劃到2020年新建的商業(yè)綜合體有19個。
“商改住”被一些房企寄予厚望，但是在具體落實方面困難重重。近日，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地。
國家層面已意識到商業(yè)嚴重供大于求，出臺商改住方面的政策主要鼓勵一部分閑置商辦項目改為住宅，用作租賃用途。但在政策落實方面，商改住涉及水電氣、土地性質(zhì)、土地年限、投資收益等復雜問題。同時，此前在中國并沒有“商改住”的成功案例，短期來看仍無法滿足房企投資商業(yè)體轉(zhuǎn)住宅的期待。未來隨著市場需求的變化，仍然會有大量的商業(yè)空置、閑置并成為不良資產(chǎn)將面臨淘汰或轉(zhuǎn)型，仍無法盤活則可能會被拍賣。
事實上，因為新零售、無界零售等概念的出現(xiàn)，被眾多房企認為是商業(yè)體“起死回生“的神藥，吸引無數(shù)房企加入商業(yè)用地的爭奪和并購上。在多數(shù)企業(yè)看來，商業(yè)用地如果與當下火熱的新零售結(jié)合，收購改造成功后可帶動周邊住宅項目的銷售，會成為企業(yè)業(yè)績的增值點。但是，新零售、無界零售正在變革的消費場景，是多數(shù)房企未曾預料的事情。
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