改革開放40年以來，中國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展經(jīng)歷了翻天覆地的變化，人們的生活逐漸富裕起來了。期間，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在不斷滿足與改善居民住房需求，加快助推城市化進(jìn)程以及帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。>>看更多精彩房價資訊
作為整個進(jìn)程的參與者和見證者，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授近日接受新華網(wǎng)采訪，回顧了改革開放以來房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)退沉浮。他認(rèn)為，包括住房商品化的試點在內(nèi)、中國對住房制度改革的探索與實踐已走過了38個年頭，房地產(chǎn)行業(yè)是“從無到有”逐步發(fā)展成為中國經(jīng)濟(jì)之重要角色的。盡管磕磕碰碰一直伴隨著各種爭議，但房地產(chǎn)業(yè)在改善居民住房條件、改變城市面貌、提升城市承載能力、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長等方面的貢獻(xiàn)有目共睹，也是其他行業(yè)所無法替代的。
早在80年代中期就聚焦住房問題研究的劉洪玉，可謂這個行業(yè)較早的思索者之一。研究生的學(xué)位論文，就以1985年城鎮(zhèn)住房普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)對2000年小康住房發(fā)展目標(biāo)及其實現(xiàn)路徑進(jìn)行了探索；1989年-1991年，劉洪玉赴港進(jìn)行中英土地管理制度比較研究，為我國正在進(jìn)行的土地使用制度改革提供了許多有參考價值的政策建議；1992年，他作為專家組副組長參與了北京市基準(zhǔn)地價查估研究，該研究的成果也成為北京市制定首個基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，指導(dǎo)了從1993年開始的土地出讓工作；此外，劉洪玉還被北京市房地產(chǎn)市場管理處聘請為001號房地產(chǎn)估價師，參與了北京市早期的國有土地使用權(quán)出讓地價評估工作。
在隨后不斷進(jìn)行的住房改革和房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，劉洪玉先后參與了房地產(chǎn)估價方法與估價標(biāo)準(zhǔn)、土地使用制度改革、住房制度改革、住房保障與政策性住房金融、房地產(chǎn)稅制改革、房地產(chǎn)市場發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等問題研究，為政府和行業(yè)提供了許多有前瞻性的意見和建議。當(dāng)然，劉洪玉最自豪的，還是參與推動了房地產(chǎn)專業(yè)教育與學(xué)術(shù)研究的發(fā)展，使之從無到有、從弱到強(qiáng)，實現(xiàn)了與世界趨勢和潮流的接軌，培養(yǎng)了一大批有國際視野的高素質(zhì)的房地產(chǎn)創(chuàng)新人才。
“過去多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，是整個改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)高速增長的一個縮影。但隨著中國經(jīng)濟(jì)邁入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也需要從野蠻生長向高質(zhì)量發(fā)展去轉(zhuǎn)型，不斷探索適應(yīng)于時代的發(fā)展模式。”劉洪玉說。
為什么要有“房地產(chǎn)”？
40年前的改革開放之初，或許無人會想到，今天的“房地產(chǎn)”能成為國民生活中最高頻的熱門話題，它與老百姓的住房消費、家庭資產(chǎn)乃至生活方式密切相關(guān)。
有一組數(shù)字或許能夠說明，我們?yōu)槭裁匆l(fā)展“房地產(chǎn)”：1978年的中國，國民生產(chǎn)總值僅為3678.7億元，當(dāng)時有1.7億人在城市，而7.9億人在農(nóng)村，人均居住面積是今天難以想象的3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬戶。
如何解決“住”，當(dāng)然是社會民生的核心內(nèi)容之一。但在劉洪玉看來，從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的改革需要實實在在的新增長點，而住房正是在這樣的發(fā)展契機(jī)下邁入商品化市場，并在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中扮演了越來越重要的角色。
據(jù)劉洪玉回憶1998年深化住房制度改革的時代背景，一是受外部的亞洲金融危機(jī)影響，國家亟需振作經(jīng)濟(jì)；二是內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，改革開放后要尋求能消化產(chǎn)能、創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會且不依賴于進(jìn)口的國民經(jīng)濟(jì)增長點。長遠(yuǎn)來看，房改要解決的是多重目標(biāo)，“停止福利分房，實現(xiàn)住房的分配貨幣化和供給市場化，是一項促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會公平的綜合性改革�！�
以1998年的房改為分界線，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展步入了快車道，開啟了一系列以“住”為核心并延伸至社會經(jīng)濟(jì)方方面面的快速發(fā)展。
土地制度與居住標(biāo)準(zhǔn)的演變
在正式房改之前，與土地及房地產(chǎn)相關(guān)的試點就已發(fā)生在改革放開放的前沿陣地廣東、海南等地區(qū)，并且“步子邁得很大”。據(jù)了解，中國首次以公開拍賣的方式有償出讓國有土地使用權(quán)就是在1987年的深圳，當(dāng)時的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司以525萬元贏得中國“第一拍”。
讓劉洪玉印象深刻的是，當(dāng)年因為幾乎不存在房地產(chǎn)市場，也無土地市場之說，所以早期土地出讓價格的確定，是一項非常具有挑戰(zhàn)性的工作。在用市場比較法確定土地價格時，大家只能去解放前的市場上，去國外或境外的市場上去找可比案例。北京當(dāng)時還專門成立了地價審核專家小組，邀請了部分社會專業(yè)人士，參與土地出讓價格的審定工作，確保了土地出讓價格公平公正客觀，提高了價格確定過程的透明度。
如果說土地制度與“房子在哪里蓋”息息相關(guān)，那么，居民住宅標(biāo)準(zhǔn)則決定了“房子該建成什么樣”。
劉洪玉用一個非常典型的案例，來說明當(dāng)年國民在“住”這項需求上有多么迫切。1984年他到上海實習(xí)時，發(fā)現(xiàn)有人晚上睡覺身子在屋內(nèi)，腿卻伸到了門外；1986年到江南城市調(diào)研時，參觀過三代人同居一室的居住環(huán)境，小孩和父母分睡上下鋪，其他家庭成員則打地鋪�！胺值瞄_住得下，是基本的文明住房標(biāo)準(zhǔn)，孩子與父母、異性子女應(yīng)該合理分室。但在當(dāng)時來說，實現(xiàn)難度太大了。住房的成套率也低于50%�！眲⒑橛裾f。
他深感傳統(tǒng)福利分房制度的弊端，就是大家都“等靠要”，住房供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住房需求的增長。原因在于，一方面，國家投入住房建設(shè)的資金嚴(yán)重不足；另一方面，分房只是少部分的福利，苦樂不均嚴(yán)重，大部分居民無法實現(xiàn)住有所居的夢想。
住房的市場化改革，刺激了住房消費和住房資金的良性循環(huán)�！�80年代改革住房制度以來，主要一個引領(lǐng)的目標(biāo)就是想辦法增加個人住房消費支出的份額，不能老是‘等靠要’，要吸引市場力量參與住房供應(yīng)。”資料顯示，1980年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積只有7.18平方米，1991年國家統(tǒng)計局會同12個部委制定的“全國小康水平監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)”中，城鎮(zhèn)人均住房使用面積的目標(biāo)值為12平方米（約相當(dāng)于建筑面積16平方米），而國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.6平方米。在快速城鎮(zhèn)化的背景下，城鎮(zhèn)居民住房水平的迅速提高，住房市場化改革功不可沒。
快速發(fā)展的得與失
“據(jù)統(tǒng)計，1949-1979年的30年中，全國城鎮(zhèn)累計新建住宅建筑面積6.2億平方米；現(xiàn)在城鎮(zhèn)年均竣工住宅建筑面積約10億平方米，差不多相當(dāng)于1979年城鎮(zhèn)住房的總體存量�！眲⒑橛癫唤袊@道。
中國房地產(chǎn)市場從零發(fā)展至2017年一年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資接近11萬億元的體量（由國家統(tǒng)計局提供數(shù)據(jù)），對國家的經(jīng)濟(jì)增長、財政收入、社會就業(yè)都起著舉足輕重的影響。而在這個過程中，中國的城市建設(shè)更新?lián)Q代，很多人解決了住房問題，充分改善了吃穿住行的生活面貌。
基于人口還在持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化又遠(yuǎn)未完成，人均住房面積與品質(zhì)仍有提升空間等原因，業(yè)內(nèi)預(yù)測，在未來可見的很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)仍將是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，過去多年的快速發(fā)展也讓這個行業(yè)面臨諸多待解決的矛盾，包括備受詬病的高房價、租賃市場發(fā)展緩慢、房企高杠桿發(fā)展模式的不可持續(xù)等等。
“房地產(chǎn)這個行業(yè)可以說是白手起家，靠著制度設(shè)計給它創(chuàng)造了很多發(fā)展機(jī)會，為國家、個人或家庭創(chuàng)造了大量財富，給社會做出許多貢獻(xiàn)。”劉洪玉一分為二地談道，“但許多地方的經(jīng)濟(jì)增長、城市發(fā)展和財政收支越來越依賴房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的造富效應(yīng)吸引了過多的資源參與、對其他行業(yè)形成了顯著的擠出效應(yīng)，高地價高房價不僅帶來了許多風(fēng)險隱患、也推高了經(jīng)濟(jì)運行的整體成本、削弱了城市發(fā)展的競爭力�！�
深入改革就是高質(zhì)量發(fā)展
劉洪玉認(rèn)為，改革開放時代下房地產(chǎn)行業(yè)的高速度發(fā)展有目共睹，但在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時期，更需要的是可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。
“過去在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到困難的關(guān)鍵節(jié)點上，總是習(xí)慣性地把刺激房地產(chǎn)市場當(dāng)作擺脫危機(jī)的手段，更多關(guān)注的是其經(jīng)濟(jì)增長發(fā)動機(jī)的作用，常常忽視其影響重要民生福祉的一面�！眲⒑橛裰毖�，“地方政府土地儲備、房地產(chǎn)企業(yè)購置土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，都是基于未來房價持續(xù)快速上漲的預(yù)期，出現(xiàn)了面粉比面包貴的情況�，F(xiàn)在房價繼續(xù)上漲面臨著政策、市場等多方面的壓力，漲價預(yù)期開始弱化，開發(fā)商就不知道該怎么做了�！彼J(rèn)為，房企必須改變商業(yè)邏輯，探索在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的生存模式。
另一深入改革的方向，是在“房住不炒”理念指導(dǎo)下的住房制度完善，包括增加對中低收入家庭首次獲取基本住房的支持、發(fā)展住房租賃市場等，以及對住房市場行為的規(guī)范和治理，體現(xiàn)出重塑住房制度的決心�！鞍l(fā)展租賃市場能促進(jìn)住房消費，增加住房更新改造投資，發(fā)展機(jī)構(gòu)化專業(yè)化租賃服務(wù)企業(yè)，貢獻(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是國際住房消費發(fā)展的一個趨勢�！眲⒑橛裾J(rèn)為，應(yīng)從完善住房制度的角度看發(fā)展住房租賃市場的重要意義，為居民提供一個無差異的進(jìn)行住房租買選擇制度和市場環(huán)境。
劉洪玉觀察認(rèn)為，在今天這個物質(zhì)條件不斷豐富的時代，90后、00后越來越不在意自己是否擁有住房所有權(quán)，而是越來越關(guān)心住房品質(zhì)和居住環(huán)境。目前國內(nèi)住房租賃市場普遍存在規(guī)范程度低、租戶權(quán)益保護(hù)不夠、租住家庭普遍缺乏安全感等問題，劉洪玉建議要加快住房租賃市場立法。
“發(fā)展租賃市場，是住房制度深入改革、繼續(xù)完善非常重要的一個方面�！眲⒑橛裾f！
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