今年第三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，市場(chǎng)有入冬跡象，那么如何看待近期的市場(chǎng)調(diào)整，且更好地預(yù)測(cè)未來(lái)，成為當(dāng)前市場(chǎng)參與者所關(guān)心的問(wèn)題。以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)為主題的易居論壇日前在上海舉行。包括開(kāi)發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)、券商和研究機(jī)構(gòu)等專業(yè)人士參與。會(huì)議認(rèn)為，近期政策效力繼續(xù)顯現(xiàn), 市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。市場(chǎng)降溫也要求房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而積極有效地應(yīng)對(duì)本輪樓市的調(diào)整。
1 市場(chǎng)多個(gè)領(lǐng)域出現(xiàn)降溫
寶華集團(tuán)副總裁楊健表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫和往年有些不同，今年房地產(chǎn)發(fā)展，既受到了持續(xù)調(diào)控政策的影響，也受到宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力影響，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。從房企的角度看，會(huì)主動(dòng)考慮去庫(kù)存或者采取以價(jià)換量的策略。就上海而言，在一些郊區(qū)樓盤(pán)密集供應(yīng)的情況下，營(yíng)銷壓力會(huì)更大。二手房市場(chǎng)的降溫，也影響到了新房市場(chǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，過(guò)去總價(jià)600萬(wàn)的二手房有很多意向客戶，而現(xiàn)在價(jià)格跌到了540萬(wàn)后客戶仍少，于是部分房東就暫停賣房了，這樣會(huì)影響房東的房屋置換、買新房的計(jì)劃。當(dāng)然，在市場(chǎng)降溫的大背景下，房企還是會(huì)積極做好應(yīng)對(duì)的。比如說(shuō)從企業(yè)的發(fā)展角度看，將繼續(xù)交付高標(biāo)準(zhǔn)和高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目。
從事二手房中介業(yè)務(wù)的上海鼎銘房地產(chǎn)總經(jīng)理張志遠(yuǎn)表示，市場(chǎng)降溫也有區(qū)域的結(jié)構(gòu)差異特點(diǎn)。比如從上海當(dāng)前二手房市場(chǎng)的情況看，包括黃浦區(qū)等潛在的購(gòu)房需求在減少，這個(gè)時(shí)候會(huì)倒逼房東降價(jià)。但也有個(gè)別區(qū)域市場(chǎng)，類似新天地板塊，價(jià)格仍然比較堅(jiān)挺。隨著市場(chǎng)的降溫，各類議價(jià)空間開(kāi)始出現(xiàn)，購(gòu)房者殺價(jià)現(xiàn)象增加。過(guò)去賣方強(qiáng)勢(shì)，很多交易稅費(fèi)是需要下家一并支付的，但現(xiàn)在各付各的部分。另外，新房市場(chǎng)的降溫使得開(kāi)發(fā)商更多的通過(guò)中介分銷，當(dāng)前上海多數(shù)中介代理新房的收入占總收入的六七成；不過(guò)由于新房銷售趨于困難，中介的代理傭金比例雖然提高了，但結(jié)傭卻更加困難了。
2 本輪樓市降溫的三個(gè)特征
藍(lán)光集團(tuán)首席市場(chǎng)官林勁松表示，通過(guò)調(diào)研重點(diǎn)城市和分析房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，當(dāng)前降溫具有三個(gè)特征：第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以回避這波降溫潮，從2016年開(kāi)始一線城市就開(kāi)始降溫，而到了目前包括西部城市也開(kāi)始轉(zhuǎn)涼。第二是市場(chǎng)下行的速度較之前幾輪周期要更快。不少城市只用了3個(gè)月，便從熱點(diǎn)滑落至冰點(diǎn)。第三是對(duì)于市場(chǎng)底在何處，房企存在較大分歧。每家企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)壓力不同，因此對(duì)于市場(chǎng)底部的預(yù)判和感知存在差異，從而在運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、銷售節(jié)奏等方面，持有不同的態(tài)度和策略。
中駿集團(tuán)投資部總經(jīng)理張偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷看，往往在大的中長(zhǎng)期的判斷方面，大家意見(jiàn)是一致的，即中長(zhǎng)期的判斷肯定是看多的。而關(guān)于短期的判斷上，其實(shí)是有很多分歧的，尤其是現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上。目前從具體的企業(yè)來(lái)看，很多房企在今年8月就出現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)下降，而且回款率比較低，這樣使得大家情緒不佳，對(duì)后市的預(yù)期偏悲觀。目前的普遍心理是，若是可以降價(jià)跑量的，那就應(yīng)該主動(dòng)、積極地降價(jià)以去庫(kù)存。當(dāng)然部分房企現(xiàn)在需要不斷增加營(yíng)銷費(fèi)用，以加大導(dǎo)客的力度，但這又會(huì)損耗盈利。
3 政策繼續(xù)加碼的可能性已不大
中信建投首席地產(chǎn)分析師陳慎認(rèn)為，今年1月份，很多券商分析師對(duì)于房產(chǎn)政策的判斷是，或有放松的可能。這種樂(lè)觀的預(yù)期到了二季度就開(kāi)始有所變化，因?yàn)檎叻矫娣炊勤呌趪?yán)格的。當(dāng)前市場(chǎng)積極進(jìn)行調(diào)整，呈現(xiàn)“市場(chǎng)分化、韌性仍存”的特征，部分城市的新房去化率明顯下降，同時(shí)預(yù)計(jì)后續(xù)新房供應(yīng)端會(huì)繼續(xù)放量。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入到政策的消化期，預(yù)計(jì)很難看到更為嚴(yán)厲的政策了，即便是有政策出臺(tái)，也屬于打補(bǔ)丁型的政策。未來(lái)的政策調(diào)控重心在于預(yù)期管理，同時(shí)具備長(zhǎng)短結(jié)合、穩(wěn)定當(dāng)頭的大邏輯。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭總結(jié)認(rèn)為，這一輪樓市的降溫，和此前的政策效應(yīng)積極釋放有關(guān)，尤其是和“731調(diào)控升級(jí)”有關(guān)。今年7月31日中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署了下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中對(duì)于房地產(chǎn)政策的表述包括：“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。這就成為全國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩個(gè)月出現(xiàn)明顯降溫，房?jī)r(jià)地價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。從后續(xù)政策來(lái)看，要重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)窗口，第一個(gè)是看12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，第二個(gè)是看明年兩會(huì)的政府工作報(bào)告。可以預(yù)見(jiàn)，明年大概率會(huì)現(xiàn)政策局部放松。
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