樓市房地產(chǎn)市場近日熱點新聞不斷，萬科吶喊要“活下去”、“房價下跌業(yè)主打砸售樓處”、“樓盤降價萬科給業(yè)主退款”等消息層出不窮，給已是寒風瑟瑟的房地產(chǎn)市場平添了些許喧鬧。
樓市房地產(chǎn)市場近日熱點新聞不斷，萬科吶喊要“活下去”、“房價下跌業(yè)主打砸售樓處”、“樓盤降價萬科給業(yè)主退款”等消息層出不窮，給已是寒風瑟瑟的房地產(chǎn)市場平添了些許喧鬧。
在事件熱鬧背后，開發(fā)商的日子并不好過。年終將至，房企回款壓力劇增，眾多開發(fā)商“扛不住”了，紛紛宣布降價或是打折促銷。房企的融資渠道收緊，資金安全問題受到考驗。
房企排隊降價
作為傳統(tǒng)樓市旺季的金九銀十，本該是開發(fā)商大賣的好時機，但今年的房地產(chǎn)市場不復往年的熱鬧�！度A夏時報》記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，北京及其周邊的多個項目都在降價促銷，購房者卻不大買賬，并不著急入手。
近日，在限競房項目海云筑的售樓處，《華夏時報》記者看到，前來看房的客戶并不多。置業(yè)顧問告訴記者，項目限定價格在42158元/平米，主要為89平米的三室戶型，項目首期開盤最低價僅為3.6萬元，比政府限定價格便宜了6000元左右。項目后期為**修交付，且不收取業(yè)主任何裝修費用，完全讓利給客戶。項目前期開盤并未**，還有不少可以選擇。
位于大興的限競房項目首創(chuàng)遠洋·禧瑞天著，主打89平米的三室戶型，最低430萬元可以買到一套，單價約為48300元/平米，部分房源比政府限定的52695元/平米低了不少。
通州老盤首開·香溪郡在購房網(wǎng)站打出了“特價房直減130萬”的廣告，其置業(yè)顧問表示，目前在售的有90-138平米的三室戶型，促銷活動上個月就已開始，在之前活動的基礎(chǔ)上，目前又推出了多套特價房，可以再打9.9折。
石景山區(qū)域的綠城·西府海棠也低于政府限價，其置業(yè)顧問告訴《華夏時報》記者，目前均價為5萬元，最低單價賣到了4.7萬元，比政府限定價格低了5000元。為了吸引客戶，該項目也選擇了贈送**修。
環(huán)京項目更是促銷手段不斷，記者頻頻接到項目的推銷電話。涿州印象城項目活動力度很大，開發(fā)商為了賣房為客戶墊首付款，30%的首付分期兩年交上即可；廊坊京漢·君庭項目的置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在市場和2008年很像，環(huán)京項目的中小開發(fā)商都“頂不住”了，回款壓力較大。京漢·君庭之前備案的價格都在1.3萬-1.4萬元，現(xiàn)在只賣1.1萬-1.2萬元，每平米降了2000元。
除個別項目降價、促銷之外，多個房企也開始組團促銷。萬科推出了“28盤聯(lián)動鉅惠”活動，區(qū)域內(nèi)九大首發(fā)新盤，最高可以有5萬元的減免；中糧啟動全國范圍的購房節(jié)，北京、深圳、上海、成都等16個城市的66個樓盤，近萬套房源將推出**折扣；北京城建地產(chǎn)舉辦了“以城相建8盤鉅惠”購房回饋季活動，北京八盤聯(lián)動，部分產(chǎn)品的最高**可達7.9折；而恒大早早就推出了無理由退房，8.9折**活動。
北京及環(huán)京區(qū)域以外，市場對于房價下跌的反應(yīng)有的比較極端，已經(jīng)有多個項目由于降價導致售樓處被業(yè)主砸壞。據(jù)媒體報道，江西上饒的一個項目房價由1萬元降到了7000元，由此引發(fā)了大量老業(yè)主“維權(quán)”，該項目的售樓處被砸；杭州濱江未來海岸二期降價40萬，導致一期的業(yè)主跑到售樓處“維權(quán)”；合肥一項目由于促銷，將某棟某個戶型降價4000元/平米，引來老業(yè)主堵住小區(qū)門口，拉橫幅“維權(quán)”。
賣不掉的房子
不光是房價走跌，今年的金九銀十成交同樣平平。
《華夏時報》記者近日走訪市場發(fā)現(xiàn)，二手房市場的銷量也并不樂觀。經(jīng)紀人小李告訴記者，今年房價比較平穩(wěn)，買漲不買跌，觀望的比較多，金九銀十看房的人也沒有比平時多多少。
克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份，29個重點城市商品住宅9月供應(yīng)量為2949萬平方米，同、環(huán)比分別上升了6%和12%，少部分城市諸如上海、徐州、常州因上月供應(yīng)顯著放量基數(shù)較高的原因，環(huán)比出現(xiàn)了大幅下跌，但整體供應(yīng)仍處高位。從成交方面來看，9月份，29個重點城市成交量為2388萬平方米，環(huán)比下降7%、同比持平，全然沒有了往日銷售火熱的現(xiàn)象。
進入10月份，有了黃金周的良好市場機會，房地產(chǎn)市場成交依舊低迷。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測的商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間（10月1日-7日），31個重點監(jiān)測城市成交量環(huán)比大降近七成，跌至歷史低位，同比下滑27%；其中，重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬，杭州、揚州、建陽同比跌幅超80%。 具體分城市來看，一線城市成交量整體回升，同比上漲37%，僅深圳同比下降49%，北京、上海和廣州成交量均大幅回暖，同比漲幅都在40%以上；半數(shù)二線城市成交量同比跌幅在50%以上，杭州銳減80%、青島同比下滑78%；三四線整體成交同比小幅上漲1%，環(huán)比來看成交全部下行，其中揚州、建陽同比跌幅均在90%以上。
克而瑞研究中心分析，國慶假期市場成交表現(xiàn)延續(xù)了三季度以來的走勢，即一線供求低位回升、二線整體降溫，三四線整體火熱中分化、輪動。當前市場預期逐漸轉(zhuǎn)變，一方面調(diào)控常態(tài)化，政策不斷加碼，投機需求得到遏制；另一方面，前期“想買且能買得起”的剛需和改善需求都已完成階段性釋放，后繼需求乏力，故市場成交熱度逐步回落。另外，購房者觀望情緒進一步加劇，部分人選擇外出旅游、走親訪友等，看房和買房客戶數(shù)量減少也是樓市熱度三季度相差較大的重要原因。
對于近期房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東告訴《華夏時報》記者，近期多地房價出現(xiàn)下降，從一二線城市來看，主要是最近一年多供應(yīng)增加了，限購仍在繼續(xù)，能有買房資格的人群較少，導致項目銷售情況并不理想；加上年終臨近，各個房企都要沖業(yè)績，降價是不得已而為之；另外，三四線城市取消了棚改貨幣化安置，明年價格肯定還會大跌。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時也表示，三季度房企降價的數(shù)量不斷增多，根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測的全國50余個重點城市，已經(jīng)有十余個品牌房企在打折促銷。預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現(xiàn)，以價換量將大面積推開，房企的降價潮可能襲來。
房企缺錢進入冬天
在樓市下行、多地出現(xiàn)房價下跌背后，是開發(fā)商早早邁入“寒冬”的現(xiàn)狀。近期，始終位列房企前三甲“頭羊”地位的萬科，喊出了“活下去”的口號，驚天一語使得眾多房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者為之側(cè)目，也道出了房企生存艱難的現(xiàn)實。
對此，張波分析稱，如若財務(wù)穩(wěn)健的萬科都需要思考生存問題，那么眾多房企都將面臨生死考驗。其實萬科所要表達的并非當下的生存問題，而是更多對于未來的思考。萬科此舉更多的是代表行業(yè)發(fā)聲，及時向社會傳遞“哭聲”，正是為了讓自身更好地“活下去”。
對于房企今年的市場表現(xiàn)，魏東表示，房企活不下去倒不至于，不過日子肯定不如以前好過。房地產(chǎn)開發(fā)轟轟烈烈搞了快20年，建設(shè)的新房面積平攤到每個城鎮(zhèn)居民上基本能有20平米，中國的人均住房面積都超過40平米了，住房需求基本滿足了，未來不可能像以前那樣暴利，需要提高品質(zhì)和服務(wù)，更要注重細節(jié)，這樣一來利潤肯定下降。
除市場層面外，今年房企的融資環(huán)境更加嚴峻，融資渠道大幅收窄，融資成本也高出許多。與此同時，房企的債務(wù)在今年大規(guī)模到期，時刻考驗著開發(fā)商的資金安全。
近日央行的降準消息或許為開發(fā)商帶去了一絲希望。10月7日，央行表示將在10月15日起下調(diào)人民幣存款準備金率1個百分點，將為市場釋放7500億元的流動性。市場有觀點認為，此舉將利好房地產(chǎn)市場，緩解房企的資金壓力。但也有業(yè)內(nèi)人士分析稱，2018年房地產(chǎn)行業(yè)總體融資環(huán)境趨嚴，國家嚴防資金流入樓市，此次釋放的流動性很難直接進入開發(fā)領(lǐng)域，即使有一部分資金進入樓市，對樓市的利好作用也有限。
對于房企未來的生存環(huán)境，魏東分析，今年房地產(chǎn)市場整個政策層面趨緊，房企融資渠道收縮，房價地價都有嚴格限制，開發(fā)商能騰挪的空間越來越小，大的開發(fā)商還好，未來中小型開發(fā)商或需要面臨變賣資產(chǎn)或者關(guān)門的窘境，行業(yè)會進一步整合。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海樂居房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
