國(guó)慶前后，傳統(tǒng)的“金九銀十”不見(jiàn)蹤影。相反，從萬(wàn)科高喊“活下去”，到碧桂園業(yè)主以買(mǎi)貴了為由“維權(quán)”，房地產(chǎn)降溫的信號(hào)頻頻出現(xiàn)。國(guó)慶前，恒大推出國(guó)內(nèi)全部樓盤(pán)8.9折，若將全部?jī)?yōu)惠疊加，最低可至7.4折，促銷(xiāo)力度更勝于今年2月份的8.8折。此外，泰禾的合肥院子每平方米降價(jià)數(shù)千元促銷(xiāo)，碧桂園部分項(xiàng)目也優(yōu)惠8折。
房地產(chǎn)市場(chǎng)真的提前入冬了嗎？入冬未必，大跌也不是政策初衷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月數(shù)據(jù)顯示，從8月份全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌的情況看，有67個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，2個(gè)城市房?jī)r(jià)持平，只有一個(gè)城市房?jī)r(jià)是下跌的。也就是說(shuō)，在8月前從全局來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于微漲的狀態(tài)。目前媒體報(bào)道的各地房?jī)r(jià)下跌消息，不少實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商個(gè)別滯銷(xiāo)樓盤(pán)、價(jià)格過(guò)高樓盤(pán)的打折促銷(xiāo)。不過(guò)，國(guó)慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個(gè)一二線(xiàn)城市樓市的普遍現(xiàn)象。
也就是說(shuō)，今年8月份開(kāi)始各地房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行通道。房企降價(jià)和業(yè)主維權(quán)伴隨出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號(hào)。相比前一段時(shí)間各地鋪天蓋地的搖號(hào)搶房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)正在走向理性，我們更愿意看到房地產(chǎn)市場(chǎng)退去高燒，少些炒作，回歸居住屬性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性，這跟樓市調(diào)控政策不斷收緊有關(guān)。這一輪調(diào)控，從2016年9月30日開(kāi)始持續(xù)了兩年的時(shí)間。這兩年調(diào)控基調(diào)其實(shí)沒(méi)有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)上漲。也就是說(shuō)，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控終于見(jiàn)到效果。
前一段時(shí)間，部分城市樓市出現(xiàn)“搖號(hào)買(mǎi)房”為標(biāo)志的搶房潮，中簽率屢創(chuàng)新低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個(gè)城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號(hào)的政策，全部或者部分房源需要搖號(hào)出讓。在部分城市出現(xiàn)的這種房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆的場(chǎng)面，被稱(chēng)為“萬(wàn)人搶房”“抽獎(jiǎng)買(mǎi)房”“樓市打新”甚至“房荒”。這種價(jià)格倒掛引發(fā)的搶房現(xiàn)象，實(shí)際上只是局部、個(gè)別樓盤(pán)，但很容易形成傳導(dǎo)，讓大眾誤認(rèn)為房子緊張，讓一部分本來(lái)無(wú)意購(gòu)房的群體加入買(mǎi)房大軍，甚至單純是為了套利去碰運(yùn)氣。新房與二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，進(jìn)一步刺激了場(chǎng)內(nèi)買(mǎi)房需求的增加。各地通過(guò)限購(gòu)、限售、限貸等因城施控的調(diào)控政策，以“搖號(hào)買(mǎi)房”為極端表現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在降溫。
房地產(chǎn)降溫，與棚改貨幣化收緊也密切相關(guān)。10月8日晚間，國(guó)常會(huì)部署推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。為什么要取消呢？而且如此堅(jiān)決。原因一定是此政策已經(jīng)與當(dāng)前調(diào)控政策的初衷相悖了，所以必須適時(shí)做出調(diào)整。當(dāng)時(shí)推出這一政策的目的之一就是去庫(kù)存，而當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)回落到了七年前的水平。無(wú)論是一二線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，庫(kù)存都在大幅減少，全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平。
樓市降溫，也與開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境相關(guān)。前8月，雖然房企的銷(xiāo)售仍然高企，但融資和現(xiàn)金流問(wèn)題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開(kāi)發(fā)貸、海外發(fā)債等，不少房企融資困難，現(xiàn)金流緊張。因此，降價(jià)促銷(xiāo)成為房企最后的殺手锏。9月份以來(lái)，絕大多數(shù)房企都把回款和回款率作為首要的目標(biāo)來(lái)執(zhí)行。下半年將有更多房企繼續(xù)“高周轉(zhuǎn)”策略，積極搶收業(yè)績(jī)和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。
與持續(xù)嚴(yán)厲的措施相比，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)博弈平衡期，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也防止房?jī)r(jià)大幅下跌。未來(lái)房地產(chǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)將不能單純從成交數(shù)據(jù)來(lái)衡量，更應(yīng)該看到，我們從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)過(guò)渡的變化過(guò)程。全面落實(shí)“房住不炒”，逐步建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的樓市長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正走向理性。
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