過去20年尤其是15年到17年，中國房地產(chǎn)市場爆發(fā)、粗放式增長，對于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用是毋庸置疑的，但是房地產(chǎn)市場的增長也帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，首先房地產(chǎn)市場本身是資本集聚性行業(yè)，天生是帶有杠桿的，從開發(fā)到銷售都會(huì)被動(dòng)增加杠桿，而開發(fā)商們又追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)以獲取更加豐厚的利潤，這導(dǎo)致了17年房地產(chǎn)公司的普遍負(fù)債率超過80%，因?yàn)榉績r(jià)的爆發(fā)式上漲，土地成為稀缺資源，會(huì)有部分企業(yè)無節(jié)制的使用杠桿，不惜使用高成本資金來拿地，認(rèn)為拿到地就是賺到錢。
行業(yè)的負(fù)債率過高會(huì)讓整體行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降，尤其是房地產(chǎn)這個(gè)10萬億的市場，一旦發(fā)生系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)影響整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。這是我們都不愿意看到的。在居民層面，房價(jià)的快速上漲，讓部分炒房人員無節(jié)制的增加杠桿，通過買房質(zhì)押貸款再融資的方式購買下一套房，通過炒房來獲取超高的收益讓整個(gè)社會(huì)處于比較浮躁的環(huán)境。截止今年2季度，我國居民點(diǎn)的負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到51%，繼續(xù)放任房價(jià)無節(jié)制的上漲勢必會(huì)加重居民的負(fù)債率，影響居民整體消費(fèi)會(huì)使整體經(jīng)濟(jì)增速下滑。中國的經(jīng)濟(jì)分為兩種，一種叫資金市，一種叫事件市(基本面)，有哪些熱點(diǎn)事件，對應(yīng)的板塊和概念就會(huì)隨之大漲，這叫“事件市”；市場主力資金運(yùn)作哪個(gè)板塊個(gè)股，哪個(gè)板塊個(gè)股大漲，這就是“資金市”，很高興來跟大家來分享股市經(jīng)驗(yàn)，2018年8月17日我推薦了新疆板塊的德新交運(yùn)（603032），帶股民朋友們買入后量價(jià)齊升，進(jìn)入暴漲模式，連續(xù)持有7天，獲得 53.12%的超額利潤！邦訊技術(shù)（300312） ，這無疑是個(gè)大牛股了，8月7日我提示大家關(guān)注該股進(jìn)場， 以6.53元的價(jià)格買入，在23日以9.52元賣出，持有13個(gè)交易日，賺了45.79%！下周金股已發(fā)布，絕對免費(fèi)，公眾號（財(cái)經(jīng)慧眼天下）等待你的驗(yàn)證，炒股是很有門道和學(xué)問的，感興趣的朋友就看你愿不愿意跨出學(xué)習(xí)的這一步了
我們準(zhǔn)備建立長效機(jī)制的根本性原因并不是阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，我國目前不足60%城鎮(zhèn)化率。而發(fā)達(dá)國家70-80%的城鎮(zhèn)化率。城鎮(zhèn)化是國家發(fā)展的必然產(chǎn)物，目前我國人口從農(nóng)村流向城鎮(zhèn)，從城鎮(zhèn)流向省會(huì)，又從省會(huì)流向一線城市都市圈，人口的流入會(huì)產(chǎn)生住房的需求，而無論是租賃式住房還是購買住宅的方式都是需要房子的供給的，我們做個(gè)簡單的算術(shù)：按照14億人口，人均住房40平米75%城鎮(zhèn)化率計(jì)算，我國需要420-440億平方米城市住房面積，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，我們現(xiàn)有的城市住房面積只有210-240億平方米，缺口200億平方米，以每年竣工約14億平方米來看，我們還需要建14年才能滿足人均住房，而且其中還未包含折舊、改善型住房的需求。需求是需要被滿足的，而開發(fā)商是提供住房商品的商人，賺取合適的利益也是他們發(fā)展的前提。
政策并不是想阻止房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商品房升值被政策抑制，而從土地到商品房的這段開發(fā)，依然有利潤空間，雖然政策會(huì)擠壓開發(fā)商的利潤，但其更主要的針對的是遏制通過加杠桿炒房快速、不健康的獲取收益這部分人和部分無節(jié)制的使用高成本杠桿的開發(fā)商，最終讓房地產(chǎn)回歸健康的發(fā)展之路上來，而我們會(huì)看到今年土地市場也開始趨于理性，土地的溢價(jià)率每周都在下滑。
2、 開發(fā)商層面：
很多客戶會(huì)擔(dān)心地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債率的問題。地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債率普遍是很高的，在今年現(xiàn)金流較為吃緊的情況下，我們會(huì)擔(dān)心開發(fā)商會(huì)不會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。那其實(shí)整體來地產(chǎn)商行業(yè)的負(fù)債我們需要進(jìn)行進(jìn)一步的剖析。之前我們說到，房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是具有天生的杠桿性的，工程款，預(yù)售款等會(huì)使我們被動(dòng)的增加杠桿，這些無息的杠桿會(huì)促進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)，對開發(fā)商有正向的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，我們則需要挖掘更具體的數(shù)據(jù)：企業(yè)的有息負(fù)債，高流動(dòng)性資產(chǎn)和其再融資能力。有息負(fù)債更能提現(xiàn)一個(gè)企業(yè)未來的還款壓力：死掉的開發(fā)商絕大多數(shù)原因是其還不起債，而追其本質(zhì)，企業(yè)還不起債并不是其負(fù)債率過高，而是其資產(chǎn)無法及時(shí)變現(xiàn)，手中握有的資產(chǎn)不能馬上回流現(xiàn)金，核心資產(chǎn)無法質(zhì)押融資。對于上述這種企業(yè)，我們是要非常小心的，而對于一些手上握有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，好地塊的土地儲(chǔ)備，低成本的有息負(fù)債，即使是其目前的負(fù)債會(huì)比較高，我們依然認(rèn)為這是一家好的企業(yè)。關(guān)于規(guī)避企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是今年現(xiàn)金流吃緊，開發(fā)商融資困難情況下。開發(fā)商兩極分化會(huì)更加的明顯。我們更是需要去擦亮眼睛優(yōu)選交易對手。
02 撥開迷霧，我們需要
回歸房地產(chǎn)投資的本質(zhì) 房地產(chǎn)的投資我們是需要回歸到本質(zhì)的。
長期看人口，中期看供需，短期看金融。
地產(chǎn)的本質(zhì)是人，對于人口凈流入的城市和地區(qū)，未來的房地產(chǎn)發(fā)展我們依舊是非�？春玫�，北上廣深，內(nèi)陸單核心城市，國家大力發(fā)展的北雄安，南海南，粵港澳大灣區(qū)。這些城市因?yàn)槠鋼碛薪逃�、醫(yī)療、就業(yè)的資源，人口處于凈流入的狀態(tài)，長期來看是最有房地產(chǎn)投資價(jià)值的城市，但是因?yàn)橐恍┑貐^(qū)的土地供給不足，房價(jià)較高或沒有房票的原因，希望享受這些城市資源的人會(huì)造成人口的外溢，形成以核心城市為中心的都市圈。以上海舉例，一些人在上海上班，會(huì)住在江蘇，而便捷的高鐵，甚至是一些小區(qū)的班車，會(huì)用一個(gè)小時(shí)的時(shí)間把這些人送到上海，高鐵的頻次更是一刻鐘一班。非常的方便，而住在市區(qū)的人，在早晚高峰，堵車的情況下，市內(nèi)一個(gè)小時(shí)的通勤時(shí)間是非常短的，很多人市內(nèi)通勤甚至是需要兩個(gè)小時(shí)以上的。有人戲稱，之前的上海中心是人民廣場，而現(xiàn)在的中心則是大虹橋商業(yè)區(qū)。而發(fā)達(dá)國家已經(jīng)給了我們比較好的先例：日本有四分之一的人生活在東京都市圈，韓國，4000萬人，有2500萬人在首爾都市圈。
那么我們認(rèn)為，這些環(huán)一線城市，也是有投資價(jià)值的。從中期來看，過去的三年，我們?nèi)齑嬉呀?jīng)取得了相當(dāng)好的成效，以江蘇舉例，整體的去化周期已經(jīng)不足12個(gè)月，一些核心城市甚至不足6個(gè)月，這意味著接下來的幾年，我們地產(chǎn)房產(chǎn)在這些城市是供不應(yīng)求的。而因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)商融資困難，開始變得謹(jǐn)慎，今年的高溢價(jià)土地已經(jīng)開始出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，未來一段時(shí)間商品房的供應(yīng)會(huì)繼續(xù)下降。而也正因?yàn)殚_發(fā)商融資困難，給了我們與開發(fā)商談判的話語權(quán)，創(chuàng)造了我們投資人的投資機(jī)會(huì)。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
