每年“十一”假期，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言都是不可多得的良機，尤其是三四線城市將迎來一批從大城市回鄉(xiāng)置業(yè)的客戶。不過今年假期似乎有點冷，特別是與去年的火爆相對比。
筆者隨友人到江西九江、景德鎮(zhèn)等三四線城市的多家樓盤實地探訪發(fā)現(xiàn)，雖然大多數(shù)樓盤價格相比去年未出現(xiàn)下跌，但假期的客戶門可羅雀，個別開發(fā)商因急于回籠資金，能給出低于去年5%以上的價格。
某上市房企在景德鎮(zhèn)一樓盤的銷售人員稱，項目7月份開盤均價約10000元/平方米，目前還有部分房源，如果需要可以通過員工內(nèi)部價轉(zhuǎn)讓，折合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%，等于一共優(yōu)惠了約三分之一。而在同地段的恒大地產(chǎn)某項目，2017年6月因開出8000元/平方米被一搶而空，成為當(dāng)時的熱點新聞。兩相對比，房價已呈下跌態(tài)勢。
事實上，房價下行早已在一線城市和熱點二線城市上演多時，北京、上海、廈門、南京、合肥等地近一年多以來穩(wěn)中有降，只不過三四線城市房價變化情況尚未體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)之中。
在房價下行過程中，亦開始出現(xiàn)一些頗不尋常的現(xiàn)象，比如上海郊區(qū)某樓盤開盤僅賣出不到5%，隨后開啟買房送寶馬活動；杭州、上海、合肥個別樓盤的業(yè)主則因為開發(fā)商降價銷售同小區(qū)一手房，引發(fā)不滿行動。而在一年前，其中就有這些業(yè)主蜂擁而至搶奪房源，不少地方需要抽簽決定是否能夠買房。
上述景德鎮(zhèn)某上市房企樓盤采用員工房轉(zhuǎn)讓模式“暗降”，一定程度上也是擔(dān)心明降會讓前期高價買入的業(yè)主情緒難以接受。
針對一些購房者因房價下跌產(chǎn)生非理性行動的現(xiàn)象，有必要明確房屋買賣是市場交易，并非強買強賣，房屋價格也不可能只升不降。
回顧近兩年三四線城市房價上漲歷程，2016年以來，受惠于棚改貨幣化安置持續(xù)發(fā)力，有效帶動了大批增量購房需求，讓三四線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫，成交量持續(xù)高位運行，房價更是加速上漲，購房者除了本地剛需以及改善性客群之外，核心城市外溢投資客也占據(jù)較大比例。
截至2018年7月，易居中國重點監(jiān)測三四線城市房價大都突破萬元大關(guān)，占比接近70%，相較于2016年1月，多數(shù)三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等城市更是倍增。
因此，此輪三四線城市房價開始下行最直接的原因是房價已升至階段性高點，同期居民收入增幅著實有限，購買力早已透支。
另一個重要原因是棚改貨幣化安置這個三四線城市房價上漲的主要引擎作用逐漸式微。今年8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施”，成為第一個告別去庫存的城市。實際上，目前多數(shù)城市已不存在高庫存的問題，有的甚至庫存緊張，易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年以來全國100城庫存規(guī)模持續(xù)下跌，截至2018年8月底，100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平，即庫存規(guī)模回落到了七年前的水平。
去庫存任務(wù)的結(jié)束，意味著之前致力于去庫存的政策也將退場。過去幾年，三四線城市廣泛采用棚改貨幣化安置模式，大量資金進入房地產(chǎn)開發(fā)商手中，在去庫存的同時，形成了新的住房供給能力，獲得大量現(xiàn)金的拆遷戶又具有較強的購房需求和能力，從而推動三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)供需兩旺局面，部分城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)過熱苗頭。很明顯，貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，理應(yīng)適時退出。
此外，開發(fā)商的舉動也意示著樓市進入平穩(wěn)狀態(tài)。近日，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科在今年秋季例會現(xiàn)場打出了“活下去”三字標語，分外醒目亮眼。9月，品牌房企恒大、泰禾、碧桂園、陽光城等為加速回款采取各種降價促銷手段。
與之相伴隨的是，房企拿地開發(fā)的欲望正在消退，今年以來，土地溢價率持續(xù)下降，土地流標數(shù)量驟增，與前兩年土地市場火熱的局面形成鮮明對比。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低于2015~2017年平均30%的溢價率；2018年1~7月，全國流拍土地接近800宗，二線和三四線城市的土地流拍數(shù)量同比增長高達200%和121%。
總的來說，房產(chǎn)也是一種商品，價格有漲有跌乃是尋常之事，只是過去近二十年房價一直上漲，給不少購房者帶來了“房價永遠漲”的錯覺，甚至將房價漲跌與中國經(jīng)濟關(guān)聯(lián)起來。實質(zhì)上，房價回歸理性，有漲有跌才是常態(tài)。這對中國經(jīng)濟或者樓市本身，也是利大于弊，因為高房價的負面影響在過年幾年十分明顯，且決策層提出讓房子回歸居住屬性，并建立房地產(chǎn)多渠道多主體供應(yīng)體系，目的就是讓中國經(jīng)濟擺脫房地產(chǎn)依賴！
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
