郁亮在萬科南方區(qū)域的月度例會講話稱，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。萬科集團(tuán)2018年6300億回款目前完成不到一半，今年任務(wù)艱巨，但堅決要完成。
如你所見，郁亮講話的關(guān)鍵詞是“去化壓力”。并非事后諸葛，年初我跟業(yè)內(nèi)朋友交流時就提到，下半年樓市銷售會比上半年困難一些。一位房企老板跟我說，公司全年的考核重點就是回款率，必須確�，F(xiàn)金流100%安全。
表面理由很簡單，一二線熱點城市的限購限價限售限簽絲毫沒有放松的跡象，支撐去年銷售增量的三四線城市在兩年的收割后已近尾聲，“去庫存任務(wù)基本完成”。
背后的原因則是，輿論所謂史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，市場面還沒有到嚴(yán)峻的時候，雖然，孫宏斌幾次講過，本次房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)峻程度，超出任何人想象，前不久在融創(chuàng)中國的中期業(yè)績發(fā)布會上他又重復(fù)了一次。而實際上，從上半年的銷售情況看，前30強(qiáng)房企還是呈現(xiàn)快速增長。
我個人理解，主要是，政策的市場效應(yīng)還沒顯威力。哪方面的威力？降價。過往歷次調(diào)控，到第二階段，必然會有一波降價現(xiàn)象出現(xiàn)，而且是主流房企加入的降價。有人會說，熱點城市的限價，就是變相的降價，雖然是被動的。
但我想表達(dá)的，恰恰是房企不妨主動降價。一二線熱點城市限價沒有降價空間，就在三四線城市降，或者在限價城市象征性地降。
其實已有房企出招了。北京城建地產(chǎn)以20周年購房回饋季的名義，“以城相建8盤鉅惠”，部分項目的降價幅度達(dá)7.9折。恒大則針對“黃金周”推出了8.9折，分期付款首付5%等措施。當(dāng)然恒大之前就有過類似的促銷措施。
樓市的金九銀十，最近兩年已經(jīng)不太成立了。從今年9月情況看，大概率亦將如此。那么，何不趁即將到來的“黃金周”來一次像樣的營銷？
降價是要勇氣的，畢竟是犧牲利潤。所以，很多房企是在觀望中。而觀望，或者是因為前9個月的銷售還不錯，現(xiàn)金流壓力沒那么大；或者是對樓市的走勢心存僥幸。
之所以有僥幸心理，可能是因為，在經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，期望調(diào)控能有所放松。這種論調(diào)并不新鮮，每次調(diào)控到一定階段就會冒出來。理由不外乎，房地產(chǎn)是穩(wěn)增長的“壓艙石”。這在當(dāng)前更加復(fù)雜的國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易形勢下似乎尤顯充分。
雖然會得罪地產(chǎn)商們，但我還是要建議，房地產(chǎn)調(diào)控放松不得。
如果說建議房企主動降價是為了確�，F(xiàn)金流安全，那建議堅持調(diào)控不放松則是從宏觀層面著想。雖然今年以來我國面臨的國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易形勢更加復(fù)雜，但決策層傳達(dá)的聲音很明確，就是要堅持以我為主，繼續(xù)擴(kuò)大開放，深化改革。
房地產(chǎn)領(lǐng)域是深化改革的重要內(nèi)容。7月31日召開的中央政治局會議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。很顯然，中央沒有任何要用放松房地產(chǎn)調(diào)控以換取GDP更快增長的意思，何況經(jīng)濟(jì)仍處于預(yù)期發(fā)展軌道。
平心而論，橫向比較來看，房地產(chǎn)的日子還是不錯的。據(jù)東興證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年上半年，房地產(chǎn)上市公司板塊總營業(yè)收入為7808.2億元，同比增長23%，歸母凈利潤為873.3億元，同比增長39.8%，實現(xiàn)每股收益0.32元，同比增長32.3%。
甚至有機(jī)構(gòu)說，上市房企半年度利潤率迎來最好的時期。這固然有房地產(chǎn)項目結(jié)算落后于銷售的原因，但至少也說明當(dāng)前的財報還說得上亮麗。
人們常以過往來觀察未來。習(xí)慣了樣板間剛開就一售而光的日子，去化率跌到80%就感覺痛苦不堪；習(xí)慣了加杠桿的日子，到了去杠桿階段就痛不欲生。習(xí)慣了買房必定大賺，收益全歸自己，到了去投資化的時期就茫然不知所措——這些都是把非常態(tài)當(dāng)成了常態(tài)。
我接觸的房企老板，基本都是抱著長期做企業(yè)的心態(tài)，雖然未必都公開喊出“百年老店”的口號。如果把眼光放遠(yuǎn)一點看，可見的將來，房地產(chǎn)仍有很長一段的發(fā)展時期。依據(jù)，想必你已經(jīng)看得太多：改善性住房需求和城市更新就足以支撐龐大的市場，變化的只是房企所占的市場份額以及產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
回到開頭。如果市場趨淡，去化率下滑，以及不得不降價，也只是此輪調(diào)控遲早要到來的一個階段。至于郁亮和孫宏斌所說的“嚴(yán)峻”，更多是著眼于現(xiàn)金流安全的內(nèi)部警示；基于此種邏輯，如果非要應(yīng)用于企業(yè)身上，那就是，少數(shù)過度追求規(guī)模增速的中小房企忽略了財務(wù)安全底線，在銷售放緩甚至遲滯到嚴(yán)重影響資金安全的時候，不得不忍痛離場。
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