五、未來國內(nèi)三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇
一二線城市商業(yè)高負(fù)荷的現(xiàn)狀，以及三四線城市的市場(chǎng)空白和廣闊的消費(fèi)潛力，讓許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將觸角延伸至三四線。開發(fā)商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場(chǎng)前景，較低的開發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，但無論是從一二線轉(zhuǎn)投到三四線，還是直奔三四線的開發(fā)商，都要認(rèn)識(shí)到三四線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特殊性。一二線城市的商場(chǎng)、購物中心一般追求的是時(shí)尚、新潮、快節(jié)奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關(guān)。而三四線城市由于經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低，很多城區(qū)年輕人外流現(xiàn)象比較多，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業(yè)態(tài)組合要偏向生活、便利、物美價(jià)廉。
我們根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，三四線消費(fèi)特征和一二線城市消費(fèi)有著明顯不同，生活節(jié)奏慢，想購買好品牌，大品牌利用周末去周邊大城市或者省城消費(fèi)的比較多，也意味著三四線城市購物中心的定位會(huì)和一二線城市有所區(qū)別。一二線城市的城市空間大，購物中心需要細(xì)分消費(fèi)者，才能避免同質(zhì)化競爭。
而三四線城市的購物中心很少定位奢飾品，走高大上路線，又由于人口基數(shù)有限，主題、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也需講究全品類和一站式，全品類、一站式的購物中心相對(duì)而言市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。但講究全品類并不代表體量要大，更大的體量意味著更大的品類規(guī)劃空間和更強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)能力。然而，由于三四線城市人口基數(shù)小，消費(fèi)外流的情況也非常普遍，城市整體商業(yè)的總購買力、市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)有限，且由于城市流動(dòng)性較弱，該購買力和市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張彈性也會(huì)相對(duì)較低。因此，要適當(dāng)控制體量。
未來三四線核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一般規(guī)模在5-12萬平米，占據(jù)城區(qū)比較好的位置，交通便利，人口聚集密度高。社區(qū)型商業(yè)，一般體量在3-5萬平米。城區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)型專業(yè)市場(chǎng)，常見為建材城、汽配城等等。受政策、經(jīng)濟(jì)總量以及市場(chǎng)化水平的影響，小城市的房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，住宅商品化水平不高，居住水平較低，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，缺少新的開發(fā)理念和營銷推廣策略，消費(fèi)者的商品房消費(fèi)意識(shí)差。小城市規(guī)模普遍較小，人口一般在10-50萬之間，市場(chǎng)容量有限。一個(gè)總量超過10萬㎡的項(xiàng)目經(jīng)�？梢哉嫉胶艽蟮氖袌�(chǎng)份額。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)總量有限，消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)守舊保守，對(duì)房地產(chǎn)等大宗商品的消費(fèi)非常謹(jǐn)慎，消化能力弱。
六、未來國內(nèi)三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本思路
要特別強(qiáng)調(diào)，未來國內(nèi)三四線商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，在定位規(guī)劃時(shí)一定要考慮滿足地域性、全客層、多功能及各檔次消費(fèi)者的購物需求，強(qiáng)調(diào)一站式、多樣化超值性消費(fèi)服務(wù)。從商業(yè)規(guī)劃案上來分析，我們做一個(gè)商業(yè)的城市綜合體或者大型的商業(yè)項(xiàng)目，還要多考慮多層次的布局，回廊式的布局，包括共享空間動(dòng)線規(guī)劃來服務(wù)于今后進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目的主力店、次主力店及本地商家的需求。
我們?cè)谝?guī)劃時(shí)，要充分地考慮通過各業(yè)態(tài)的聚集和互動(dòng)，更要擴(kuò)展到周邊的環(huán)境。所以三四線城市的商業(yè)未來的發(fā)展一定要從業(yè)態(tài)定位包括零售、餐飲、旅游、文化以及旅游等多業(yè)態(tài)并舉，主力店、次主力店輔助的差異組合。同時(shí)還要考慮到業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)互存，包括一些小吃，美食城、動(dòng)漫城、多功能含金量比較高的游戲，培訓(xùn)中心、健身館、大型特色主題餐飲的比重增加應(yīng)該放在哪個(gè)位置比較合適。
未來的三四線城市的商業(yè)項(xiàng)目一定要從后期的物業(yè)管理定位來考慮。因?yàn)轫?xiàng)目建成以后，是需要專業(yè)的物業(yè)管理，或者說是商業(yè)運(yùn)營管理公司來做后期的運(yùn)營。所以說一個(gè)大型的商業(yè)建筑體，涉及的行業(yè)多、店鋪多、功能多，寬度多寬、深度多深，需求復(fù)雜，管理難度巨大，表現(xiàn)出高度的專業(yè)性與綜合性，未來的三四線商業(yè)，還要從服務(wù)的角度來考慮定位，提供高效超值的軟硬件管理，方便顧客的購買服務(wù)，實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。同時(shí)還要進(jìn)行整體的營銷推廣、宣傳策劃、運(yùn)營管理、物業(yè)信息等全方位的管理。
未來的三四線城市的商業(yè)規(guī)劃一定要考慮功能的定位，因?yàn)楣δ芏ㄎ皇菨M足全客層的生活體驗(yàn)，以家庭一站式消費(fèi)者為主導(dǎo)方向。里面有大型的超市、百貨、電影院、餐飲、美食廣場(chǎng)、家居生活館、動(dòng)漫城、文化娛樂、健身廣場(chǎng)等等，要覆蓋老中青幾代不同層次消費(fèi)者的需求。所以未來在三四線城市的商業(yè)，一定要多增加一些體驗(yàn)式的服務(wù)來作為業(yè)態(tài)的組合，這是在開發(fā)之前，我們必須要充分考慮的。比如說我們通過健身、運(yùn)動(dòng)、美容、休閑、文化、金融等必須的功能性項(xiàng)目進(jìn)駐，這樣，項(xiàng)目開業(yè)后，會(huì)讓消費(fèi)者進(jìn)入到這個(gè)商業(yè)綜合體里面，不僅是一站式購物，同時(shí)是滿足了各個(gè)層面、各個(gè)層次的需求。
三四線開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)一定要重視項(xiàng)目地段。非區(qū)域中心商業(yè)項(xiàng)目最好不要盲目開發(fā)去做，商業(yè)項(xiàng)目的投資開發(fā)，在嚴(yán)格遵從地段理論的基礎(chǔ)上，還要根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀與格局，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展規(guī)劃，充分研判項(xiàng)目地段的商業(yè)現(xiàn)實(shí)價(jià)值與潛在價(jià)值，項(xiàng)目地段一定要貼近目標(biāo)消費(fèi)群體。因?yàn)樵谌木�城市，往往城區(qū)人口不過幾萬或十幾萬，一個(gè)幾萬平方規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，就可以給他們的人均商業(yè)面積增加零點(diǎn)幾個(gè)平方米。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，通常人均商業(yè)面積1平方米，就達(dá)到了中等發(fā)達(dá)水平，所以，商業(yè)項(xiàng)目前期如果定位不準(zhǔn)或輕視規(guī)劃的話，后期就必須投入精力重新市調(diào)進(jìn)行商業(yè)策劃。
在項(xiàng)目前期的整體規(guī)劃中，就應(yīng)該把項(xiàng)目的商業(yè)定位作為一種全程參與的商業(yè)策劃行為，即從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段就開始介入其中，而并非簡單的尋求一種特色商業(yè)或商業(yè)主題，項(xiàng)目定位是商業(yè)經(jīng)營旺場(chǎng)的靈魂。業(yè)態(tài)定位及比例因地制宜，在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位及品類結(jié)構(gòu)的比例上，要結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀與分布，注意各經(jīng)營形態(tài)間的組合搭配，確定購物、餐飲、娛樂的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。
從目前國內(nèi)三四線城市的商業(yè)規(guī)劃來看，往往他們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，沒有得到專業(yè)人員對(duì)商業(yè)的規(guī)劃布局，忽視了商業(yè)的管理，在后期運(yùn)營中快速暴露了管理落后、現(xiàn)場(chǎng)管理理念混亂，沒有什么科技含量的東西，商戶之間不匹配，有的招商團(tuán)隊(duì)甚至連一線二線三線品牌都不知道。這就直接造成項(xiàng)目開業(yè)以后商戶與商戶之間的惡性競爭。那么這種管理會(huì)直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目喪失它的經(jīng)營價(jià)值，所以說我們還是要尊重專業(yè)的商業(yè)顧問或者機(jī)構(gòu)，不能憑著自己的妄想來毀壞了商業(yè)的管理原則。
隨著中國三四線城市的快速發(fā)展，我們很多國內(nèi)的品牌，包括一二線城市的品牌都已開始紛紛搶灘，進(jìn)駐三四線城市。同時(shí)隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高速公路的便利、高鐵的直達(dá)、生活節(jié)奏的加快，鄰里之間疏于來往，未來三四線城市的人就喜歡在本地消費(fèi)，喜歡到購物中心到大型的城市綜合體，在這里，不僅可以休閑健身，還可以交友，在這種大型的商業(yè)體里面，可以讓人呆一天、玩一天，一天兩頓飯都可以在這里面。所以說為什么現(xiàn)在的大型購物中心在三四線城市的發(fā)展，一定要更多的發(fā)展文化、娛樂、休閑、體驗(yàn)、參與、互動(dòng)等方面的內(nèi)容，我們的目的就是為了增加消費(fèi)者進(jìn)入到項(xiàng)目地滯留時(shí)間來拉動(dòng)零售。另外，我們的商業(yè)現(xiàn)在在業(yè)態(tài)上也很難達(dá)到一些統(tǒng)一的規(guī)范、統(tǒng)一的布局，其實(shí)在另外一個(gè)城市完全拷貝一個(gè)，那業(yè)態(tài)肯定是不一樣的，那么在三四線城市未來的商業(yè)發(fā)展，只有走差異化錯(cuò)位經(jīng)營才能夠共生、共榮。
未來的三四線商業(yè)發(fā)展、規(guī)劃定位必須進(jìn)一步突破傳統(tǒng)的思維框架和業(yè)務(wù)模式，一定要積極推動(dòng)創(chuàng)新，我們一定要利用新的技術(shù)、新的科技、新的思路、新的方法、新的創(chuàng)意、新的方向、新的定位來驅(qū)使商業(yè)變革。邁向新零售的時(shí)代，打通線上線下與物流服務(wù)，是未來商業(yè)地產(chǎn)的主流方向。進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)智能化、數(shù)據(jù)化、線上線下一體化，新零售的業(yè)態(tài)向前大步邁進(jìn)。三四線商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、定位、規(guī)劃，一定要突出合理的布局、一定要有特色、一定要有風(fēng)格、一定要讓顧客走進(jìn)來感到舒適、優(yōu)雅。當(dāng)顧客進(jìn)入這種環(huán)境，愿意在這里停留、在這里消費(fèi)、在這里參與。
未來國內(nèi)三四線的商業(yè)購物中心的業(yè)態(tài)組成，主要包括主力店、專賣店、社區(qū)服務(wù)、餐飲配套、休閑娛樂、商務(wù)休閑、娛樂設(shè)施等。根據(jù)每一個(gè)不同的業(yè)態(tài)來選擇租戶。在三四線的核心商圈，更應(yīng)該根據(jù)地段、位置、面積及建筑設(shè)施的密度，要符合該商業(yè)的規(guī)律。很多縣城都有地域文化、人文文化和歷史底蘊(yùn)。很多開發(fā)商在商業(yè)設(shè)計(jì)上往往沒有考慮到結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)風(fēng)土人情及當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平以及市場(chǎng)的需求。我建議今后在三四城市的商業(yè)規(guī)劃中，生活體驗(yàn)一定要滿足幾個(gè)特點(diǎn)：
1、豐富的業(yè)態(tài)滿足消費(fèi)者對(duì)商品的需求和對(duì)生活的追求。
2、如果項(xiàng)目坐落在城區(qū)或者收入比較高的場(chǎng)所，那么在總業(yè)態(tài)規(guī)劃，包括品牌結(jié)構(gòu)上，都應(yīng)該請(qǐng)專業(yè)的專家顧問來綜合規(guī)劃。
3、未來三四線城市規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目，是在開放的環(huán)境當(dāng)中，而不是傳統(tǒng)的商超百貨在一個(gè)封閉的環(huán)境里面。
4、一定要有足夠的停車場(chǎng)，同時(shí)讓車輛進(jìn)出都非常方便。
5、一定要注重這個(gè)城市的環(huán)境和建筑風(fēng)格的營造。
新零售是一道曙光，近年來不管是實(shí)體還是電商，都將目光聚集在新零售上。未來中國的三四線零售業(yè)很快進(jìn)入一輪新舊交替開啟之年。那么未來，新的零售新的業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)回升的勢(shì)態(tài)，新常態(tài)和市場(chǎng)競爭因素的影響下，市場(chǎng)形式依然嚴(yán)峻，關(guān)店潮持續(xù)，百貨業(yè)面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)，消費(fèi)者的消費(fèi)行為轉(zhuǎn)變也確實(shí)給實(shí)體店帶來一定沖擊。未來三四線的商業(yè)地產(chǎn)從傳統(tǒng)百貨，嘗試著融合線上線下的銷售渠道，走向全渠道的整合和變革，從以往百貨的經(jīng)營模式走向穩(wěn)健、務(wù)實(shí)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。隨著國內(nèi)消費(fèi)水平的持續(xù)升級(jí)，新型的中產(chǎn)階級(jí)越來越追求全方位、全課程的購物體驗(yàn)，時(shí)尚流行潮流、娛樂餐飲、激情互動(dòng)的新時(shí)尚生活方式。
未來中國三四線城市的發(fā)展隨著行業(yè)發(fā)展的逐步明確、優(yōu)勝劣汰，新的零售、新的商業(yè)、新的模式將迎來新的成長周期。同時(shí)，未來三四線城市的商業(yè)零售將實(shí)現(xiàn)優(yōu)化供應(yīng)鏈，提升運(yùn)營能力、大數(shù)據(jù)能力、物流能力并形成差異化，提升綜合競爭力。
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