去庫存后的九大思考
思考一：什么是合理的庫存水平
明確合理的庫存水平是討論“去庫存”的前提。一般的商品都有安全庫存，這既能避免商品脫銷，又不造成商品積壓。關乎重大國計民生的住房，更需要合理的安全庫存。
住建部給出了指導意見：“對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏�！边@是一個相對量的指標概念，會受到短期銷售數(shù)據(jù)的波動的影響，因此還需要有絕對量的庫存指標。絕對量指標可以參考三個數(shù)量：一是老舊住宅的折舊量，按照住宅70年折舊計算，每年的折舊率為1.4%，二是城鎮(zhèn)化進程中新進入居民的需求量，三是居民用于提高居住水平的改善需求量。
思考二：如何認定一個城市合理的住房需求
合理居住需求的認定是房地產(chǎn)調控的基礎。部分地區(qū)“萬人搶房”現(xiàn)象中的所有人都是符合限購標準又有實際購買力的剛需人群嗎？如果都屬于合理需求，那么搖號只是暫時緩解了住房供不應求的矛盾，那么這個城市最大的問題就不是怎么搖號分配，而是如何增加實際供給。如果參與搖號的大多為投資、投機者，一房難求不過是虛假的火熱局面，卻會向市場傳遞錯誤信號，甚至造成恐慌。此外，應嚴格審核企業(yè)購房。在保證企業(yè)正常運營、發(fā)展所需住房的情況下，嚴禁企業(yè)參與炒房。
思考三：三四線城市“去庫存”帶來的后果
如果從防范化解風險的角度看，“去庫存”降低了整體金融風險。因為開發(fā)企業(yè)回籠了資金，避免了資金鏈斷裂和債務違約，同時把庫存從高杠桿部門轉移到低杠桿部門。
如果從整個社會資源配置效率來看，“去庫存”僅僅實現(xiàn)了庫存的轉移。由于部分三四線城市自有住房率相對較高，在“去庫存”的影響下，除部分進城農(nóng)民購房外，還有部分居民是出于投資或投機。這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)薄弱，人口外流，房子難以出租，只能空置。因此，社會整體的住房的庫存仍然較高，而住宅空置以及不可再生的土地資源浪費都不利于經(jīng)濟持續(xù)增長，并造成不可挽回的損失。
思考四：如何把供給和需求相結合進行動態(tài)管理調控
以往調控政策主要側重需求端，以“限”為主。這樣短時間內(nèi)抑制住了需求的釋放，量價增長會放緩，甚至會有所下跌，但是需求問題并沒有解決，一旦政策松動或者改向，被抑制的需求集中釋放將會造成更大的沖擊。這種現(xiàn)象過去多次被驗證。這也說明僅從需求端進行調控往往達不到預期效果。
供給和需求相結合進行調控才是解決房地產(chǎn)問題的根本途徑。未來調控要注重兩點：一個是供給端調控，一個是動態(tài)調控。供給調控解決市場需求問題，動態(tài)調控則根據(jù)供求關系因時而變。從我國最近15年來的房地產(chǎn)調控政策措施看，尤其應避免單一的需求調控。
思考五：房價調控的思路應從局部向整體轉變
由前文關于庫存產(chǎn)生的背景分析可以看出，三四線城市庫存問題突出主要是2010-2014年期間一二線城市調控政策所致。
目前的房地產(chǎn)市場調控思路帶有明顯的局部性特征，主要表現(xiàn)在兩個方面，一是“重”新房“輕”二手房。部分城市已經(jīng)進入二手房主導的階段，在北京、上海等城市，二手房成交量是新房成交量的2-3倍，二者關聯(lián)程度越來越高。限制新房價格而放任二手房價格容易形成價格倒掛，造成市場的扭曲。二是“重”房 “輕”地。近年來土地成本在房價中占的比重越來越大，房價的上漲模式已經(jīng)由傳統(tǒng)的需求拉動轉化為需求拉動和成本推動共同作用的機制。熱點城市基于控制地價而施行愈加嚴格的土地拍賣政策和不斷升級的限制條款，比如要求房企自持、無償代建等，實質上增加了房企的購地成本。增加的成本必然向購房者轉嫁，同樣會推高房價。目前還有不少城市的土地價格也定得比較高，盡管溢價率比較低，但是沒能解決地價高的問題。當前調控的思路集中在控制房價上，而對如何降低住房成本，考慮不多，做的更少。
房地產(chǎn)市場作為一個系統(tǒng)性的整體，各個環(huán)節(jié)緊密相連，難以分割。局部性的調控很難達到預期的效果，反而可能進一步扭曲市場，增加未來調控的難度。因此，房地產(chǎn)調控的思路應該從局部向整體轉變。
思考六：如何真正落實“一城一策”
真正貫徹落實“一城一策”是房地產(chǎn)調控的要義。由于不同城市間經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、收入水平等存在較大差異，各個城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)也不盡相同，甚至差別很大。熱點城市住房供不應求，房價高企；不少三四線城市則供大于求，存在庫存壓力。如何結合每個城市實際情況，對房地產(chǎn)業(yè)合理定位，并制定與經(jīng)濟發(fā)展相匹配的房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展目標，才是真正落實“一城一策”的根本。
實現(xiàn)“一城一策”需要做到兩個結合。一是短期調控和長期目標相結合。短期內(nèi)房地產(chǎn)市場的調控思路不能單以房價高低或者庫存大小為準繩，而是應以城市長期發(fā)展為準則。如果一個城市未來規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人口導入，可以保有適當?shù)膸齑�，以備未來流入人口住房需求。如果城市的房價收入比不高，產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來收入增長，在不影響實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提下，可以允許房價適當上漲。二是全國政策和城市政策相結合。按照2015年3月出臺的樓市新政，二套房的首付比例統(tǒng)一下調到40%，同時減免購房稅費。當時一線城市仍在執(zhí)行限購政策，而新政違背了既定的政策，導致調控失效，造成房價再度上漲。因此，應將全國政策和城市政策相結合，正確合理評估政策的影響并儲備相應對沖措施。
思考七：如何在“去庫存”基本完成后應對潛在通脹和金融風險
目前“去庫存”已經(jīng)接近尾聲，房價出現(xiàn)大幅上漲的城市基本都出臺了調控政策。2018年7月我國商品住宅平均成交價格為8498.58元/平米。結合前文估算的存量住宅面積和空置面積，可估算當前我國城鎮(zhèn)住房資產(chǎn)價值介于249.62-285.92萬億元。當房價上漲空間受限后，投資者將會套現(xiàn)離場，即使按照存量房交易10%的活躍成交量來估算，也將達到24.96-28.59萬億元的交易規(guī)模。如此大規(guī)模的資金釋放，可能造成通脹壓力。
當前國內(nèi)投資渠道仍然比較有限，如何承接如此大規(guī)模的資金轉移？如何應對通脹壓力和資產(chǎn)價格波動極資本外流？如何維護金融安全和金融穩(wěn)定，也需要未雨綢繆。
思考八：預期管理在房地產(chǎn)市場調控中不可缺位
人們的預期也是影響房地產(chǎn)市場價格波動的重要因素。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展20年來，房價的持續(xù)上漲使市場形成了對房價上漲的長期預期。經(jīng)濟對于房地產(chǎn)的依賴較大，同時地方政府對土地財政的依賴也較大，因此，市場傾向于將當前的調控解讀為短期現(xiàn)象，多數(shù)人仍然認為房地產(chǎn)在經(jīng)濟下行期仍將是“穩(wěn)增長”的重要手段，房地產(chǎn)調控或將放松。市場的這種預期增加了調控的難度。
預期管理是房地產(chǎn)市場調控政策的重要組成部分，應予以高度重視�？梢越梃b我國外匯市場預期管理的成功經(jīng)驗，從政策、市場、媒體等多個方面來推進房地產(chǎn)市場的預期管理。
思考九：我國房地產(chǎn)市場信息化、透明化建設亟待解決
目前我國房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計仍存在一些空白。1.空置房情況。盡管有些城市利用電表等工具可以間接地估算空置情況，但是依然缺乏準確的統(tǒng)計指標。2.城市的存量住房情況。大多數(shù)城市可能都不清楚到底有多少可供居住的房子。這些關鍵數(shù)據(jù)缺失或不準確，會使調控事倍功半，甚至南轅北轍。房地產(chǎn)市場統(tǒng)計應該更加信息化、透明化。公開、透明的信息有利于市場主體做出理性判斷，減少盲目決策，也有助于改善調控效果。
注：此文章轉載自上海搜狐房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
