本文主要研究三個(gè)問題：一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存到底有多少？二、“去庫存”存在哪些主要問題及對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？三、我們應(yīng)該從“去庫存”中吸取哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？
研究結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫存并不高，按照統(tǒng)計(jì)局狹義庫存計(jì)算，去化周期為4-6個(gè)月。主要問題是城市間結(jié)構(gòu)性分布不均，35個(gè)一二線核心城市庫存僅占19.33%，三四線城市庫存占比達(dá)到80.67%。研究還發(fā)現(xiàn)，“去庫存”過程比較突出的問題是，“一城一策”沒有得到真正的貫徹執(zhí)行。20個(gè)原本庫存不高的一二線核心城市2017年庫存較2015年下降了42.45%，供應(yīng)進(jìn)一步緊缺，房?jī)r(jià)快速上漲。 庫存較高的三四線城市卻出現(xiàn)補(bǔ)庫存的現(xiàn)象。按照廣義庫存口徑計(jì)算，117個(gè)樣本城市2017年的庫存較2015年增加了1.17%。進(jìn)一步研究還發(fā)現(xiàn)，補(bǔ)庫存的城市中，68%的地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，人口流出，長期庫存過剩的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯露，需要高度關(guān)注。
一、“去庫存”戰(zhàn)略的背景
“去庫存”戰(zhàn)略的背景可追溯到2010年。為應(yīng)對(duì)2008年國際金融危機(jī)，我國采取了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，房?jī)r(jià)隨之快速上漲。2010年，為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國辦發(fā)（2010）4號(hào)文件（市場(chǎng)稱為“國十一條”）,標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)控收緊期。此后，收緊政策接連出臺(tái)，最終涉及到40個(gè)左右的一、二線城市。
在此背景下，房企開始加大對(duì)三四線城市的投資布局，三四線城市的庫存因此上升。2014年12月份全國商品房待售面積達(dá)到6.2億平米，其中住宅待售面積達(dá)到4.1億平米，并且呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢(shì)。庫存問題開始引起有關(guān)方面的擔(dān)心，除北上廣深和三亞五個(gè)城市外，其他城市的限購政策陸續(xù)解除。但這并未改變庫存上升的趨勢(shì)，到2015年12月份全國商品房待售面積達(dá)到7.2億平米，同比增長16.1%，其中商品住宅待售面積達(dá)到4.5億平米，同比增長9.8%，庫存問題愈加嚴(yán)重。于是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“去庫存”的戰(zhàn)略措施。
二、房地產(chǎn)庫存的幾個(gè)測(cè)算
有兩個(gè)重要問題與“去庫存”戰(zhàn)略有關(guān)：一是我國住房市場(chǎng)庫存到底有多大，二是我國住房的存量究竟有多少。
經(jīng)測(cè)算，我國房地產(chǎn)庫存情況整體上并不高，去化周期僅5-6個(gè)月，但區(qū)域結(jié)構(gòu)存在較大的差異，部分三四線城市存在庫存較高的問題。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，一些三四線城市在“去庫存”過程中反而出現(xiàn)“補(bǔ)庫存”的現(xiàn)象，尤其在人口凈流出的三四線城市，長期庫存風(fēng)險(xiǎn)開始凸顯。此外，要關(guān)注我國的存量住房規(guī)模。
（一）庫存水平的測(cè)算
1．商品住宅待售面積。
該指標(biāo)是國家統(tǒng)計(jì)局定期公布的重要參考指標(biāo)，主要指已經(jīng)竣工但還未銷售的房子，可以理解為現(xiàn)房庫存，即狹義庫存。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年初我國商品住宅待售面積為1.05億平米，到2014年底達(dá)到4.07億平米，增加了287.6%。2016年2月，商品住宅待售面積達(dá)到4.66億平米的歷史高位。此后，在“去庫存”戰(zhàn)略引導(dǎo)下，待售面積明顯下降，2018年7月待售面積下降至2.69億平米，較最高點(diǎn)下降了42.27%。
2.廣義住宅庫存面積。
本文主要指已經(jīng)開工建設(shè)但還未銷售的面積，該指標(biāo)沒有直接統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，可以由新開工面積和銷售面積的差值來估算。按此口徑，自1997年至2015年，廣義住宅庫存面積為29.00億平米，截止到2018年7月廣義庫存下降到25.83億平米。如果考慮到1997年以前的情況（數(shù)據(jù)缺失），或者考慮到還未開工的已供土地的情況，實(shí)際數(shù)值會(huì)更高。
我國住房庫存水平的高低沒有絕對(duì)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。從狹義庫存的角度來看，按照近五年（2013 -2017年）商品住宅年平均銷售規(guī)模12.31億平米衡量的話，提出“去庫存”戰(zhàn)略時(shí)的去化周期為0.37年（4.4個(gè)月）。即使按照2008 -2013年年均8.68億平米的銷售規(guī)模來衡量，當(dāng)時(shí)去化周期也僅為0.52年（6.2個(gè)月）。由此可見，庫存總量問題并不嚴(yán)重。從廣義庫存的角度看，分別用上述兩個(gè)階段銷售規(guī)模測(cè)算，當(dāng)時(shí)去化周期分別為2.35年（28.3個(gè)月）和3.34年（40.1個(gè)月）�？紤]到工程周期，庫存問題也并不太嚴(yán)重。
房地產(chǎn)庫存并不是中國特有的問題，發(fā)達(dá)國家也有類似情況。以美國為例，根據(jù)美國商務(wù)部數(shù)據(jù)，新建待售房屋保持在一定水平，自1963至2017年間平均庫存水平為31.3萬套。2018年5月，美國新建待售房屋為29.8萬套，按過去五年的平均銷售規(guī)模（52.8萬套）測(cè)算，當(dāng)前去化周期為0.56年（6.8個(gè)月）。美國去化周期還稍高于我國�？紤]到城市化發(fā)展階段，美國庫存情況則可能比我國更嚴(yán)重。因?yàn)槊绹谏鲜兰o(jì)60年代城鎮(zhèn)化率就已經(jīng)超過70%，目前已經(jīng)超過80%，而我國正處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，住房需求高于美國，庫存高于美國才合理。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存整體水平并不高，主要是結(jié)構(gòu)性問題。通過估算，2015年“去庫存”戰(zhàn)略提出時(shí)，35個(gè)一二線核心城市待售面積在總庫存中僅占19.33%，而80.67%的庫存都集中在三四線城市。在三四線城市中，庫存也存在分化。2015年12月，41個(gè)城市中，14個(gè)城市去化周期低于12個(gè)月，19個(gè)城市去化周期在12和24個(gè)月之間，41個(gè)城市中僅有8個(gè)（占比19.5%）城市去化周期超過24個(gè)月（見表1）。
二）存量水平的測(cè)算
存量住房指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的住房，代表可供使用的城鎮(zhèn)住房面積。該指標(biāo)也沒有直接統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年我國城鎮(zhèn)常住人口為81347萬人，人均居住面積36.5平方米（2016年），可估算城鎮(zhèn)存量住房面積為297.73億平米（常住人口與人均居住面積的乘積）。嚴(yán)格意義上來講，這一數(shù)據(jù)還不能準(zhǔn)確地反映全部存量住房的情況，僅僅是城鎮(zhèn)人口使用的存量面積，空置房則不包括在內(nèi)。
目前沒有專門統(tǒng)計(jì)空置房的指標(biāo)，市場(chǎng)上對(duì)于空置率的測(cè)算也存在較大的分歧，本文重點(diǎn)參考兩位官員公開發(fā)表的有關(guān)空置率的指標(biāo)或觀點(diǎn)來估算。一是2018年3月全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組原副組長兼辦公室主任陳錫文在解讀“鄉(xiāng)村振興”的專訪中提到：“2017年大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%”。二是2018年6月中財(cái)辦原副主任楊偉民在 “2018陸家嘴論壇”演講中談到中國住房空置率問題時(shí)指出我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高，比日本還高，日本是13%。他沒有給出我國城鎮(zhèn)住房具體空置率，但是據(jù)此可以推測(cè)應(yīng)該在13%以上。綜合以上觀點(diǎn)，并按保守的13%來估算，中國城鎮(zhèn)住宅的空置面積為38.7億平米。
（三）城鎮(zhèn)存量住房可容納人口的測(cè)算
城鎮(zhèn)存量住房容納人口的規(guī)�？梢园匆韵聨讉�(gè)口徑來測(cè)算。
（1）包括空置住房面積的存量口徑。該口徑測(cè)算為336.43億平方米，可以容納9.22億人，城鎮(zhèn)化率可達(dá)到66.3%（按照城鎮(zhèn)常住人口8.13億人，人均居住面積36.5平米估算，下文同）。
（2）在口徑（1）基礎(chǔ)上納入待售面積。按所有已經(jīng)竣工可以入住的住房面積測(cè)算為339.24億平方米，可以容納9.29億人，城鎮(zhèn)化率可達(dá)66.8%。
（3）在口徑（2）基礎(chǔ)上納入已經(jīng)開工的面積。該口徑指在不增加新開工的情況下，已開工的項(xiàng)目完成后存量的面積。按此測(cè)算，我國城鎮(zhèn)存量住房為362億平方米，能容納9.92億人，城鎮(zhèn)化率可達(dá)71.3%，基本能夠滿足我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入后期發(fā)展階段的需求。
三、去庫存對(duì)市場(chǎng)造成的影響
從統(tǒng)計(jì)局公布的待售面積來看，去庫存已取得一定效果。截至2018年7月，住宅庫存為2.69億平米，較其最高點(diǎn)降低了42.27%。然而，去庫存也給市場(chǎng)帶來以下三個(gè)方面的問題。
（一）“一刀切”的全國性宏觀調(diào)控政策弱化了“一城一策”的差異性調(diào)控
2014年“930”新政提出認(rèn)房不認(rèn)貸、首套房貸款最低首付款比例下調(diào)至30%、貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等一系列全國性房貸放松政策。當(dāng)時(shí)，四個(gè)一線城市的庫存并不高（去化周期均小于12個(gè)月），且處于嚴(yán)格的限購狀態(tài)�！�930”新政出臺(tái)意味著變相的放松，“去庫存”的提出加劇了一線城市房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。2016年四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)整體上漲，其中深圳最為明顯，漲幅達(dá)到60%（見表2）。
降準(zhǔn)、降息及有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅費(fèi)減免等全國性利好政策也在一定程度上刺激了一線城市房?jī)r(jià)的上漲。一刀切式的全國性調(diào)控政策，在執(zhí)行過程中難以平衡城市間的差異，致使“一城一策”很難真正的落實(shí)。
（二）“去庫存”反而使熱點(diǎn)城市供應(yīng)不足
隨著“去庫存”戰(zhàn)略的實(shí)施，核心城市庫存下降明顯，20個(gè)熱點(diǎn)城市庫存總量從2015年的2.50億平米下降到2017年的1.44億平米，降幅為42.45%，部分城市庫存下降的幅度更大，比如杭州、西安、武漢等城市降幅超過60%（見表3）。庫存降低導(dǎo)致供給不足，市場(chǎng)供需失衡加劇。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，新政頻出，反而導(dǎo)致市場(chǎng)亂象叢生，主要表現(xiàn)為：
（1）房企為了快速回籠資金，更青睞全款或首付款比例高的客戶，增加了剛需群體的購房難度。
（2）新房?jī)r(jià)格管制導(dǎo)致一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，制造了套利機(jī)會(huì)，也為權(quán)力尋租創(chuàng)造了空間。西安5月份在搖號(hào)過程中存在違規(guī)操作，35名公職人員因此受到處分。
（3）派生投資需求，與“房住不炒”基調(diào)相違背。為了變相獲取購房資格，假離婚、假落戶、甚至以注冊(cè)公司的名義買房的亂象頻生。
（4）價(jià)格管制造成實(shí)際供應(yīng)減少。限價(jià)政策壓縮了房企的利潤空間，房企捂盤惜售加劇了熱點(diǎn)城市供應(yīng)短缺，造成房?jī)r(jià)上漲。
（三）部分三四線城市庫存由“去”變 “補(bǔ)”，人口凈流出區(qū)域長期風(fēng)險(xiǎn)積聚
“去庫存”背景下，三四線城市銷售形勢(shì)趨好。統(tǒng)計(jì)局公布的40個(gè)大中城市住宅銷售情況顯示，三線城市住宅銷售面積在2016年進(jìn)入快速增長時(shí)期，當(dāng)年增幅達(dá)到19.75%。2017年漲幅開始明顯超過一二線城市。因此，開發(fā)商也開始積極在三四線甚至級(jí)別更低的城市大量購置土地。同策研究院監(jiān)測(cè)的111個(gè)城市中，71個(gè)三四線城市在2016年1月至2018年7月住宅面積成交了4.68億平米，而同期新增住宅規(guī)劃建筑面積達(dá)到4.76億平米，土地供應(yīng)超出住宅銷售量，“去庫存”變成了“補(bǔ)庫存”。同期，一線和二線城市的規(guī)劃面積庫存負(fù)增長，增速分別為-28.07%和-12.26%（見表4），原本庫存不高的一、二線城市更加劇了庫存緊張的局面。
從長期看，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口外流的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)更高。我們監(jiān)測(cè)的25個(gè)住宅規(guī)劃面積超過住宅銷售面積的城市中，有17個(gè)（占比68%）城市出現(xiàn)人口凈流出。這些城市的庫存在人口外流趨勢(shì)下風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加。
“補(bǔ)庫存”的三四線城市在區(qū)域分布上呈現(xiàn)以下特征：東部經(jīng)濟(jì)圈的三四線城市人口出現(xiàn)凈流入，比如常熟、常州、湖州、太倉，這一類城市長期風(fēng)險(xiǎn)不高；部分中西部核心城市周邊的三四線城市也呈現(xiàn)人口凈流入的特征，比如岳陽、宜昌，這一類城市人口流入雖低于東部經(jīng)濟(jì)圈三四線城市，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小；中西部其他人口凈流出的三四線城市，尤其是流出量比較大的城市，長期風(fēng)險(xiǎn)較高，比如遵義、瀘州、南充等。
三四線城市正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，有些地區(qū)工業(yè)化剛起步，低成本成為吸引企業(yè)入駐、推動(dòng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的主要優(yōu)勢(shì)，但去庫存戰(zhàn)略帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，進(jìn)而推升土地成本、人力成本等，將擠壓企業(yè)的利潤空間，成為企業(yè)進(jìn)入這些地區(qū)的阻礙，甚至?xí)仁贡镜仄髽I(yè)外遷。全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移也在很大程度上緣于轉(zhuǎn)出地成本高企、喪失比較優(yōu)勢(shì)。因此，三四線城市房?jī)r(jià)過快上漲可能會(huì)對(duì)中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及全面工業(yè)化造成較大負(fù)面影響。
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