房?jī)r(jià)問題一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)話題之一。中國(guó)房?jī)r(jià)的根本問題是什么？如何解決？限購(gòu)以后，三四線城市房?jī)r(jià)為什么上漲？這一系列問題讓多數(shù)國(guó)人魂?duì)繅?mèng)繞。
對(duì)此，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院的特聘教授、博士生導(dǎo)師陸銘于7月19日在中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院舉行的第84期陸家嘴讀書會(huì)上做出了解答。
“中國(guó)的房?jī)r(jià)背后是牽一發(fā)而動(dòng)全身的，其中既涉及到中國(guó)的住房問題，也涉及到土地問題，包括最近地方政府的負(fù)債，而且關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷本身也跟我們?nèi)绾卫斫庵袊?guó)地方政府的債務(wù)形成有關(guān)，這些都是相互關(guān)聯(lián)的問題�！标戙懺谘葜v時(shí)表示。
大家看到，中國(guó)土地供應(yīng)相對(duì)收緊組城市的房?jī)r(jià)－收入比在上升，而土地供應(yīng)相對(duì)放松組的房?jī)r(jià)收入比在下降。我講完這些以后，我們回過(guò)頭想想，什么叫泡沫，或者我們能不能把今天中國(guó)這種現(xiàn)象稱之為泡沫？在具體回答這個(gè)問題之前，我們現(xiàn)在假象今天討論的是美國(guó)，如果今天這個(gè)情況在美國(guó)看到，比如說(shuō)紐約房?jī)r(jià)收入比在往上漲，顯示有泡沫，另外一個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比在往下跌，你會(huì)怎么辦？到跌的買房子，因?yàn)檫@里房?jī)r(jià)便宜，泡沫小，你可以把紐約的房子賣掉。最后就只有兩個(gè)可能，要么兩個(gè)城市都有泡沫，要么兩個(gè)都沒泡沫。但是在一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，有一個(gè)城市有泡沫，而且泡沫越來(lái)越大，另外一個(gè)城市沒有泡沫，泡沫還越來(lái)越小，絕對(duì)不會(huì)的，除非美國(guó)人很傻。
第二，美國(guó)實(shí)際上的情況是在2008年金融危機(jī)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)事后看來(lái)有泡沫，所以最后房?jī)r(jià)掉下來(lái)了。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺在什么地方？就是紐約和舊金山，美國(guó)最大的城市、房?jī)r(jià)最貴的城市房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺，因?yàn)槟抢镉惺杖朐鲩L(zhǎng)和人口流入的支撐。你明白這個(gè)道理以后，我們拿市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做參照，我們來(lái)看中國(guó)，如果簡(jiǎn)單用房?jī)r(jià)－收入比來(lái)作為判斷泡沫的依據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫，而且按照這個(gè)指標(biāo)，全中國(guó)泡沫最嚴(yán)重的地方在哪里？上海和北京泡沫最嚴(yán)重，那我要問你，中國(guó)有一組城市存在泡沫，而且泡沫越來(lái)越大，另外一組城市不存在泡沫，而且泡沫越來(lái)越小，你怎么不到后者那里買房子？難道是因?yàn)橹袊?guó)人傻嗎？
最近兩年，因?yàn)樵谝�、二線城市嚴(yán)格限購(gòu)，資金被擠出到三、四線城市，有一部分人在一、二線城市工作，隨著2013年之后，中國(guó)開始嚴(yán)格控制超大人口，他們覺得沒有希望在北京、上海待下來(lái)，爸媽鼓動(dòng)他們回老家買房子，大量的資金從大城市被擠出到三四線城市，這是近兩年的新情況。但是十年前，大家怎么不到“泡沫不斷減少”的三四線城市買房子？
第二個(gè)問題，在美國(guó)泡沫就算破滅了，最后最堅(jiān)挺的是舊金山和紐約，到中國(guó)，泡沫最大的是北京和上海，你怎么解釋？通過(guò)這樣的國(guó)際國(guó)內(nèi)比較，中國(guó)如果用房?jī)r(jià)收入比來(lái)度量泡沫，將嚴(yán)重高估房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的程度。
當(dāng)然，我并不是說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)沒有泡沫，我只是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的基本問題是“空間錯(cuò)配”，在這樣的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房?jī)r(jià)高的地方泡沫小，倒是房?jī)r(jià)低的地方有泡沫。在房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)里，空置的房子都還沒有算，這里算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候，它必須要有房?jī)r(jià)，大量空置的房子沒有賣出去，它都沒有在房?jī)r(jià)里面。
中國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫恐怕不是以房?jī)r(jià)高體現(xiàn)出來(lái)的，而是以房子賣不出去體現(xiàn)出來(lái)的，這就是我前面為什么做那么多鋪墊告訴你中國(guó)的房子蓋在哪兒，人口怎么流動(dòng)的。我要告訴你這些背景知識(shí)，你才可以理解。
中國(guó)房?jī)r(jià)的誤區(qū)
我把這些問題講明白之后，關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)和相應(yīng)的政策就容易理解了。首先，我要回顧一下關(guān)于中國(guó)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，這里面有很多流行的說(shuō)法。
第一，一直有一種說(shuō)法，中國(guó)的房?jī)r(jià)因?yàn)樨泿懦l(fā)。
如果中國(guó)的房?jī)r(jià)只是一個(gè)貨幣現(xiàn)象的話，為什么會(huì)出現(xiàn)我剛剛講的2003年房?jī)r(jià)的分化，為什么僅有一組城市的房?jī)r(jià)在漲？而另一組城市的房?jī)r(jià)－收入比甚至下跌？現(xiàn)在限購(gòu)，限的是高房?jī)r(jià)的城市，沒有限制你到低房?jī)r(jià)的城市買，這說(shuō)明房?jī)r(jià)遠(yuǎn)不止是貨幣問題，理解錢往哪里去了，才是理解中國(guó)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。
第二，人們認(rèn)為房?jī)r(jià)由需求推動(dòng)，尤其住房的剛需。
這句話既對(duì)也不對(duì)，對(duì)的方面是，需求一定是房?jī)r(jià)上升的原因，如果沒有需求房?jī)r(jià)上不去。但是，光看到需求是不夠的。中國(guó)城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面講到西安、武漢、成都，而且這些地方收入水平不低，而且是人口流入的。為什么那些地方房?jī)r(jià)并不算太高？關(guān)鍵還是要結(jié)合土地和住房的供給才能理解城市間房?jī)r(jià)的差異。
我再給大家舉一個(gè)例子，在很多指標(biāo)上，廣州和深圳非常相近，比如說(shuō)人口規(guī)模和人均GDP非常相近。但是長(zhǎng)期以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)一直比廣州貴，最近這一波房?jī)r(jià)上漲，廣州上漲沒有深圳快。如果你看供給方的數(shù)據(jù)就知道，廣州每年的土地供應(yīng)量長(zhǎng)期保持在深圳的3倍左右。甚至不要說(shuō)跨地區(qū)的比較，就是只看北京自己，有的年份土地供應(yīng)松一點(diǎn)，有的年份緊一點(diǎn)，如果某一年的土地供應(yīng)多，下一年的房?jī)r(jià)就漲得慢些。
第三，有人說(shuō)一線城市的房子因?yàn)橥顿Y性需求。是的，我不否認(rèn)，投資性的需求會(huì)加劇房?jī)r(jià)的上漲，全世界來(lái)的有錢人都在上海買房子。可是最近幾年，北京和上海的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)是在嚴(yán)格控制需求的情況下。不要說(shuō)外地人買房子限購(gòu)，上海人也限購(gòu)了，人們還怎么投資？當(dāng)然，還有一個(gè)辦法就是離婚，但現(xiàn)在連離婚買房子都被管了，政府要查你什么時(shí)候離的婚，離婚后買房子錢怎么來(lái)的？是不是老公給你的？人們還怎么來(lái)投資一線城市的房子？你看看住房交易數(shù)據(jù)就知道了，在一線城市大量買房子的是在置換，賣掉小房子買大房子，這能叫投資需求？這只是改善性需求啊。
因?yàn)闆]有充分重視供給方的因素，當(dāng)供給短缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的時(shí)候，政策卻通過(guò)打壓需求來(lái)控制房?jī)r(jià)，最后是誤傷剛需，甚至最后出臺(tái)的政策都很難自圓其說(shuō)。比如說(shuō)某大城市出臺(tái)政策，提高首套房的貸款利率，做新聞發(fā)布的時(shí)候這么說(shuō)，我們通過(guò)提高貸款利率來(lái)控制首套房的投機(jī)性需求�？偠灾咧贫ㄕ呖傉J(rèn)為老百姓不應(yīng)該買房子，你買房子都是不理性的，都是在炒作。
第四，還有一種說(shuō)法也是很流行，說(shuō)房?jī)r(jià)貴是因?yàn)榈貎r(jià)貴。
因?yàn)橥恋刎?cái)政，因?yàn)榈胤秸淹恋刭u到很貴，所以房?jī)r(jià)就貴了，以至于出現(xiàn)面包還不如面粉貴的現(xiàn)象。各位冷靜想想，全中國(guó)都在搞土地財(cái)政，你怎么解釋這個(gè)土地財(cái)政把上海、北京的房?jī)r(jià)搞上去，沒有把中小城市的房?jī)r(jià)搞上去？再問問房地產(chǎn)商，怎么拍土地？
他們是根據(jù)未來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期來(lái)決定今天拍賣土地賣出多少價(jià)格，如果不是預(yù)期未來(lái)有足夠的房?jī)r(jià)上漲空間，如果你是房地產(chǎn)商，你舉牌的時(shí)候，你把地價(jià)舉到很高，甚至有可能冒著未來(lái)房?jī)r(jià)賣不到那么高的風(fēng)險(xiǎn)，這件事情你會(huì)干嗎？你冷靜想想。
所以，好像是先有了地價(jià)再有了房?jī)r(jià)，看上去是高地價(jià)影響了高房?jī)r(jià)，其實(shí)是對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期決定了今天房地產(chǎn)商在買地的時(shí)候付出多少價(jià)格。你要知道這個(gè)邏輯，否則你就沒有辦法解釋，為什么在中小城市也是土地財(cái)政，甚至在一些二線城市，怎么沒有把房?jī)r(jià)搞上去。
接下來(lái)就是房地產(chǎn)泡沫的問題。我前面講的道理是，在供給短缺的情況下，價(jià)格上漲不叫泡沫。我再次強(qiáng)調(diào)，我沒有說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)沒有泡沫，我只是在說(shuō)，由于供給短缺造成的房?jī)r(jià)上漲不叫泡沫。
房產(chǎn)市場(chǎng)的怪現(xiàn)象
由于高房?jī)r(jià)的問題出在供給端這個(gè)問題沒有想明白，今天通過(guò)管制需求的手段解決供給短缺的問題，就會(huì)出現(xiàn)一系列的亂象。我給大家列一下這些怪現(xiàn)象。第一個(gè)是，前面已經(jīng)討論到的三四線城市作為人口流出地居然房?jī)r(jià)是爆漲的，怎么理解？因?yàn)榘岩欢�城市的需求被政策擠壓到了三四線城市。今天在三四線城市買房子的人，如果你是自住沒有問題，那是你的權(quán)利。
如果你做投資，這個(gè)事情能不能持續(xù)，自己想明白。全世界范圍內(nèi)出現(xiàn)的趨勢(shì)都是人口從小城市往大城市集中，這個(gè)過(guò)程在城市化已經(jīng)完成的發(fā)達(dá)國(guó)家都仍然繼續(xù)，我們現(xiàn)在是發(fā)展中國(guó)家，城市化只走到一半多一點(diǎn)，你認(rèn)為三四線城市的需求是不是可以持續(xù)增長(zhǎng)？自己想。
政策怎么打壓需求？就是各種各樣的限購(gòu)、限售。現(xiàn)在為了把平均房?jī)r(jià)做下來(lái)，采取的辦法就是控制發(fā)放預(yù)售證，市中心比較貴的房子不發(fā)，發(fā)郊區(qū)便宜的房子的預(yù)售證，人為一操縱，好像平均房?jī)r(jià)降下來(lái)了。但是今天賣的房子和過(guò)去賣的房子不是同樣的房子，結(jié)果越是控制中心城區(qū)的房子銷售，越是使得需求得不到滿足。限售的結(jié)果是造成房企資金回籠壓力，一些房地產(chǎn)商（特別是小企業(yè)）已經(jīng)支持不住了，一些大企業(yè)雖然在堅(jiān)持，但資金回籠不足，就可能導(dǎo)致接下來(lái)的土地開發(fā)不足，造成未來(lái)的住房供給不足。
還有一個(gè)做法，是直接對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行限制。價(jià)格被限制住之后，房子需求一定大于供給，于是，房地產(chǎn)商想出很多辦法。房?jī)r(jià)既然被控制了，那么，市場(chǎng)上就一定會(huì)出現(xiàn)別的價(jià)格。接下來(lái)我講的事情在各個(gè)地方名字不一樣，有的地方叫指標(biāo)費(fèi)，有的地方叫茶水費(fèi)，各種各樣的名字。意思就是，你現(xiàn)在買房子除了付房?jī)r(jià)以外，你還要付一個(gè)指標(biāo)錢，這個(gè)不計(jì)入房?jī)r(jià)。有些地方，買房子必須要全款付才可以進(jìn)場(chǎng)。
本來(lái)降房?jī)r(jià)的目的是什么？讓收入較低的人買房子�，F(xiàn)在做法是只有全款才可以買得到房，結(jié)果把低收入者反而擠出了。直接管制房?jī)r(jià)的結(jié)果還造成尋租和腐敗，或者是錢進(jìn)入了私人的口袋，或者是搖號(hào)的結(jié)果是把房子搖給了有權(quán)力和關(guān)系的人。
再往下出現(xiàn)什么問題？一手房和二手房房?jī)r(jià)倒掛。一手房?jī)r(jià)打壓住，算的是公開交易的數(shù)據(jù)，沒有把茶水費(fèi)、指標(biāo)費(fèi)、腐敗費(fèi)算進(jìn)去，沒有放在房?jī)r(jià)里。二手房的房?jī)r(jià)就不受管制了，所以導(dǎo)致一手房和二手房?jī)r(jià)倒掛。甚至導(dǎo)致媒體報(bào)道，有人從親戚朋友那邊借上千萬(wàn)來(lái)?yè)u號(hào)買房，只要搖中一個(gè)利潤(rùn)就上百萬(wàn)，這個(gè)比炒股回報(bào)率高很多。
由于誤以為是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，還有一些城市曾經(jīng)直接在土地拍賣的市場(chǎng)上限制拍賣價(jià)格。結(jié)果是，參加拍賣的房地產(chǎn)商紛紛舉牌把價(jià)格抬到被限制的最高價(jià)格這樣的水平，于是，誰(shuí)得到土地就由搖號(hào)來(lái)決定。最終通過(guò)搖號(hào)得到土地的房地產(chǎn)商在現(xiàn)場(chǎng)擲臂歡呼。為什么？現(xiàn)象道理很簡(jiǎn)單，相當(dāng)政府把原來(lái)可以通過(guò)拍賣拿到財(cái)政手里的收入用來(lái)給房地產(chǎn)商作為補(bǔ)貼了。將土地價(jià)格控制住真的能夠打壓房?jī)r(jià)嗎？大家問問自己就明白了，如果你是房地產(chǎn)商，今天你得到的土地價(jià)格是被政府壓制的，明年你會(huì)因?yàn)樽约耗玫降耐恋貎r(jià)格比較低，就在賣房子的時(shí)候壓低價(jià)格嗎？
這一系列的亂象，根本問題出在哪里？空間錯(cuò)配的問題，把由部分地方供給不足造成的高房?jī)r(jià)問題以為是需要造成的，并且誤以為高房?jī)r(jià)是普遍現(xiàn)象。我今天講的問題，為什么要從頭梳理，講人往高處走、地往低處走的矛盾？如果僅僅把高房?jī)r(jià)理解為需求方不理性，用打壓需求的方式來(lái)治理由供給短缺所導(dǎo)致的空間錯(cuò)配，當(dāng)然是沒有對(duì)癥下藥�？偟膩�(lái)講，管需求的政策導(dǎo)致一系列的亂象，真正該做的應(yīng)該做供給側(cè)改革。
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