事實(shí)上，在調(diào)控逐漸深入的背景下，小房企因資金問(wèn)題被接盤的案例時(shí)有發(fā)生。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，上海一家小型房企，由于投資開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)、銀行融資遇阻，該公司在前兩年收購(gòu)的一個(gè)資產(chǎn)包已無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而在市場(chǎng)上尋求新的接盤方，涉資百億。最近，南京三胞集團(tuán)旗下的宏圖地產(chǎn)也在尋求接盤方，出售其持有的全部地產(chǎn)項(xiàng)目，用以填補(bǔ)母公司三胞集團(tuán)存在的巨大資金缺口。
“資金、管理、人員三方面的缺失，導(dǎo)致在行業(yè)底層的房企，在調(diào)控中暴露的問(wèn)題更多�！币幻麡I(yè)內(nèi)人士分析指出，房企不論大小，首先要現(xiàn)金為王。而小房企恰恰由于業(yè)績(jī)承壓，導(dǎo)致任何一環(huán)出錯(cuò)就會(huì)累及整體。
銷售持續(xù)下滑
銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，是小房企最大隱憂。以南京棲霞建設(shè)（600533.SH）為例，該公司在2017年全年其商品房合同銷售面積為5.13萬(wàn)平方米，較上年同期的10.20萬(wàn)平方米下降近一半；商品房合同銷售金額8.06億元，較上年同期的12.78億元下降36.9%。2018年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，該公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)下滑。營(yíng)業(yè)總收入7.21億元，同比減少42.47%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額約0.75億元，同比減少5.71%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約0.68億元，同比減少1.95%。
瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）也是下滑較為明顯的一家房企，2017年時(shí)，該公司就曾經(jīng)把全年銷售目標(biāo)從240億元下調(diào)至210億元。2017年全年瑞安房地產(chǎn)住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)合約銷售額104.15億元，同比下滑51%；累計(jì)合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額213.66億元，同比減少7%。2018年上半年，由于此前做了一些資產(chǎn)處置，瑞安房地產(chǎn)營(yíng)收有較明顯提升，負(fù)債率也有輕微下跌。
2017年，瑞安房地產(chǎn)其他資產(chǎn)處置額達(dá)到109.51億元，其中12月以38.69億元出售了上海瑞虹新城項(xiàng)目投資組合49.5%的權(quán)益。有分析師指出，企業(yè)通過(guò)出售資產(chǎn)可以在短期內(nèi)讓業(yè)績(jī)報(bào)表好看一些，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看會(huì)減少未來(lái)的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)，未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將承受更大壓力。
有業(yè)內(nèi)人士分析指出，小房企采取高周轉(zhuǎn)模式，在規(guī)模提升上將有一定效果，但風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。這種情況下，中小房企轉(zhuǎn)向合作開(kāi)發(fā)的亦有不少。
小企業(yè)練內(nèi)功
同策研究院首席分析師張宏偉指出，此前擴(kuò)張?zhí)斓男⌒头科�，融資能力與現(xiàn)金回籠能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于大房企，很容易受到單個(gè)項(xiàng)目影響，比如中弘地產(chǎn)；布局環(huán)京區(qū)域的一些房企也受到較大沖擊，資金成本逐漸走高；此外，前期拿了高價(jià)地的房企也會(huì)比較煎熬。不少城市中有相當(dāng)數(shù)量的本土房企此前沒(méi)有修煉內(nèi)功、踩錯(cuò)點(diǎn)拿地的，也開(kāi)始尋求接盤方。它們通常很難獲得融資，基本上要靠賣項(xiàng)目過(guò)日子。
張宏偉也指出，夾縫中生存的小房企，能否在這一輪調(diào)控中安然度過(guò)，取決于企業(yè)的發(fā)展策略，通過(guò)錯(cuò)位拿地，或許也有機(jī)會(huì)發(fā)展；只要不大步擴(kuò)張，起碼可以解決生存風(fēng)險(xiǎn)。有的小房企把開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，等待地價(jià)升值從而獲取溢價(jià)空間；還有一些通過(guò)做小型的城市更新項(xiàng)目，獲得細(xì)水長(zhǎng)流的現(xiàn)金流，“小日子也會(huì)過(guò)得不錯(cuò)”。
上述業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，小房企的生態(tài)有內(nèi)外兩個(gè)環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境指的是企業(yè)在修煉內(nèi)功，比如運(yùn)營(yíng)成本、內(nèi)部管理、高周轉(zhuǎn)的速度等方面，有沒(méi)有高于市場(chǎng)平均值的能力。如果有，就能讓公司在當(dāng)下的環(huán)境中生存下去。
“對(duì)于房企而言，最好用的錢是銷售回款，但是現(xiàn)在的行情已經(jīng)不如以前，企業(yè)的融資能力要從產(chǎn)品定位到物業(yè)服務(wù)到企業(yè)品牌、口碑，以及營(yíng)銷、業(yè)務(wù)水平等各個(gè)專業(yè)方面去考核�！边@名業(yè)內(nèi)人士舉例稱，一街之隔的兩個(gè)項(xiàng)目銷售價(jià)格有明顯差別，這就是專業(yè)能力的體現(xiàn)。
他進(jìn)一步指出，外部的環(huán)境取決于市場(chǎng)布局。比如一線城市受制于預(yù)售證、限價(jià)、限簽等情況，導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有貨值上市，回籠資金乏力，其他能力再?gòu)?qiáng)也沒(méi)有用，這就是布局錯(cuò)了。一部分房企在前一兩年的土地獲取與布局是否正確，是否在當(dāng)前都進(jìn)入可售情況，是否能順利出貨，對(duì)小房企的生存都是至關(guān)重要的。
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