化解房地產(chǎn)庫存，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，是社會各界持續(xù)關(guān)注和研究的熱點之一。2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”作為2016年經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一。自此，房地產(chǎn)庫存成為社會各界高度關(guān)注的問題。
目前來看，經(jīng)過2016年的大力“去庫存”，全國商品住宅庫存規(guī)模已整體進入合理規(guī)模區(qū)間，今年《政府工作報告》對三四線城市商品住宅去庫存成效表示肯定。不過，需要注意的是，目前房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)依舊艱巨。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“去庫存”不能搞“一刀切”，要有的放矢、因城施策，并且應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗教訓(xùn)，擴大研究思路。
因城施策“去庫存”
上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會會長沈正超認(rèn)為，庫存問題是房地產(chǎn)理論研究需要關(guān)注的重要問題，其本質(zhì)是供需關(guān)系問題。以上海為例，上世紀(jì)90年代以來，上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的實踐反映出，供應(yīng)不足、供求平衡、供應(yīng)過度是交替出現(xiàn)的市場現(xiàn)象，有一定的規(guī)律性。認(rèn)真研究庫存問題，找出其變化規(guī)律，制定相應(yīng)的預(yù)警和管理對策，對于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要意義。
沈正超還認(rèn)為，造成房地產(chǎn)商品庫存過多的原因是多方面的。因此，“去庫存”應(yīng)因城施策。當(dāng)前一二線城市在“去庫存”的同時特別要防止出現(xiàn)新的庫存。
華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任胡金星表示，對庫存問題的研究，其實吻合了當(dāng)前政府供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，也和當(dāng)前房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控有關(guān)。
“從城市經(jīng)濟學(xué)的角度看，不同庫存背后的租金收益有很大差異。比如，國際上商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率比較高、回報比較大，因此其物業(yè)的庫存壓力就相對小。”在胡金星看來，國內(nèi)市場針對部分高庫存的問題，要重點研究物業(yè)收益率等因素，這樣才可能提出更為務(wù)實的解決措施。
庫存結(jié)構(gòu)比總量更應(yīng)受關(guān)注
上海易居房地產(chǎn)研究院流通所所長崔裴發(fā)布的《房地產(chǎn)庫存問題研究》報告對“房地產(chǎn)庫存”作出如下界定：房地產(chǎn)供給側(cè)持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被終端需求者使用的房地產(chǎn)。
具體來看，新建商品房的庫存包括四種。第一，商品房現(xiàn)房庫存，是最小口徑的新建商品房庫存，指已達到銷售、出租條件但未完成銷售、出租的新建商品房；第二，商品房期房庫存，指可預(yù)售但尚未完成預(yù)售的新建商品房，在我國現(xiàn)有商品房預(yù)售制度下，這是實際存在的新建商品房庫存；第三，商品房實際庫存，指在一個特定的區(qū)域內(nèi)，截止到某時間點，新建并已達到銷售、預(yù)售或出租條件，但未銷售、預(yù)售或出租的新建商品房，即商品房現(xiàn)房庫存與期房庫存的總和；第四，商品房潛在庫存，在我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)管理制度下，已開工但未竣工且未達到預(yù)售條件的在建商品房，在不久的將來就會變?yōu)槠诜�，是商品房期房庫存的主要來源�?
上述報告指出，從結(jié)構(gòu)上看，2012年至2017年，35個大中城市商品房實際庫存中住宅占比振蕩下行，從56.6%下降到44.6%，這表明商品房實際庫存從以住宅為主轉(zhuǎn)為以非住宅為主，意味著商辦用房的庫存問題變得更加突出。
換言之，在全國平均層面商品住宅庫存已處于合理水平，但以商辦用房為主的非住宅商品房庫存規(guī)模遠超合理規(guī)模區(qū)間。另外，從2005年至2017年全國不同類型商品房期房銷售面積來看，期房銷售的絕對主力是住宅，商辦用房銷售占比非常低，這在一定程度上反映了商辦用房受自身特性影響，“去庫存”難度更高。
構(gòu)建“去庫存”措施新思路
在日前召開的易居論壇上，部分國有房企代表表示，“去庫存”的問題可以和存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤。換言之，對于部分庫存規(guī)模比較大的房源，除了關(guān)注“去化”的概念，其實還可以考慮“轉(zhuǎn)性”的概念。如果這方面實現(xiàn)了政策的銜接和打通，那么“去庫存”的問題就會變得比較容易解決。例如，當(dāng)前全國各大城市正在積極推進租賃市場的改革，對于此類租賃市場來說，也可以關(guān)注房地產(chǎn)的庫存問題。針對新房建造周期時間相對長、存量物業(yè)改造周期相對短的特點，可將此類過剩房源收儲后進行改造，形成更多的租賃住房房源。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳強調(diào)，研討庫存問題，對于當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展非常必要。既要積極推進理論方面的探索和思考，也應(yīng)結(jié)合市場階段性的發(fā)展特點做精準(zhǔn)性的策略建議。解決好庫存問題，既能改善房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，也可有效化解相關(guān)金融風(fēng)險，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大方向，有助于更好地建立中國房地產(chǎn)行業(yè)長效發(fā)展機制。
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