中國宏觀經(jīng)濟增速仍在趨緩中。第三季度GDP增長7.3%，該增幅創(chuàng)下2009年一季度以來最低紀錄。而申銀萬國證券研究所首席經(jīng)濟學家楊成長在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示：“當前我國經(jīng)濟處在房地產(chǎn)大周期爬坡過坎期，如果能夠平穩(wěn)過渡，把GDP穩(wěn)定在7%左右的增速水平上，就算是成功�！�
房地產(chǎn)大周期調整不可避免
第一財經(jīng)日報：你為什么認為房地產(chǎn)大周期調整對經(jīng)濟影響這么大？
楊成長：我國房地產(chǎn)市場從2001年開始，已經(jīng)繁榮了14年，對中國經(jīng)濟、老百姓財產(chǎn)、社會分配格局產(chǎn)生了巨大影響。房地產(chǎn)投資占到了社會總投資的20%，影響到社會總投資40%左右。房地產(chǎn)在老百姓財產(chǎn)中的占比達到60%～70%，也是十多年來老百姓財富的主要增長源，對消費升級帶動作用也很大，帶動了家電、家具、家紡、家裝和汽車等產(chǎn)業(yè)的增長。房地產(chǎn)及其相關的收入幾乎要占到整個政府收入的三分之一左右。因此房地產(chǎn)大周期調整對經(jīng)濟周期影響非常大。
日報：為什么你認為房地產(chǎn)大周期調整已經(jīng)到來了？
楊成長：現(xiàn)在來看，我國房地產(chǎn)大周期的拐點已經(jīng)到來了。一是每年房屋銷售面積已經(jīng)達到12萬億～13萬億平方米，近乎人均1平方米。按照每平方米約6000元計算，每個國民幾乎要拿出人均國民收入的六分之一，才能消化新增商品房。去年城市人均居住面積已經(jīng)達到35平方米，農村才不過34平方米。炒房與炒股一樣，筆者就是個資深老股民。在關注熱點之余也投身股市，04年懷揣著夢之身入市，！到現(xiàn)在衣食無憂，身價翻了萬倍不止！整整14年的心酸！其實這些并不是辛辛苦苦的工作。而是每周的一個漲停，股市是個絞肉場！個中心酸就不說了！真的的好票不是沒有就看你能否找到而已！個股布局上，我的一貫作風就是提前埋伏潛力股，而且我每天圈子都會準時公布兩支一周內能漲幅30%以上的票，例如：8月10號提示大家買入的中興通訊，到目前為止?jié)q幅達到32%，還有8月22號，提示大家買入德新交運，連續(xù)5個漲停板，漲幅達到了48%！對于30%以下的票，我不屑一顧！相信跟上節(jié)奏的朋友現(xiàn)在都已盆滿缽溢 ，等待下波機會了，本周金股已經(jīng)發(fā)布，公眾號（吳瑞林說股）中自行看！ 絕對免費！微信公眾號：吳瑞林說股，其實說白一點，就是投資炒作過度了！我國城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口結構的變化，適婚人口絕對量的減少，從各方面情況來看，房地產(chǎn)的年供應量都應該頂?shù)搅颂旎ò濉?
而我講的房地產(chǎn)大周期調整不可避免，并不是指房價必然要下跌，而是指房地產(chǎn)的供給和需求總量不再高增長，今后只能是走平甚至是下跌，但是總規(guī)模和絕對量仍然是巨大的。當前政府已經(jīng)采取了一系列政策，對房地產(chǎn)進行扶持，但是政策出臺不能改變房地產(chǎn)的大周期調整，也不應該改變。
如何應對？
日報：如何應對房地產(chǎn)大周期調整對宏觀經(jīng)濟的影響？
楊成長：從穩(wěn)定經(jīng)濟增長、維護居民財產(chǎn)安全、防范金融風險等角度看，2015年政府應該把應對房地產(chǎn)大周期調整放在重要位置。
首先要繼續(xù)出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。今年以來政府已經(jīng)開始調整政策方向，從過去控制、抑制需求，調整為鼓勵正常市場需求，正在逐步清理過去的限購、房貸政策中抑制正常需求的政策。明年要適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。必須在收縮供給的同時，加大對參差不齊、集中度非常低的房地產(chǎn)行業(yè)的整合，加速淘汰小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，扶持龍頭企業(yè)，加速行業(yè)并購，推動行業(yè)的有序競爭。要在風險可控的前期下，適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的金融扶持力度。從上市房地產(chǎn)企業(yè)情況看，房地產(chǎn)行業(yè)的整體融資成本在10%左右，而ROE只有9%左右。作為高杠桿產(chǎn)業(yè)，外部融資成本已經(jīng)超過凈資產(chǎn)回報率，如果不改變這種狀況，這個產(chǎn)業(yè)是難以為繼的。要繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造和保障房建設，適度彌補商業(yè)化房地產(chǎn)的收縮。長期來看，保障房建設也要市場化。要鼓勵金融機構、開發(fā)商、政府三方合作，探索出一條保障房建設的市場化投融資模式來。
第二，要適度加大基礎設施投資，彌補房地產(chǎn)投資下滑對整個投資的影響。關鍵要做好兩方面工作。一要擴大基礎設施投資的范圍。跟老百姓生活關聯(lián)度很高的民生基礎設施還有非常大的空間，比如健康養(yǎng)老、環(huán)保生態(tài)、教育傳媒、信息技術基礎設施等，都應納入國家基礎設施投資范圍。二要解決好民營經(jīng)濟進入基礎設施的具體路徑和方式。讓民營經(jīng)濟投資基礎設施領域并不是簡單放開投資范圍和號召鼓勵就可以解決問題的，必須要認真研究民營經(jīng)濟投資基礎設施領域的具體路徑、配套措施和相關政策。
第三，加速推動服務業(yè)發(fā)展，彌補房地產(chǎn)失速對經(jīng)濟的負面影響。我國過去是以制造業(yè)為主體，目前服務業(yè)比重已經(jīng)高過制造業(yè)近3個百分點，今后幾年每年會提高1到2個百分點。到2020年，我國的服務業(yè)占比約60%，制造業(yè)約30%。因此服務業(yè)將成為未來中國經(jīng)濟增長的核心產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。對服務業(yè)要實行分類分級。對過去政府提供的公益性服務業(yè)，包括教育、傳媒、文化、體育、水電煤氣，要分清楚哪些應該由政府完成、哪些由市場完成、哪些共同完成。第二類主要是國家壟斷、國資占主導，規(guī)�；浅８叩姆⻊諛I(yè)，比如金融、電信、交運，將來的方向就是要引入外資和民間資本，實現(xiàn)投資多元化，鼓勵市場化，避免過度壟斷。第三類是規(guī)�；⑹袌龌彤a(chǎn)業(yè)化程度不高，極度分散的服務業(yè)，比如零售百貨、物流、社會服務、中介服務，食品餐飲，要通過并購提高產(chǎn)業(yè)化水平，鼓勵各種資金大規(guī)模進入，加速并購，擴大規(guī)模，提高市場集中度。
第四，防止房地產(chǎn)大周期調整對居民資產(chǎn)穩(wěn)定的影響。從上海的情況看，往往是房價不漲，租金就加速上漲。去年以來，上海房屋的租金上升就非�？臁o論是商鋪還是住宅，租金上漲過快已經(jīng)成了影響服務業(yè)發(fā)展的核心問題了。很多百貨零售、餐飲服務消費很旺，需求很好，但是店主掙不了錢，就是因為租金太高。所以引導老百姓合理調整資產(chǎn)結構，適度降低房地產(chǎn)投資比例，采取措施抑制租金過快上漲，這對穩(wěn)定居民資產(chǎn)、降低服務業(yè)租賃成本，意義非常重大。
第五，防范房地產(chǎn)大周期調整對金融資產(chǎn)穩(wěn)定性的影響。近年來，實體經(jīng)濟對金融市場風險的影響主要是兩條鏈，一條是制造業(yè)持續(xù)下滑的影響。制造業(yè)已經(jīng)下滑多年，風險釋放得差不多了。另一條是房地產(chǎn)大周期調整，相關風險還沒有充分釋放出來。除了要防止房地產(chǎn)價格的下滑和房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑對金融資產(chǎn)的直接影響外，更要關注各類金融機構為了防止房地產(chǎn)周期性調整風險，而減少貸款和各種資產(chǎn)運用規(guī)模，從而使得整個金融市場出現(xiàn)整體收縮，導致實體經(jīng)濟得不到充分資金供給的問題，這對實體經(jīng)濟的發(fā)展是致命的。今年以來已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的苗頭，到目前為止，我國的社會融資總規(guī)模出現(xiàn)了歷史上少有的同比絕對量下降的狀況。
注：此文章轉載自上海搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)文章內容僅供參考！
