產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場投資價值分析
隨著近年來經(jīng)濟增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融土地約束政策出臺、供給側(cè)改革去庫存力度加大等多種因素影響下，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著嚴峻挑戰(zhàn)與生存壓力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)一定是產(chǎn)業(yè)配套概念，將向產(chǎn)業(yè)融合方向發(fā)展，房地產(chǎn)要從“住”“炒”轉(zhuǎn)向更廣范圍的“用”。
一 利益鏈條獨特
1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈橫跨一、二、三級市場，直接導致戰(zhàn)線長、跨度大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)和運營。這種經(jīng)營模式結(jié)合我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路，很好地將“地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市”三者進行了有機結(jié)合，進而形成三者相互促進的商業(yè)模式，并且成為產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨一、二、三級市場，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地一級開發(fā)、二級開發(fā)和后期城市運營服務(wù)。這種大跨度的開發(fā)模式，直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期更長、專業(yè)跨度更大，也就直接導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻更高的現(xiàn)實。
2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式
從盈利模式來看，表現(xiàn)出“前期投入大、中期回報豐、后期收入穩(wěn)”的特點。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。然而，這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎(chǔ)上形成的。加之前期策劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等周期長，資金壓力巨大。
3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營
圍繞“土地”資源，借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，“企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)”形成了密切的利益共同體。在開發(fā)運營過程中，一方面，政府“有形手”所發(fā)揮出的巨大作用：出臺政策，立法支持;稅費減免，創(chuàng)業(yè)資金支持;統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一領(lǐng)導;簡化行政手續(xù)，提供“一站式”服務(wù)等。另一方面，產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導入、產(chǎn)業(yè)服務(wù)貫穿整個項目運營，產(chǎn)業(yè)的構(gòu)筑成為激發(fā)新城活力的核心要務(wù)。所以，圍繞政府、產(chǎn)業(yè)的合作能力成為企業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的重要課題。
二 盈利空間可觀
目前國內(nèi)排名前20的房地產(chǎn)商，有一半以上涉足于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并成立了專門的市場研發(fā)部門。開發(fā)商中包括萬達、復地、富力等大開發(fā)商在內(nèi)，均已涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，主要受高盈利性和低投入的驅(qū)使。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率和收益率都要遠遠高于住宅，所以容易吸引開發(fā)商。從歷年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)披露年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業(yè)地產(chǎn)的收益率不到5%，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則可以達到8%。另外，住宅地產(chǎn)的暴利已經(jīng)過去了，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暴利時代則剛剛來臨。
三 升值潛力廣闊
隨著中國城市化進程的發(fā)展，城市中心區(qū)用地愈發(fā)緊張，辦公樓租金日漸昂貴，與此同時，城郊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步改善，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供基礎(chǔ)的平臺。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目通常布局在城市發(fā)展主脈絡(luò)在線，以城市發(fā)展規(guī)劃的近郊地區(qū)優(yōu)質(zhì)土地為目標，同時面對較少的競爭者，項目開發(fā)可以以較低的成本進行，同時，可獲得政府包括水供應(yīng)、污水處理、電力及公共交通等多種形式的支持。當產(chǎn)業(yè)園得到充分開發(fā)并投入運營，而城市發(fā)展亦延伸至城郊地區(qū)，運營商便可以享受因市中心區(qū)擴張帶來的升值。
四 促進城市升級
在滿足企業(yè)希望以較低成本在城市中心區(qū)以外建立優(yōu)質(zhì)辦公空間需求的同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將從事相似行業(yè)或處于同一產(chǎn)業(yè)鏈的公司集聚，達致產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)信息互動和資源共享的效果。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商往往擁有比住宅和商業(yè)開發(fā)商更廣泛的資源整合能力，以及深度的產(chǎn)業(yè)認知和運營經(jīng)驗，充分挖掘城市和資源的政策優(yōu)勢，進行整體的開發(fā)和立體推廣，聚集產(chǎn)業(yè)客戶，創(chuàng)造就業(yè)機會，從而形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，轉(zhuǎn)化為核心競爭力，以此促進區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和城市價值的提升，從而對當?shù)亟?jīng)濟繁榮做出貢獻。
中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析
新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)升級等各種因素疊加，近年來各路人馬紛紛進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但目前各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪發(fā)展的同時，也將面臨激烈競爭。如何選擇產(chǎn)業(yè)方向和區(qū)域，將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是否成功的關(guān)鍵。
一 產(chǎn)業(yè)選擇趨勢
經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略性新興行業(yè)受重視，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)提升空間大。目前國內(nèi)園區(qū)數(shù)量多且同質(zhì)化嚴重，招商競爭壓力大。另外經(jīng)濟放緩及產(chǎn)能過剩，加工制造業(yè)受沖擊，知識密集、技術(shù)密集等產(chǎn)業(yè)發(fā)展有待提升，因此需要準確定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主導方向和產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。
從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的高端產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣升值壓力等疊加影響，我國制造業(yè)優(yōu)勢正在減弱，工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內(nèi)經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫。
從主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的優(yōu)勢及新興主導產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當?shù)刂鲗Мa(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點發(fā)展對象，應(yīng)瞄準行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮男袠I(yè)。
二 區(qū)域選擇趨勢
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求受產(chǎn)業(yè)升級、轉(zhuǎn)移、自貿(mào)區(qū)等要素激發(fā)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。我國東部沿海產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求;另外，自貿(mào)區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求的動力。
東部仍然占領(lǐng)政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運、金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快進入工業(yè)4.0時代。占據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心—產(chǎn)業(yè)將會有更大的容量空間。各城市將抓住自身的行業(yè)和基地優(yōu)勢，進行差別化競爭。
對于東部的核心城市，如北京、上海，未來發(fā)展將更側(cè)重研發(fā)、金融等高端服務(wù)性行業(yè)，對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形態(tài)是科技園區(qū)、總部基地等。無錫確立物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的主導地位，嘉興則形成以光伏產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)模式，針對這些產(chǎn)業(yè)定位明確、優(yōu)勢明顯的城市，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間也較大，可依據(jù)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和規(guī)劃政策擇機進入。
中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移:長江經(jīng)濟帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍主要以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。隨著長江經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，未來國家發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢頭。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
