在中國經濟的焦點話題中，莫過于房價。中央提出，房子是用來住的，不是用來炒的。然而，實現這一目標是何等艱難。因為中國的房價既涉及到住房問題，也涉及到土地問題，還涉及地方財政和地方政府債務問題，這些都是相互關聯的問題，并膠著粘合在一起，成為房子是用來住的“腸梗阻”。而有些東西看起來離大家比較遠，其實就在我們身邊，所以想談談自己對我國房價的走向及解決我國城市住房壓力問題的看法，與大家分享。
在2003年之前，中西部省份的土地供應份額是下降的，也是正常的。因為那里的人口流動是往東部沿海發(fā)達地區(qū)走的，而流入人口多的地方，土地供應多一點，正好是供給適應需求，相反，人口流出的地方土地供應也就少一點。但到2003年以后就倒過來了，在人口向東部沿海集中時，中西部土地供應所占的份額卻越來越多。人們往東部流動，但可用來建設成城市的土地供應數量卻相對在萎縮。于是就出現了嚴重的供需錯配，人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。
當時的政策制定者或許是想，如果給你地就可以造工業(yè)園，造完工業(yè)園以后，工人要有地方住，我再給你造房子的地就可以了，完美。但是他們忽略了經濟發(fā)展是取決于地理條件的，東部沿海發(fā)達地區(qū)港口便利，經濟規(guī)模相應比較大。我們知道，中國今天的工業(yè)園建設遍地開花，但是很多中西部的工業(yè)園是空的。工業(yè)園的建設都要強調規(guī)模經濟，否則也就難以形成工業(yè)園。中國現在的工業(yè)園建設到什么程度？現在中西部每一個縣都有一個以上的工業(yè)園，但規(guī)模經濟卻難以形成。
我們國家建了多少新城？按照國家發(fā)改委公布的數據，將近3000個，規(guī)劃面積超過10萬平方公里。有人估算，這要把中國所有的農民搬到城市里來住，房子也是夠的。所以，在全國范圍內不存在住房短缺的問題，問題出在哪兒？房子大量造在中西部，當地人口還在進一步往外流出。理解房價要知道，房價貴是結果，房價貴是因為那里有人有錢，房價才會貴。人不會因為一個地方房子便宜就到那里居住，如果那里沒有工作和收入的話，你不會去的。
近兩年，在一線城市嚴控住房需求以后，有很多資金從一線城市轉移到二三線城市，甚至四線城市，導致中小城市的房價上漲，這是由特殊政策背景產生的。兩年前，西安的房價只有六千，什么原因？就是房子夠了，房價也就漲不起來了。如果判斷房價貴不貴，打個比方：假設公務員是最標準的中產階級，如果夫妻兩個都是公務員，工資月收入可以買當地房子一平米。如果一個月的房價等于公務員夫妻一個月的收入，那么一年就是12平米，十年就是120平米。如果你用當期的房價除以當期的家庭收入，比值就是10。房價收入比在8-10，這個房價工薪階層還是能夠承擔得起的。
當供給在縮緊的時候，房價是由買得起房子的人們的收入決定的。說得通俗一點，房子如果敞開供應，可能月收入一萬都可以買得起；收緊土地供應，可能月收入兩萬才可以買得起；再收緊土地供應，可能月收入五萬才可以買得起�，F在上海中心城區(qū)房價大概是8-10萬左右，按照上面講的道理，如果夫妻雙方月收入人均4萬，就可以買得起房子。房價是由買得起房子的人來決定的，而房價——收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供給收緊的時候，房價收入比就上去了，就是這么一個簡單道理。
對于房價的影響有兩種觀點比較突出，有種觀點認為，中國的房價因為貨幣超發(fā)。如果只是一個貨幣現象的話，為什么會出現2003年房價的分化？現在限購，限的是高房價的城市，沒有限制你到低房價的城市買，這說明房價遠不止是貨幣問題，理解錢往哪里去了，才是理解中國房價的關鍵。另一種觀點認為房價是由需求推動的。但是光看到需求是不夠的。很多地方都是人口流入地，比如前面講到的西安，它也有流入人口，為什么房價并不算太高？在我看來，關鍵還是要結合土地和住房的供給才能理解城市間房價的差異。
有人說一線城市的房價上漲是因為投資性需求推動的。可近年上海的房價上漲已經是在嚴格控制需求的情況下發(fā)生的。不要說外地人買房限購，上海人也限購了，還怎么投資？還有一個辦法就是離婚，但現在連離婚買房子都被管了，政府要查你什么時候離的婚，離婚后買房子錢怎么來的？是不是老公給你的？人們還怎么來投資一線城市的房子？你看看住房交易數據就知道了，在一線城市大量買房子的是在置換，賣掉小房子買大房子，這能叫投資需求？這只是改善性需求啊。
因為沒有充分重視供給方的因素，當供給短缺導致房價上升的時候，政策卻通過打壓需求來控制房價，最后是誤傷剛需，甚至最后出臺的政策都很難自圓其說。比如說某大城市出臺政策，提高首套房的貸款利率，做新聞發(fā)布的時候這么說，我們通過提高貸款利率來控制首套房的投機性需求�？偠灾�，政策制定者總認為老百姓不應該買房子，你買房子都是不理性的，不是用來住的，而是用來炒作的。結果對通過提高貸款利率來控制首套房，對剛需群體來說是一種不該有的誤傷。
還有一種說房價貴是因為地價貴，因為地方政府需要土地財政。地方政府抬高地價，就可以獲得財政收入�？墒�，全中國各個地方都在搞土地財政，你怎么解釋這個土地財政把上海的房價搞上去，沒有把中小城市的房價搞上去呢？如果不是預期未來有足夠的房價上漲空間，如果你是房地產商，你舉牌的時候，你把地價舉到很高，甚至有可能冒著未來房價賣不到那么高的風險，這件事情你會干嗎？
今天通過管制需求的手段解決供給短缺的問題，就會出現亂象。三四線城市作為人口流出地居然房價是爆漲的。因為把一二線城市的需求被政策擠壓到了三四線城市。在這種情況下，人們失去了理智，瘋狂買房。今天在三四線城市買房子的人，如果是自住那倒沒什么問題，但如果是做投資，自己想明白。人口總會從小城市往大城市流動集中，這個趨勢仍然會繼續(xù)，人口流走了，三四線城市的房子需求會持續(xù)增長嗎？所以你買的房子肯定是賠的。
政府采取限購、限售打壓需求，采取的辦法就是控制發(fā)放預售證，市中心比較貴的房子不發(fā)，發(fā)郊區(qū)便宜的房子的預售證，人為一操縱，好像平均房價降下來了。但結果越是控制中心城區(qū)的房子銷售，越是使得需求得不到滿足。限售的結果是造成房企資金回籠壓力，資金回籠不足，就可能導致接下來的土地開發(fā)不足，造成未來的住房供給不足。這樣一來，受市場經濟規(guī)則刺激，房價還會隨著不斷上漲的需求而上漲。
還有一個做法就是直接對房價進行限制。于是，房地產商想出很多辦法，什么指標費、茶水費、信用費，各種各樣變相加價的名字都出來了。意思就是，你現在買房子除了付房價以外，你還要付一個指標錢，這個不計入房價。有些地方，買房子必須要全款付才可以進場。本來降房價的目的是讓收入較低的人買房子，結果把低收入者反而擠出了。這樣做的結果，是難以實現房子是用來住的不是用來炒的政府設定的目標任務。
由于誤以為是地價決定房價，還有一些城市曾經直接在土地拍賣的市場上限制拍賣價格。結果是，參加拍賣的房地產商紛紛舉牌把價格抬到被限制的最高價格這樣的水平，于是，誰得到土地就由搖號來決定。將土地價格控制真的能夠打壓房價嗎？大家問問自己就明白了，如果你是房地產商，今天你得到的土地價格是被政府壓制的，明年你會因為自己拿到的土地價格比較低，就在賣房子的時候壓低價格嗎？
這一系列的亂象，根本問題出在哪里？空間錯配的問題，把由部分地方供給不足造成的高房價問題以為是需要造成的，并且誤以為高房價是普遍現象。如果僅僅把高房價理解為需求方不理性，用打壓需求的方式來治理由供給短缺所導致的空間錯配，當然是沒有對癥下藥�？偟膩碇v，管需求的政策導致一系列的亂象，真正該做的應該做供給側改革。
怎么改進供給側？根據人口流入趨勢增加土地供應，建立房地產穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。第一，建設用地的總量可以放松管制，在圍繞超大城市建立的都市圈內不需要保留那么多農業(yè)用地。第二，在建設用地里，工業(yè)用地和商住用地的比例可以調整，現在有大量的工業(yè)用地密度太低了，可以轉住宅。第三，商住用地內部多少比例給商業(yè)地產，多少比例給住宅也可以調整。第四，住宅用地里面是不是可以增加建筑的容積率，房子是不是可以蓋得高一點，讓房子供給多一點。如果可以從這幾個角度增加供給的話，可以讓房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
雖然中國的土地制度非常獨特，但只要土地有市場、有價格，就可以用政府模擬市場經濟，在有需求的房價高的地方多供給建設用地，多造房子，真正解決住房的供需空間錯配問題，才是房地產市場健康發(fā)展的長效機制，才能夠實現房子是用來住的不是用來炒的政府對房地產的定位。
注：此文章轉載自上海搜狐焦點房產網文章內容僅供參考！
