最近的資本市場狂風加暴雨，先是加拿大的房價因為420新政和日漸緊張的貸款政策一個接一個的出臺，導(dǎo)致房價在今年的夏天又一次進入了寒冬。同時，新西蘭出臺新政，禁止外國人購買本國房地產(chǎn)。中美貿(mào)易戰(zhàn)打響，人民幣在大幅貶值20%后，潘石屹一句“通脹不在房價上體現(xiàn)，難道跑到大蔥上？”一語中的，果然在嚴控房價的前提下，7月份中國11個大中型城市租金漲幅達到20%左右。
另外一直有中國的房產(chǎn)稅新增在即，盡快要處理國內(nèi)房產(chǎn)，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到國外的言論目前也是塵囂直上。也就是說不僅僅是國內(nèi)的人，連帶著擁有多處國內(nèi)房產(chǎn)的海外移民們，也在關(guān)心中國的房產(chǎn)稅，會給房價帶來大幅度的影響。
類似這樣的問題還有很多，總結(jié)起來，關(guān)于房產(chǎn)稅的問題可以歸結(jié)為三個：
房產(chǎn)稅何時會出臺？
如果出臺，征收的力度會有多大？
出臺以后，房產(chǎn)稅對房價會有多大的影響
針對以上三個問題，“一課經(jīng)濟學”帶來一次完整解讀。
1 房產(chǎn)稅何時出臺？
首先，第一個問題，房產(chǎn)稅何時會出臺？答案是，會比你想象的慢很多很多。
我并不是說房產(chǎn)稅永遠不會出臺，相比較而言，西方的地稅制度已經(jīng)非常完善。換句話來說，推出房產(chǎn)稅其實是稅制改革的長期方向，但是短期內(nèi)很難推出，更談不上具體的時間表。
最根本的原因，是房產(chǎn)稅與現(xiàn)有稅種的性質(zhì)是完全不同的，當前不具備條件去征收房產(chǎn)稅，如果強行征收，成本會非常大，稅收收入也不會太多，這不利于社會穩(wěn)定，最終可能會得不償失。
要理解這個征稅的成本問題，我們需要提一提中國的歷史。在中國的歷史上，一直有一個名詞叫做“鹽鐵專賣”。意思大概是在古代的春秋戰(zhàn)國時期，很多國家都會實行這種稅收制度。在那個年代，中原作為農(nóng)耕民族，一直是地廣人稀的狀態(tài)，如果國家要每家每戶，挨家挨戶地去征稅，需要多少人力和物力？即便有這樣的人力和財力，刨除稅吏的成本，稅務(wù)凈收入已經(jīng)很少很少了。更何況，這原本就是不可能的事情。所以從古至今，歷朝歷代都把征稅當作一個課題，搞不好就會國庫虧空，國家不國。
但是后來發(fā)現(xiàn)，每家每戶都需要吃鹽，都需要用鐵來制作農(nóng)具或者購買鐵質(zhì)的農(nóng)具來春耕秋收，就算政府在當中實行專賣加價，人民還是需要完成購買行為，哪怕就算加多一點，也必須買，因為是剛需。所以通過這個辦法，就實現(xiàn)了最原始的國家財政收入。
所以這個例子很簡單的告訴我們一個道理，那就是國家要考慮征稅的成本問題，不但要考慮成本，還需要考慮社會的穩(wěn)定。因為稅收過高過低，都不行。
所以，如果自信看歷史和現(xiàn)代的稅收制度，就會發(fā)現(xiàn)當中有一個很大的特點，就是國家的主要收入都是依靠“流量稅”，而“存量稅”的占比很少。下面這張圖顯示了2016年我國的稅收種類和占比，你會發(fā)現(xiàn)幾乎所有的稅收都是流量稅。
為什么會這樣？根本的原因就在于存量稅的征收成本太高。
很多人開始不太明白了，什么是流量稅，什么是存量稅？二者的區(qū)別是什么？那我就來給你解釋一下。所謂流量稅，就是向經(jīng)濟活動的流量征稅，比如說增值稅是向銷售征稅，公司所得稅是向公司利潤征稅，個人所得稅是向個人所得征稅，而契稅、印花稅等等是向交易的過程征稅。這些稅收的特點，是向流量的、增量的收入征稅。人們?yōu)榱双@得這些增量收入，就必須交這個稅�？丛谶@個流量的、增量的收入的份上，人們在交這些稅的時候阻力并不大。
打個通俗的比方，流量稅相當于是從一塊既有的大蛋糕中切一小塊給國家，納稅人自己可以保留剩下的一大塊，所以在交稅的時候，稅收痛苦不大，而且本來納稅就是義務(wù)。
那么作為存量征稅，意義完全不同了。存量稅，顧名思義，就是是向財產(chǎn)征稅，這個邏輯已經(jīng)完全不一樣。存量收入是屬于個人的，向存量收入收稅，用剛才的例子來講，就是相當于個人已經(jīng)擁有的蛋糕里，去切分一塊給到國家，這樣的稅收帶來的痛苦非常大，征稅的阻力也是可想而知的很大。
這個稅收阻力可以表現(xiàn)在各個方面。比如說，上海靜安區(qū)一個退休老職工在鬧市區(qū)有一套老公房，這個房子因為位置好，又有好的學區(qū)，本身價值已經(jīng)非常高了。但是這個老職工收入是很少的，完全依靠自己的退休工資生活，可能一個月才4000塊收入。請問，這時候這個稅怎么收？稅務(wù)局怎么開這個口？不交稅難道把他趕走不給他住房子？從社會安定的角度來看，這根本就不是一個選項或者這是中國目前歷史條件下，會大量遇到的問題。
再舉個例子，我們的父母輩，他們的房子是以前單位的房改房、集資房，這樣的比例很大，在二三線城市，這樣的比例可能更高。面對這樣的情況，房產(chǎn)稅也是很難收取的，因為絕大部分人退休只依靠退休收入生活。在收入不高的前提下，使用國家強制力去征收，已經(jīng)不是阻力大的問題，而是這樣已經(jīng)開始不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。
所以，全國范圍內(nèi)的開始大面積征收房產(chǎn)稅，現(xiàn)在還不具備這個條件。正因為如此，從2003年我國提出要征收房產(chǎn)稅，到現(xiàn)在已經(jīng)15年了，立法的草案都還沒有拿出來一個。本質(zhì)上來說，是需要等社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，才有這個可能性。
我們再看看有關(guān)國家的新聞里，能看出一些端倪，或者說，立場其實是非常清楚的。
2014 年，當時的財政部長樓繼偉指出，房地產(chǎn)稅改革的總方向，是在“保證基本居住需求”的基礎(chǔ)上，“統(tǒng)籌考慮稅收和收費”等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)的稅負。這里的要點有三個，一是要“保障基本居住需求”，二是要“統(tǒng)籌考慮”，三是要“合理設(shè)置”，這些話你仔細看，都是要慢慢來，不著急的意思。
2017 年 12 月，也是財政部長肖捷在人民日報發(fā)文中提到，房地產(chǎn)稅的改革要按照 “立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費負擔。這里的要點是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”。既然立法先行，那么大家都知道房產(chǎn)稅這個法律的重要性，自然會謹慎之上加謹慎。這個法從擬定和討論草案，到審議，到向公眾征求意見，再到表決出臺，再到實施細則出臺，還有很長的路要走。
我們的總理也是這么表態(tài)的。在今年的“兩會上”，關(guān)于房產(chǎn)稅，李克強總理在政府工作報告中的說法是“要穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，還是強調(diào)一個“穩(wěn)”字。
現(xiàn)在大家應(yīng)該都明白了。這個房產(chǎn)稅，不是說收就收的，并且，在短期內(nèi)是很難收的，至少3年內(nèi)很難。甚至，在未來的10年內(nèi)，都會很難。
2 征收的力度會有多大？
其實講清楚第一個問題之后，第二個問題不難回答。房產(chǎn)稅的阻力這么大，征收的力度一定不會太大。征收的力度越大，阻力就越大。最后，一定會形成一個普遍的稅收減免，比如人均40平米。只有這樣，才能夠做到“穩(wěn)妥”，才能保障人們的“基本居住需求”。
關(guān)于這個稅率，一定不會太高，估計在房產(chǎn)評估值的基礎(chǔ)上，給個折扣，然后稅率在1%以下。你想，統(tǒng)計局的城鎮(zhèn)居民人均收入才3萬多塊，雙職工家庭也就6萬多塊，你最多讓人家拿出10%的收入來交房產(chǎn)稅，也就是6000多塊。這6000多塊和動輒100多萬的住房價值相比，也就是半個百分點左右，最多能讓一個家庭拿這么多錢交稅，否則，整個國家的經(jīng)濟系統(tǒng)都會亂套。
關(guān)于未來的房產(chǎn)稅的力度，你可以看一下上海、重慶的房產(chǎn)稅試點。未來出臺的房產(chǎn)稅的力度，估計和上海的力度差不多，大致就是人均減免40到60平米，稅率在0.5%左右。這樣，城鎮(zhèn)居民的首套房是不征稅的，剛需首套房的購買不怎么受影響的。
3 對中國房價的影響？
房產(chǎn)稅對房價的影響有多大？其實，說清了前面兩個問題，第三個問題的答案也就顯而易見了，可以用兩點概括。
第一，既然房產(chǎn)稅的推出會很慢，即便推出了力度也不會太大，就很難對房價產(chǎn)生很大的影響。
第二，根據(jù)以往自身的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅就算推出，房價也不可能崩盤。2011年重慶、上海首先開始房產(chǎn)稅試點，很多人應(yīng)該都是當年受到?jīng)_擊的對象。當時這樣的消息對房價也產(chǎn)生了短時間的抑制作用。但是大家看到了，其實對房價幾乎沒有影響。
如果看國外的經(jīng)驗，加拿大的華人們都知道在加拿大購買房地產(chǎn)需要每年交地稅，這個地稅，在某種程度上來說，就是所謂的房產(chǎn)稅。但是房子該漲的還是會漲，該貴的還是會很貴。
那么換個角度來看看同是亞洲的韓國，2005年韓國為了調(diào)控房價，加推出了綜合不動產(chǎn)稅，還是沒有改變房價的向上趨勢，這些證據(jù)都充分表明房產(chǎn)稅抑制房價的作用不可高估。
房價的高低最后還是供求關(guān)系決定的。
我在說加拿大房價的保值增值的文章里說過，不管在哪個國家，在哪個城市。只要政治經(jīng)濟穩(wěn)定的前提下，經(jīng)濟保持較快增長以及城市化或者新移民不斷進入的大背景下，需求很旺的大城市的房價，還是會上漲的。對于發(fā)展?jié)摿Σ淮蟮娜木�城市，或者說人口正在凈流出的城市，在一個很長的投資區(qū)間里來看，房價上漲的空間其實是不大的。就算上漲也是因為大城市的資金留出效應(yīng)造成的短期溢價。在中國的情況來看，如果真的出臺了房產(chǎn)稅，可能針對會有一定的影響。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
