隨著改革開(kāi)放的30余年的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，并且城市化進(jìn)程大大加快，而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從21世紀(jì)初開(kāi)始，在短短10多年的時(shí)間里逐漸成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以上世紀(jì)80年代為開(kāi)端，作為改革開(kāi)放的有力見(jiàn)證，經(jīng)歷了一系列的變革和進(jìn)化，并最終在本世紀(jì)的第一個(gè)十年走向高潮。房地產(chǎn)業(yè)極為有力的帶動(dòng)了GDP增長(zhǎng)，助力經(jīng)濟(jì)排名一躍成為全球第二大經(jīng)濟(jì)體，但與此同時(shí)發(fā)展歷程中的問(wèn)題仍然不容忽視。房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，既需要尊重市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)規(guī)律，也需要政府落實(shí)宏觀政策、保持適度調(diào)控。十九大會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制；同時(shí)強(qiáng)調(diào)了推行“租購(gòu)并舉”，鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃企業(yè)，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)�；�、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。2018年隨著美元加息、中美貿(mào)易摩擦、國(guó)內(nèi)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、金融去杠桿等，房地產(chǎn)業(yè)在復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，在國(guó)家的正確政策導(dǎo)向下，將逐步步入發(fā)展的新常態(tài)。
一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)---開(kāi)端
1980年，鄧小平率先提出了“住房要進(jìn)行商品化”，從此房子被定義為商品，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步發(fā)展。同年，房改和土改同時(shí)被推動(dòng)，房地產(chǎn)正式成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)。1984年，鄧小平肯定了房地產(chǎn)行業(yè)的意義，排除了雜音，地產(chǎn)迎來(lái)了黃金10年。1987年，深圳進(jìn)行了首次的公開(kāi)土地拍賣(mài)，催化了全國(guó)房地產(chǎn)加速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)化時(shí)代。但在1988年迎來(lái)了第一個(gè)房地產(chǎn)泡沫破碎。1988年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫直接破碎，海口1.3萬(wàn)家房地產(chǎn)公司倒閉了95%，壞賬高達(dá)800億元。緊接著，海南房地產(chǎn)的崩盤(pán)引發(fā)了全國(guó)房地產(chǎn)硬著陸，全國(guó)房市價(jià)格紛紛大跌。房地產(chǎn)界的動(dòng)蕩引發(fā)了中央的擔(dān)憂(yōu)，催發(fā)著政府調(diào)控政策的出臺(tái)。
第一次金融危機(jī)
1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)瀕臨崩潰。1998年政府采取了積極的財(cái)政政策與貨幣政策，加大城鎮(zhèn)住房改革的力度，并宣布全面終止福利分房。隨著住房實(shí)物分配的停止，多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的建立，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入了全面市場(chǎng)化階段。至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，單位搶購(gòu)住房分配予職工，全國(guó)的存量空置房快速得到消化。市場(chǎng)的火熱持續(xù)延續(xù)，到了2001年，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系開(kāi)始失衡。從2002年開(kāi)始，政府及央行先后發(fā)布“217號(hào)文”、“121號(hào)文”，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始應(yīng)聲下跌，上漲勢(shì)頭得到遏制，全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入冬季。
第二次金融危機(jī)：
2008年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)導(dǎo)致了全球金融危機(jī)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑嚴(yán)重，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)交易量大幅下降，部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的房地產(chǎn)業(yè)背負(fù)起“增投資、擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的使命，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策進(jìn)行了轉(zhuǎn)折性的調(diào)整。鼓勵(lì)性的住房政策使得2007年下半年到2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)壓抑的剛性需求得到集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，成交量大幅上升。市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的投機(jī)炒作行為，2009年底甚至出現(xiàn)了“恐慌性搶購(gòu)”的狀況。
2010年在接近沸騰的房?jī)r(jià)面前，國(guó)家先后印發(fā)了“國(guó)十條”、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》、“新五條”，2010年國(guó)慶節(jié)全國(guó)樓市成交銳減，觀意濃厚。
十二五時(shí)期：
2015年底，國(guó)務(wù)院出臺(tái)去庫(kù)存政策以刺激房地產(chǎn)，引發(fā)了一波房?jī)r(jià)翻倍的漲幅。2016年國(guó)慶前夕，政府再度調(diào)控，推行“限購(gòu)限貸，限售限價(jià)”的政策。到目前為止，調(diào)控政策響應(yīng)全國(guó)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始全面進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的四十年來(lái)，在經(jīng)歷了幾輪大規(guī)模的建設(shè)與調(diào)控后，主要的大中城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，基于存量房的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展空間顯現(xiàn)，及居民住房有關(guān)的消費(fèi)支出持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)還有更多更遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)。國(guó)家持續(xù)在政策層面調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新常態(tài)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重要的階段性狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與動(dòng)向
1、2018年最新政策基調(diào)：調(diào)控延續(xù)，金融監(jiān)管加強(qiáng)，長(zhǎng)效機(jī)制加快建立
2018年兩會(huì)房地產(chǎn)相關(guān)政策： “房住不炒”---堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的。實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制； 多層次住房供應(yīng)體系---“支持自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”； 加快住房制度改革節(jié)奏---“建立多主體供給、 多渠道保障、 租購(gòu)并舉的住房制度”； 強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)---“健全對(duì)影子銀行、 互聯(lián)網(wǎng)金融、 金融控股公司等監(jiān)管”； 棚改攻堅(jiān)---“啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套”。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售情況：
2017年全國(guó)銷(xiāo)售創(chuàng)新高，2018年1-5月重點(diǎn)城市成交規(guī)模繼減。其中：全國(guó)商品房，2017年累計(jì)銷(xiāo)售面積16.9億平方米，同比增長(zhǎng)7.7% ，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。而重點(diǎn)城市商品住宅，2018年1-5月月均成交面積2640萬(wàn)平方米，同比下降12.4%↓；5月成交面積2990萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5.8%，同比下降9.3%↓。
三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景展望
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)因素預(yù)判
1、經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好，預(yù)計(jì)二季度表現(xiàn)或?qū)⑷跤谝患径�，但整體波動(dòng)不大
2018年一季度，我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)、投資、出口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有所加快，一季度GDP同比增長(zhǎng)6.8%，同時(shí)供給側(cè)改革持續(xù)推動(dòng)下，舊動(dòng)能加快升級(jí)，新動(dòng)能加快成長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正在逐步向高質(zhì)量發(fā)展方向邁進(jìn)。二季度，利好政策下，工業(yè)生產(chǎn)及居民消費(fèi)仍將保持較快增長(zhǎng)，而投資、出口等不確定因素或會(huì)影響二季度經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，但整體波動(dòng)預(yù)計(jì)不大。
2、貨幣政策繼續(xù)持中性調(diào)控，M2增速在低位區(qū)間波動(dòng)
2018年4月，M2同比增長(zhǎng)8.3%，連續(xù)兩個(gè)月小幅回升后再次下探，顯示金融去杠桿和嚴(yán)監(jiān)管持續(xù)推進(jìn)下，金融部門(mén)內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)依然不暢。且一季度美聯(lián)儲(chǔ)已啟動(dòng)年內(nèi)首次加息，央行也隨即提升了逆回購(gòu)利率，未來(lái)貨幣市場(chǎng)利率變化必將不斷向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳導(dǎo)，直接推升房地產(chǎn)行業(yè)融資成本，綜合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)及兩會(huì)工作報(bào)告報(bào)表述看，短期內(nèi)貨幣政策中性調(diào)控的目標(biāo)不會(huì)改變 。
3、房地產(chǎn)融資難度上升顯著，居民購(gòu)房壓力持續(xù)加大
貸款增速下降：2018年一季度房地產(chǎn)貸款及個(gè)人購(gòu)房貸款余額分別較2017年末低0.6、 2.2個(gè)百分點(diǎn)。 貸款利率上行：融360數(shù)據(jù)顯示，2018年4月全國(guó)首套房及二套房貸款利率分別小幅上升至5.56%、 5.91%。 兩會(huì)提出將實(shí)施差別化信貸，信貸政策對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度將會(huì)加大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，各項(xiàng)短期調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，各項(xiàng)資金流入通道管控也只會(huì)更加嚴(yán)厲，今年資金壓力對(duì)行業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。
（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)展望
1、2016年“930新政”后，中國(guó)樓市逐漸進(jìn)入政策調(diào)控周期，四限、因城施策、長(zhǎng)效機(jī)制和諸多房企融資限制等調(diào)控政策逐步加碼。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)歷時(shí)20個(gè)月，時(shí)間之長(zhǎng)，范圍之廣，力度之大均為前所未有。在高壓的調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已初步得到遏制，未來(lái)調(diào)控政策仍將延續(xù)，但可調(diào)控的邊際力度逐漸減小。2018年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體韌性較好的背景下，上半年樓市調(diào)控政策料將難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，甚至不排除“四限”政策向三四線城市繼續(xù)擴(kuò)容的可能性。在樓市和金融雙雙被嚴(yán)監(jiān)管之下，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)一定幅度下行，但考慮到部分一二線城市庫(kù)存較低，那些受益于深度城市化和都市圈化的優(yōu)質(zhì)城市房?jī)r(jià)料將難以出現(xiàn)大幅下行。
2、 隨著一二線對(duì)三四線“溢出效應(yīng)”的逐漸減弱和三四線前期積累的購(gòu)房需求的大量釋放，2018年三四線城市房?jī)r(jià)可能面臨較大分化。經(jīng)過(guò)2016-2017年開(kāi)發(fā)商大量拿地補(bǔ)庫(kù)，房企對(duì)土地的渴求程度有所下降，隨著三四線城市逐漸走向分化，開(kāi)發(fā)商的拿地訴求可能主要轉(zhuǎn)為一二線城市和銷(xiāo)售向好的優(yōu)質(zhì)三四線城市。
3、隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的“政府賣(mài)地-房企開(kāi)發(fā)-居民加杠桿”模式難以為繼，建立以租賃房為代表的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)勢(shì)在必行。在此背景下，2018年將真正開(kāi)啟“主要一二線城市租售并舉”和“其他城市延續(xù)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)”的樓市新時(shí)代。北京、上海、深圳等城市在未來(lái)5年或“十三五規(guī)劃”中都有比較明確的租賃房建設(shè)規(guī)劃，2017年上海至少出讓了15宗租賃用地，總建面超過(guò)100萬(wàn)平方米。
房地產(chǎn)連接上下游，連接投資與消費(fèi)，連接金融與實(shí)體，屬于宏觀經(jīng)濟(jì)中樞性行業(yè)，是拉動(dòng)內(nèi)需的重要抓手。商品房的資產(chǎn)泡沫已經(jīng)牽動(dòng)著中國(guó)整個(gè)的金融系統(tǒng)的神經(jīng)，遏制泡沫的進(jìn)一步惡化，防止發(fā)生一系列系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，已是當(dāng)務(wù)之急，國(guó)家建立多渠道、多主體供應(yīng)，倡導(dǎo)租售并舉以及適時(shí)推出房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)長(zhǎng)效治理機(jī)制，將引導(dǎo)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)投資進(jìn)入2.0時(shí)代，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)因其租金現(xiàn)金流穩(wěn)定、抵押資產(chǎn)保值，其資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、REITS、CMBS基金的投資將迎來(lái)大的發(fā)展。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
