通過對現(xiàn)行房地產業(yè)稅收政策現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)分析，從中總結出我國現(xiàn)行房地產業(yè)稅收政策存在的主要問題；進而提出了房地產稅制改革的政策建議。
一、研究背景及意義
１９９４年分稅制改革后，中國的稅制體系發(fā)生重要變化，隨之帶來房地產業(yè)稅制改革的探討。到２０１１年初，上海市和重慶市率先推出房產稅改革。緊接著根據(jù)《關于２０１２年深化經濟體制改革重點工作的意見》，房產稅改革的試點范圍將逐漸增大。在２０１７年３月召開的兩會上，財政部長及各代表提出房地產稅立法議程�，F(xiàn)行稅制體系已無法滿足房地產市場的發(fā)展需求，規(guī)范房地產業(yè)稅制體系及房地產業(yè)市場行為、完善房地產征管措施，將是稅制改革研究的主要內容。
二、我國現(xiàn)行房地產業(yè)稅收政策的現(xiàn)狀
（一）我國房地產稅收制度體系現(xiàn)狀
在現(xiàn)行的房地產稅制中，與房地產相關的稅種有１１個，具體有耕地占用稅、土地增值稅、增值稅、城市維護建設稅及教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、契稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。其覆蓋了房地產交易的取得、保有、流轉各環(huán)節(jié)以及二手市場交易。已經逐步形成初具規(guī)模的房地產稅制體系。具體稅種情況見表１，表中明確顯示流轉環(huán)節(jié)多達９個稅種，而保有環(huán)節(jié)僅有２個。由于我國房地產業(yè)雜費現(xiàn)象嚴重，滲透于各個交易環(huán)節(jié)，費用設置較為隨意且透明化程度低。
營改增之前，房地產業(yè)的稅種主要集中于企業(yè)所得稅、土地增值稅和營業(yè)稅，其三個稅收收入之和已經達到該行業(yè)全部稅收收入的９０％。并且根據(jù)報告顯示，這三個稅種收入呈現(xiàn)逐年平穩(wěn)增長的趨勢，營改增之后，由于營業(yè)稅的取消，在短期內，房地產業(yè)稅收負擔并無大的減少，營改增效應全面實施后，房地產業(yè)的稅負會有一定的下降。
（二）我國房地產市場現(xiàn)狀
中國的房地產市場的發(fā)展處于起步階段，房地產的開發(fā)商和購買者有一定的投機行為，跟風買賣房產。再加上中國的房地產市場的土地的稀缺性、地區(qū)的特殊性和房產使用的有限性這些特點，我國房地產市場現(xiàn)狀呈現(xiàn)以下三種態(tài)勢。
（１）２０１６年在去庫存壓力沒有減少的情況下，樓市價格直線攀升，根據(jù)第三方機構顯示，全國四線以上城市的房地產交易中，溢價率大于１００％的地塊有１０９宗。緊跟著去庫存政策的開展，房地產市場開發(fā)投資增速降低下來，直到今年年初，房地產市場又呈現(xiàn)出回溫的跡象。房地產市場經濟起起落落，沒有穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，波浪式前進。
（２）我國房地產市場具有嚴重的地域性特點，城市分化明顯，合肥、南京等二線城市房子供不應求，而在三四線城市，則存在大量的空房無人購買，庫存存在嚴重的兩極化。
（３）待售面積規(guī)模大、房地產庫存高、增速快。安徽、廣西等１６個省在２０１６年已經頒布了相應的房地產去庫存政策。２０１６年１２月，全國的庫存商品房面積已達６．９６億平米，可見高庫存現(xiàn)狀形勢依然嚴峻。
三、我國房地產行業(yè)稅收政策存在的主要問題
（一）稅制整體上出現(xiàn)的問題
（１）房地產稅制設置不合理。我國現(xiàn)階段房地產業(yè)的稅種有１１個，稅與稅之間主輔不分，稅種設置重疊，不同稅種設立同一稅基，重復征稅現(xiàn)象嚴重。①稅制體系不完善，稅種征收范圍重復。如對于房地產征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對于土地征收耕地占用稅和土地增值稅；對于合同契約征收印花稅和契稅等。缺少一些輔助稅種，例如，遺產稅、物業(yè)稅等。②稅費不分。目前房地產交易過程出現(xiàn)稅費交叉、費中有稅的情況。我國的土地閑置費就屬于費中有稅的情況，其他國家則是利用空地稅實行管理，而我國卻將它劃為費來管理。而城鎮(zhèn)土地使用稅含有地租屬性，不完全屬于稅收類別，我國卻按照稅收進行管理。
（２）征稅環(huán)節(jié)設置不合理，流通環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)稅負不均。根據(jù)表２顯示，２０１０年保有和流轉環(huán)節(jié)的稅收比例大體差距不大，僅有不到１０％的差距，２０１０年－２０１７年期間，保有環(huán)節(jié)比重整體出現(xiàn)下降趨勢，但在２０１６年開始出現(xiàn)小幅度上升，盡管如此，２０１７年保有環(huán)節(jié)稅收占比２９．９％，流轉環(huán)節(jié)占比７０．１％，流轉環(huán)節(jié)占比是保有環(huán)節(jié)的２倍多。稅負出現(xiàn)嚴重不均衡的問題，遠遠高于其他國家的稅負比重。
（３）立法層次低，稅權劃分不合理。目前１１個房地產相關稅種中，９個都是國務院頒布的暫行條例，這些條例中有的沒有得到及時的修正，實效性欠缺，立法層次不高，法律的強制性不能完全達到。
（二）稅收征管中存在的問題
（１）房產登記制度不健全。房地產稅制體系的完善需要建立在共享信息中的房產登記制度之下，而我國目前只有少數(shù)地區(qū)建立了房產登記制度，地區(qū)與地區(qū)之間的共享機制尚未建立，無法實現(xiàn)信息共享，使得私有財產的隱瞞性變高，增大了稅收征管的難度，導致稅源的嚴重流失。
（２）房地產評估系統(tǒng)不完善。由于我國房地產計稅依據(jù)是依靠交易價格，非評估價格，這使得房地產市場價格隨市場波動劇烈�？梢�，房價的確定需要具有專業(yè)的評估機構和專業(yè)的評估人員對房地產做定期評估。市場上的和稅務局現(xiàn)有的房地產評估機構還難以達到目前行業(yè)評估標準。但我國的房地產評估起步晚，還沒建立規(guī)范成熟的評估標準，評估人員的職業(yè)素養(yǎng)也良莠不齊。
四、我國房地產稅收體系改革的建議
（一）簡化和完善各環(huán)節(jié)房地產稅費項目
總體看來，我國房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的實際稅負遠遠低于流轉環(huán)節(jié)的稅負，這是我國房地產稅制體系改革的重要地方，應減少對流轉環(huán)節(jié)課稅、增加保有環(huán)節(jié)稅收。應該加快配套稅費的改革，對起征點和稅率進行調整，平衡流轉環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅負分配。
（１）對于房地產保有環(huán)節(jié)的稅種完善。我國在保有環(huán)節(jié)開設了房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。①可考慮免除城鎮(zhèn)土地使用稅，與房產稅進行合并征收。②將土地出讓金分次支付。③適當開征遺產贈與稅和空地稅，空地稅以城市內一年以上閑置土地為課稅對象，這樣可以避免資源浪費。遺產贈與稅可調節(jié)社會財富分配，增加稅收。
（２）對于房地產流轉環(huán)節(jié)的稅種完善。①改革土地增值稅，降低稅率，減少累進級數(shù)，簡化計征方法，并將土地增值稅應用于二手房交易市場，讓二手房市場發(fā)揮增值職能。②可逐步取消房地產業(yè)印花稅，將印花稅與契稅合并。
（３）稅費改革。調整稅費結構，可以采取費改稅的方式，來達到簡化收費項目，簡便辦事流程減少，讓納稅人明白自己所納稅項目，減少重復征稅現(xiàn)象，將屬于地租的土地使用費歸入地租體系進行征收管理。嚴加監(jiān)督管理收費流程。
（二）完善相應法制體系，推進房地產稅立法進程
完善的房地產稅收法律才能保證稅收征管的有效性。中國房地產市場并未有相關法律出臺，應該加快制定房地產稅收法律。另外，由于中國的國有土地的特殊性質，土地問題在房地產稅收體系的完善中是一個需要重視的問題。因此，我國需要建立的是包括土地制度、住房保障、稅收法律在內的一套相互制約的、嚴謹?shù)姆康禺a法律體系。
（三）進一步完善與房地產稅配套的相關制度
（１）建立健全房產登記制度。能夠有效管理房地產市場、保障稅制改革順利進行的實施重點在于建立健全的房產登記制度。因為房地產征稅要求納稅人有完備的土地證明和房屋產權具體資料。健全的房產登記制度是需要建立在共享信息機制之下，納稅人所有的房產應該包括所有地區(qū)的所有房產，這就需要我國建立地區(qū)與地區(qū)之間的共享機制，充分利用互聯(lián)網來實現(xiàn)信息共享，實現(xiàn)網上監(jiān)督和管理。此外，各個地區(qū)的政府應該盡快建立起適合當?shù)氐姆慨a登記和土地信息的管理機制，專設人員對土地信息進行歸檔管理，對于房屋產權及房屋具體信息建立資料數(shù)據(jù)庫，將這些用網絡記錄，實現(xiàn)共享。
（２）完善房地產評估體系。由于我國房地產業(yè)對房產的計稅依據(jù)是依靠交易價格，與市場價格相背離。想要規(guī)范房地產業(yè)稅制體系，首先就要保證計稅依據(jù)的可靠性，應以準確的評估價格為依據(jù)。而我國目前估價體系尚不成熟，需要擁有一套符合我國國情的科學的房產價值評估規(guī)則、制度和操作守則。應出臺相關政策，對相關人員進行專業(yè)培訓，定期考核，提高專業(yè)素養(yǎng)。另外，對于評估機構的也應該有嚴格的標準，社會上的相關房產評估機構進行專業(yè)核查和等級評估；對于稅務機關內部的評估部門，應實行嚴格的單獨管理和監(jiān)督。
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