經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們,供求關(guān)系決定價(jià)格,但價(jià)格也有其特有的彈松作用,價(jià)格低則需求可能增加,價(jià)格高則需求可能減少。當(dāng)兩者之間找到了平衡時(shí),價(jià)格就均衡了,但這個(gè)價(jià)格是隨著供求關(guān)系變化的。
當(dāng)價(jià)格高時(shí),利潤(rùn)增加吸引投資者進(jìn)人生產(chǎn)環(huán)節(jié),產(chǎn)量增加則改善供求關(guān)系,價(jià)格就會(huì)下降;反之亦然,價(jià)格低,利潤(rùn)減少會(huì)抑制投資,產(chǎn)量減少則價(jià)格就會(huì)上升。
中國(guó)的豬肉和糧食價(jià)格的波動(dòng)都表明了供求關(guān)系決定價(jià)格。但許多商品在產(chǎn)品稀缺時(shí)價(jià)格會(huì)上去,而剛性需求則不管價(jià)格是否上去都會(huì)有人購(gòu)買,如鹽和食用油。當(dāng)產(chǎn)品供給充分時(shí),價(jià)格就會(huì)下去。但如果需求是穩(wěn)定的,那么產(chǎn)品價(jià)格的下降也不會(huì)增加需求,如鹽和食用油。商品房的年供應(yīng)總量約為500萬(wàn)套,按城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)計(jì)算僅為2%,而二手房的交易量不足5%,因此,不管是買還是租都遠(yuǎn)不能滿足城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的居住需求。很明顯,住房總量處于不足階段,而且按套計(jì)算,住房面積的中位數(shù)僅為76平方米,遠(yuǎn)不能滿足相應(yīng)的生存條件。
三四代人居于一套住房之中的家庭戶數(shù)占家庭總戶數(shù)的比重超過(guò)66%。由此可見,改善性需求潛力巨大。從人均一張床到戶均一套房,再到人均一間房,這是一個(gè)漫長(zhǎng)時(shí)發(fā)展過(guò)程。中國(guó)尚處于住房成套率低于1:1的水平,更說(shuō)明住房總量的嚴(yán)重不足,再加上城市化的高速發(fā)展和年齡結(jié)構(gòu)特殊性帶來(lái)的家庭分裂,住房問(wèn)題成為當(dāng)前中國(guó)城市化中的突出問(wèn)題。
任志強(qiáng)丨房?jī)r(jià)該不該降？
其實(shí),中國(guó)的住房私有化率已經(jīng)是世界第一了,高達(dá)80.4%,家庭財(cái)富中住房所占的比重遠(yuǎn)高于大多數(shù)國(guó)家。但由于住房條件差,改善需求的增長(zhǎng)使得供求之間的矛盾加劇。 從土地的源頭開始,土地供應(yīng)不足導(dǎo)致高地價(jià),到商品房環(huán)節(jié),商品房的供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲。 而由于房?jī)r(jià)漲幅高于GDP和收人的增速,社會(huì)矛盾加劇,城市化進(jìn)程受到影響尤其是2008 年商品房降價(jià)之后,在刺激政策的推動(dòng)下,對(duì)住房的剛性需求呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng),且在低價(jià)位上增長(zhǎng)。很快,商品房供大于求的局面轉(zhuǎn)變成了嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面,于是價(jià)格開始暴漲,且漲幅迅速超過(guò)GDP的增長(zhǎng)和收人的增長(zhǎng)。
需求本就存在,價(jià)格降到合理的位置再加上優(yōu)惠政策的催化作用,需求量大增。 但生產(chǎn)卻有一個(gè)漫長(zhǎng)的周期,無(wú)法在短期內(nèi)形成巨大的供給量,自然就在價(jià)格上逐步反映出來(lái)。這一輪住房?jī)r(jià)格的上漲應(yīng)歸功于寬松的貨幣政策積極的財(cái)政政策和優(yōu)惠的刺激政策。
2008年房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速下滑,原因就在于中國(guó)的“兩防”政策(防投資過(guò)熱,防通貨膨脹)改變了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期,緊縮的二套房貸政策抑制了改善性消費(fèi)需求。需要注意的是,不是需求不存在了,而是政策抑制了需求,否則就沒(méi)法解釋2009 年的銷售上漲。加上全球性的金融危機(jī),為保證現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn),開發(fā)商開始普遍降價(jià)。
2008年的降價(jià)大約分為三種情況:一是降價(jià)之后可能還有薄利;二是降價(jià)之后完全沒(méi)有利潤(rùn)可言;三是為了現(xiàn)金流的生存,虧損也要降價(jià)。 保生存是第一位的,盈利已經(jīng)讓位于生存了。只有極少數(shù)現(xiàn)金流充足的企業(yè)維持著原有的價(jià)格,但已無(wú)漲幅可言了。
2010年的降價(jià)并沒(méi)有在調(diào)控政策出臺(tái)后迅速出現(xiàn),雖然銷售下鴻的速度遠(yuǎn)大于2008 年,但價(jià)格的波動(dòng)卻小于2008年。這是因?yàn)?一2009年的豐收讓更多的企業(yè)擁有了大量現(xiàn)金;二,2009 年的救市政策讓許多開發(fā)商對(duì)未來(lái)抱有幻想;三,中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)并未出現(xiàn)餐縮和通脹(至少目前還沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重通脹)。有鑒于此,開發(fā)商為什么要降價(jià)呢? 于是,政府和民眾所期盼的大降價(jià)并未出現(xiàn)。
注：此文章轉(zhuǎn)載自今日頭條新聞房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
