在房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)，融資全面收緊，整個(gè)行業(yè)面臨“緊信用、緊政策、嚴(yán)監(jiān)管”的背景下，今年上半年，房地產(chǎn)投資走強(qiáng)、銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)，去庫(kù)存任務(wù)基本完成。上半年數(shù)據(jù)耀眼。行至年中，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)銷售、投資能否持續(xù)，開(kāi)始出現(xiàn)分歧。
一、2018年下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域走勢(shì)
（一）住房領(lǐng)域“消費(fèi)升級(jí)”支撐銷售。
一是購(gòu)房觀念升級(jí)。1998年房改之后，老百姓的購(gòu)房消費(fèi)理念初步確立，經(jīng)歷了從買公房到買商品房的觀念轉(zhuǎn)換之后，隨著生活水平提高，對(duì)購(gòu)房住房的品質(zhì)有了更高的追求。面積上，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積從2000年的20.3平方米，上升至2016年的36.6平方米，購(gòu)房需求也從無(wú)名樓盤向知名樓盤集中。憑借品牌溢價(jià)、精裝修、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)期、同區(qū)域、同地段的樓盤，品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目更受歡迎。購(gòu)房理念升級(jí)帶動(dòng)換房需求。
二是消費(fèi)區(qū)域升級(jí)。在城市內(nèi)部，隨著城市新區(qū)的崛起，更好的基礎(chǔ)設(shè)施、更好的生活環(huán)境，帶來(lái)從老城區(qū)到新城區(qū)的購(gòu)房需求。在城市之間，人口從都市圈外圍到中心城市、從中小城市到省會(huì)城市、從縣城到中小城市、從農(nóng)村到縣城遷移已成趨勢(shì)；同時(shí)二三線城市密集出臺(tái)人才引進(jìn)優(yōu)惠政策，也帶來(lái)城市間流動(dòng)需求。
三是棚改貨幣化安置提升了三四線城市購(gòu)買力。2015年以來(lái)，棚改貨幣化安置提速，2015、2016、2017年棚改開(kāi)工601、606、609萬(wàn)套，貨幣化安置比例逐年上升，對(duì)全國(guó)住宅銷售的拉動(dòng)為13.4%、18.1%、21.4%。其中作為棚改主戰(zhàn)場(chǎng)的三四線城市銷售大幅提振，2017年年底三四線城市住宅成交面積占全國(guó)成交面積的67%。
消費(fèi)升級(jí)對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響是持續(xù)的。然而，隨著去庫(kù)存的結(jié)束，棚改貨幣化勢(shì)必逐漸退出，目前銷售增速正處于回落通道。
（二）棚改實(shí)物安置、新建租賃房支撐投資。
2018年下半年，促使投資邊際向下因素包括銷售回落、資金約束和棚改開(kāi)工減少；邊際向上因素包括補(bǔ)庫(kù)存、行業(yè)并購(gòu)和新建租賃住房。邊際向上是新周期增量因素，將占主導(dǎo)。地區(qū)結(jié)構(gòu)法測(cè)算，一、二和三四線城市房地產(chǎn)投資占比10.8%、43.5%和45.7%，預(yù)計(jì)2018年分別同增16%、12.8%和1.4%；成本結(jié)構(gòu)法測(cè)算，土地購(gòu)置費(fèi)占比20.4%、施工面積×單位建安成本占比79.6%，預(yù)計(jì)2018年分別同增7%、7.6%。
發(fā)展租賃住房，2017年僅對(duì)率先推出大量租賃用地的上海有影響，2018年14城試點(diǎn)后，邊際影響大幅提升。我們測(cè)算，2017至2018年，降低銷售面積增速0.3個(gè)點(diǎn)和2.2個(gè)點(diǎn)；提高新開(kāi)工面積增速0.1個(gè)點(diǎn)和1.1個(gè)點(diǎn)；提高投資增速0.3個(gè)點(diǎn)和1.7個(gè)點(diǎn)。綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年全年房地產(chǎn)投資增速和去年持平。
二、關(guān)于本輪調(diào)控政策的剖析
（一）重行政調(diào)控輕經(jīng)濟(jì)手段。本輪調(diào)控在短期行政手段上不斷創(chuàng)新，調(diào)控升級(jí)為“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限土拍、限商改住”，但熱點(diǎn)城市供需不平衡的長(zhǎng)期矛盾依然存在。未來(lái)政策應(yīng)從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段過(guò)渡，真正實(shí)現(xiàn)供需平衡和需求平穩(wěn)釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
（二）重抑制需求輕增加供給、重短期調(diào)控輕長(zhǎng)效機(jī)制。“調(diào)首付比例”“調(diào)貸款利率”“限購(gòu)”“限售”“調(diào)交易契稅”等只是抑制需求延后釋放，并未解決熱點(diǎn)城市供需失衡的根本矛盾。而供給端的政策，如調(diào)整土地供給、調(diào)整住宅工業(yè)商業(yè)用地結(jié)構(gòu)、完善租賃市場(chǎng)等才是平衡供需的長(zhǎng)期之策。
（三）應(yīng)宣告去庫(kù)存任務(wù)基本完成。自2015年中央定調(diào)“去庫(kù)存”至今已有三年之久，商品房庫(kù)存已降至2014年水平，三四五六線城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)大面積大幅上漲，各指標(biāo)均顯示“去庫(kù)存”任務(wù)基本完成，“去庫(kù)存”政策應(yīng)退出。若仍處于“去庫(kù)存”思路下，將加劇部分城市住宅供求緊張和房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)。
（四）住房制度價(jià)值取向有待明確。解決居民住房問(wèn)題，必須“高收入靠市場(chǎng)，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本輪調(diào)控中，少數(shù)地區(qū)過(guò)度棚改、過(guò)度貨幣化導(dǎo)致棚改戶家庭財(cái)富大幅增加，失去保障房要義；中等收入家庭受信貸政策持續(xù)變動(dòng)影響，無(wú)論是剛需還是改善型需求，都未能獲取持續(xù)有效支持。
三、中國(guó)政府堅(jiān)定不移推進(jìn)住房制度改革
（一）轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體。未來(lái)供應(yīng)主體將從開(kāi)發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎�、開(kāi)發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等；供給形式也將由商品房為主轉(zhuǎn)向商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類。目前各地正在試點(diǎn)的租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體用地建設(shè)租賃房等就是對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的積極探索，未來(lái)應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)，但政策出臺(tái)需因地制宜，人口凈流出城市應(yīng)警惕盲目跟風(fēng)。
（二）改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。目前推行的“人地掛鉤”主要是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口與建設(shè)用地供應(yīng)量掛鉤，并不能解決熱點(diǎn)城市人口流入與住房供應(yīng)緊張之間的矛盾，未來(lái)應(yīng)推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，增加大城市建設(shè)用地。同時(shí)優(yōu)化城市工業(yè)用地、住宅用地和商業(yè)用地結(jié)構(gòu)。此外，應(yīng)積極嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。
（三）推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。目前房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)“重增量輕存量、重建設(shè)交易輕保有”特點(diǎn)，未來(lái)應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦平衡，避免重復(fù)征稅。同時(shí)建議開(kāi)征空置房房產(chǎn)稅，引導(dǎo)購(gòu)房預(yù)期，避免住房成為炒作工具。
（四）保持金融政策穩(wěn)定。居民貸款方面應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求；房企層面，應(yīng)支持房企合理融資需求，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。
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