近期，有幾個(gè)新聞非常值得關(guān)注。第一個(gè)是“2018年上半年全國(guó)土地出讓收入達(dá)到2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)43%”，貌似土地市場(chǎng)的熱火朝天很快就傳遞到樓市；第二個(gè)是“近期，銀行間隔夜回購(gòu)利率、央行7天逆回購(gòu)利率等核心利率指標(biāo)都快速下降”，新一輪的降息已經(jīng)實(shí)質(zhì)性到來(lái)；第三是近日“住建部召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)議，要求各地方政府做好規(guī)劃，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期”。熟悉中國(guó)樓市十幾年“只漲不跌”發(fā)展模式的人，會(huì)感覺(jué)一切好像回到了那個(gè)熟悉的模式：貨幣放水，房?jī)r(jià)上漲，政府喊話，然后房?jī)r(jià)小跌大漲。但是這次恐怕真的會(huì)有所不同，我們不能再高估社會(huì)剩余的購(gòu)買力，也不能低估政府穩(wěn)房?jī)r(jià)的決心。
賣地收入創(chuàng)新高難持續(xù)，要遠(yuǎn)離三四線城市樓市
仔細(xì)分析今年上半年全國(guó)2.7萬(wàn)億買地收入的區(qū)域構(gòu)成，可以發(fā)現(xiàn)一線城市盡管總體賣地規(guī)模較大，但是增長(zhǎng)率已經(jīng)很低，一些調(diào)控力度大的城市甚至是負(fù)增長(zhǎng)。而二線城市也出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的分化，整體賣地收入也是增長(zhǎng)乏力。相比之下，三線城市和四線城市的賣地收入出現(xiàn)了大規(guī)模的上漲。大量長(zhǎng)三角地區(qū)城市上半年賣地收入規(guī)模在200億-400億元左右，僅次于一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，都出現(xiàn)了賣地收入規(guī)模超過(guò)100億元的地級(jí)市。而像岳陽(yáng)、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等，上半年土地出讓收入增幅在200%以上。
出現(xiàn)這個(gè)情況的主要原因是一二線城市的樓市政策限制很多，樓市交易清淡。而此時(shí)大量三四線城市的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目使用了貨幣化補(bǔ)償?shù)霓k法，集中釋放了大量的購(gòu)房需求，使得區(qū)內(nèi)的樓市交易活躍，價(jià)格持續(xù)上升。大型房企都借此時(shí)機(jī)涌向三線城市，甚至是四線城市快速下沉，地方政府也借住這一機(jī)遇大量增加土地供應(yīng)，多方力量合力構(gòu)成一個(gè)“供需兩旺，量?jī)r(jià)齊升”的局面。但是，究其本質(zhì)此類城市的需求暴發(fā)是因?yàn)椤芭锔呢泿叛a(bǔ)償”政策引起的，并不具備持續(xù)性。而此時(shí)的土地市場(chǎng)活躍，也只能認(rèn)為地產(chǎn)商補(bǔ)庫(kù)存的行為。隨著“棚改貨幣補(bǔ)償”政策的逐步退出，購(gòu)房需求必然快速萎縮。而中長(zhǎng)期看，三四線城市的人口還是會(huì)逐步向一二線城市集中，樓市的長(zhǎng)期走勢(shì)將更不樂(lè)觀。這一波土地市場(chǎng)火爆只能是地方政府最后的狂歡，而那些拿了土地的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
政策會(huì)有組合拳，不要再認(rèn)為放水能夠刺激樓市
客觀來(lái)看，金融政策是中期影響地產(chǎn)價(jià)格走向的主要因素。但是，這個(gè)結(jié)論成立的前提有二：第一是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是保持較高的市場(chǎng)化屬性；第二是金融系統(tǒng)還在傳統(tǒng)的運(yùn)行模式中。顯然，這兩個(gè)條件都不具備。首先，本輪金融刺激已經(jīng)完全有別于傳統(tǒng)的“大水漫灌”式的放水模式，監(jiān)管層正在用盡一切手段在保證貨幣總量不失控的情況下，保證邊際增量都投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)去。盡管這是一個(gè)極難完成的任務(wù)，但這也是最后的正確選擇。所以，你可能會(huì)看到很多“不那么市場(chǎng)化”的方式會(huì)出現(xiàn)。第二，這次住建部的會(huì)議再次向地方政府傳遞了一個(gè)明確的信號(hào)，“房住不炒”的政策底線沒(méi)有變，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期不是單純的市場(chǎng)調(diào)控行為，而是嚴(yán)肅，甚至是嚴(yán)厲的“政治任務(wù)”。在這樣的背景下，我相信政府各部門(mén)已經(jīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有了很充足的政策儲(chǔ)備，哪怕樓市再出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)失控的苗頭，都會(huì)招來(lái)更嚴(yán)格的控制。
單純從放水刺激的效果來(lái)看，其效應(yīng)也會(huì)逐漸減少。我國(guó)在過(guò)去的幾年里，居民部門(mén)的杠桿出現(xiàn)了極大幅度的增長(zhǎng)�，F(xiàn)在能找到的最近的公開(kāi)數(shù)據(jù)是2017年5月，央行公布的境內(nèi)居民住戶存款總額為62.6萬(wàn)億，而境內(nèi)居民人民幣貸款已經(jīng)達(dá)到36.4萬(wàn)億元，凈存款僅剩26萬(wàn)億。在此之后央行就不再單獨(dú)公布境內(nèi)居民的存貸款余額情況，但是就其變化趨勢(shì)來(lái)看，貸款增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于存款增速，居民部門(mén)的整體負(fù)債率在持續(xù)走高。我們就按照已經(jīng)公開(kāi)的26萬(wàn)億凈存款余額來(lái)看，其能夠繼續(xù)為房地產(chǎn)加杠桿的空間已經(jīng)非常小了，而且在目前繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需的情況下，讓珍貴的居民存款再進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)疑是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的傷害。
樓市需要精細(xì)管理，合理規(guī)劃是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)
在這次的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，住建部要求“加快制定住房發(fā)展規(guī)劃”是非常重要的變化，它實(shí)際上標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走進(jìn)精細(xì)化管理時(shí)代。盡管政府對(duì)于樓市的調(diào)控力度很大，但是鑒于我國(guó)地產(chǎn)資產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的異常緊密和難以分割的關(guān)系，鑒于現(xiàn)階段“土地財(cái)政”對(duì)于地方政府的難以舍棄的作用，政府不希望看到樓市下跌，同時(shí)也難以承擔(dān)樓市下跌帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。所以，現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求也是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。在目前的形勢(shì)下，要保證地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定并不容易，最需要的要對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有個(gè)合理的規(guī)劃，并對(duì)其實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。
傳統(tǒng)上，很多地方政府對(duì)于地產(chǎn)只有一種賣地掙錢(qián)的商人思維，想的就是通過(guò)各種方式把土地賣個(gè)高價(jià)，以實(shí)現(xiàn)自己的利益最大化。但是，按照人口規(guī)劃，本地區(qū)究竟需要多少住房？應(yīng)該配套供應(yīng)多少土地？本地居民多少人采用購(gòu)買方式獲得住房合適？又有多少適合采用租賃方式獲得住房？面對(duì)這些基本問(wèn)題，地方政府一般拿不出一個(gè)精細(xì)測(cè)算過(guò)的方案，更談不上做出高水平的住房發(fā)展規(guī)劃。而現(xiàn)在隨著住房定位的進(jìn)一步明確和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，需要地方政府在思考城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)配套的時(shí)候，系統(tǒng)性的研究一下本地區(qū)的住房發(fā)展問(wèn)題。而制定住房發(fā)展規(guī)劃，就是一個(gè)最好的契機(jī)。規(guī)劃的制定，能夠從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放發(fā)展的問(wèn)題，并幫助地方穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。它應(yīng)該能夠在“房住不炒”這個(gè)大原則的指導(dǎo)下，以長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)為依據(jù)來(lái)制定土地供應(yīng)和房屋供給計(jì)劃，做到讓本地區(qū)的樓市建設(shè)高中低端合理搭配，租售并舉各取所需，價(jià)格穩(wěn)定，交易量合理，土地市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)而可持續(xù)。
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