7月國(guó)常會(huì)、政治局會(huì)議接連召開(kāi)，明確宏觀政策方向未變，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松。深圳、昆明、寧德等市相繼落地“四限”新政，湖南出臺(tái)“湘十一條”，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。但樓市表現(xiàn)淡季不淡，重點(diǎn)城市成交環(huán)比下跌15%但同比基本持平且高于上半年月均水平，熱點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率仍在80%以上，市場(chǎng)熱度保持。
供應(yīng)：環(huán)比銳減30%且同比跌15%，北上廣等一線城市供應(yīng)激增
29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅7月供應(yīng)量為1890萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降15%和30%，僅有上海的供應(yīng)量出現(xiàn)了“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，環(huán)比上漲4107%，主要源于上月供應(yīng)量基數(shù)太低，市場(chǎng)月度供應(yīng)波動(dòng)較大所致。主要是上月多數(shù)房企為沖刺年中業(yè)績(jī)都加快了推盤(pán)節(jié)奏，7月出現(xiàn)供應(yīng)下滑也在預(yù)料之中。
一線城市供應(yīng)環(huán)比微降3%，同比激增59%。以上海表現(xiàn)最突出，繼上月2萬(wàn)平方米的供應(yīng)低點(diǎn)后，本月供應(yīng)量達(dá)到了96萬(wàn)平方米，同、環(huán)比漲幅分別達(dá)到了103%和4107%。北京、廣州、深圳環(huán)比均出現(xiàn)了下跌，但總體同比都有顯著增長(zhǎng)。
二三線城市的供應(yīng)量回落，環(huán)比下降33%，同比下降21%。福州、南京、大連、濟(jì)南等城市環(huán)比跌幅均超過(guò)70%，究其原因，一方面各熱門(mén)城市政府調(diào)控持續(xù)，對(duì)預(yù)售證審批仍嚴(yán)格把關(guān)；另一方面半年業(yè)績(jī)沖刺后，供應(yīng)也迎來(lái)了“疲軟期”，預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)量仍將從緊，市場(chǎng)供需矛盾仍將進(jìn)一步加劇。
成交：環(huán)比下降16%但同比微增且與上半年月均持平
7月，29個(gè)重點(diǎn)城市成交量為2329萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%，同比和去年大體持平。目前整體市場(chǎng)依舊處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，成交量還是受限于當(dāng)月供應(yīng)，基于上月基數(shù)較高的緣故，各城市的環(huán)比跌多漲少，但總體市場(chǎng)熱度不減，市場(chǎng)熱度仍將維持較長(zhǎng)的一段時(shí)間。
一線城市成交量雖環(huán)比下降14%，但市場(chǎng)熱度仍顯著好于去年同期，且7月單月成交量也超出了2018年月均水平。其中上海、深圳表現(xiàn)較為突出，兩城均實(shí)現(xiàn)同、環(huán)比齊增，市場(chǎng)成交維持在高位；廣州迎來(lái)了階段性調(diào)整，成交量環(huán)比下降48%，較2018年月均也下降了10%�？傮w來(lái)看，一線城市政策面依舊趨嚴(yán)，但剛需性購(gòu)房需求逐步回歸，整體成交依舊保持了穩(wěn)步運(yùn)行，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量仍有望小幅回升。
二三線城市成交量環(huán)比下降16%，與去年同期成交規(guī)模大體持平。環(huán)比漲跌參半，各城市分化加�。何靼渤山涣凯h(huán)比出現(xiàn)了顯著下滑，主要受6月末新出臺(tái)政策影響，進(jìn)一步提高了限購(gòu)門(mén)檻，強(qiáng)化預(yù)售管理：其中規(guī)定，在全市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)暫停向企事業(yè)單位及其它機(jī)構(gòu)銷售住房；限購(gòu)區(qū)域內(nèi)未婚及離異不滿三年的單身不在剛需之列，同時(shí)取得房產(chǎn)證兩年或網(wǎng)簽備案滿三年可在此上市交易。此外，南京樓市開(kāi)始“回暖”，7月成交量達(dá)103萬(wàn)平方米，環(huán)比大增82%，主要源于寬松的落戶政策帶來(lái)了明顯的人才集聚，潛在購(gòu)房需求為成交提供了有力的支撐。
庫(kù)存：7成城市庫(kù)存環(huán)比小幅下降，半數(shù)城市消化周期在6個(gè)月左右
7月，8成城市供應(yīng)量下滑使得大部分重點(diǎn)城市供求比回落，僅北京、上海、廣州、無(wú)錫、福州等8市超過(guò)1，值得注意的是廈門(mén)因6月零供應(yīng)，上海由于本月供應(yīng)大幅放量導(dǎo)致供求比攀升至1以上，而濟(jì)南、南京供求比僅為0.3，當(dāng)前市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)加劇。庫(kù)存方面，重點(diǎn)城市整體庫(kù)存壓力持續(xù)改善，近七成城市庫(kù)存環(huán)比下降，其中南京、常州、海口庫(kù)存下降幅度最大，環(huán)比降幅分別為19%、10%和29%， 其余城市降幅均不超過(guò)10%，但同比看來(lái)大部分城市庫(kù)存仍高于去年同期。
重點(diǎn)城市商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少。北京、大連、福州、廈門(mén)持續(xù)在20個(gè)月以上；深圳因成交企穩(wěn)回升，消化周期較上月下降17%，但依舊維持在17個(gè)月以上，而重慶、海口消化周期低至1.01和0.86個(gè)月，市場(chǎng)“一房難求”。同比方面雖然本月供求雙雙回落，但仍有六成城市消化周期縮短，�？谙禄�78%，降幅最大。
土地市場(chǎng)：整體量跌價(jià)漲勢(shì)態(tài)持續(xù)、一、二線地價(jià)回升
7月份全國(guó)地市成交持續(xù)了量跌價(jià)漲的走勢(shì)， CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交2416幅，同比微降1.3%，但環(huán)比減少19.5%；成交建筑面積16312萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌16.9%，同比反而上漲10.9%；成交總價(jià)4222億元，同比上漲9.9%，但環(huán)比小幅回落5.5%；成交樓板價(jià)2588元/平方米，同比幾乎維持穩(wěn)定，環(huán)比有13.8%的漲幅，2018年在整體市場(chǎng)受到政策調(diào)控的大環(huán)境下，土地成交規(guī)模上升但價(jià)格反而回落，5月份以來(lái)地價(jià)連續(xù)上漲兩個(gè)月，才恢復(fù)同比水平。
本月各能城市的成交占比與上月相比變動(dòng)不大，三四線城市仍然占據(jù)成交建筑面積的8成，本月一、二線城市的土地均價(jià)回歸較高水平，同時(shí)三四線城市的成交均價(jià)也維持在高位，整體地價(jià)上漲至今年目前最高位。地市熱度整體上升，但杭州、蘇州這樣的重點(diǎn)城市出現(xiàn)了“冷熱不均”的情況，蘇州土拍中商辦地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，住宅地塊反而冷淡成交，杭州主城區(qū)16日出讓7宗地塊，也有2宗地底價(jià)成交。
一線城市7月份成交建筑面積182萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別減少56%和23%，雖然成交建面減少，但本月一線城市的成交金額達(dá)到422億，環(huán)比上漲了40%，但同比降幅為23%，地價(jià)回升主要是由于本月上海、北京均有宅地出讓，且上海還有城市較為核心區(qū)域的商辦地塊成交，帶動(dòng)一線城市平均地價(jià)上漲至23191元/平方米，成為12個(gè)月以來(lái)成交單價(jià)最高月份。
二線城市本月成交建筑面積3077萬(wàn)平方米，環(huán)比回落26%，同比上升15%，成交金額為1569億元，環(huán)比幾乎維持不變，同比下降9%，本月成交均價(jià)升至5100元/平方米，環(huán)比大幅上升35%，但同比仍有21%的降幅�？傮w來(lái)看，是由于本月杭州、蘇州這樣土地成交均價(jià)較高的城市成交量回升，帶動(dòng)了二線城市土地均價(jià)回升；本月二線城市中成交量最大的城市仍然是鄭州，成交總建面達(dá)到432萬(wàn)平方米，共32宗地塊，其次是西安共成交347萬(wàn)平方米，再次杭州成交315萬(wàn)平方米，石家莊成交209萬(wàn)平方米，天津、成都和南昌等地也有較多地塊成交。
三四線城市本月成交建筑面積13053萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑14%，但同比有12%的漲幅，在總成交建面中占比穩(wěn)定在八成，成交金額2230億元，環(huán)比下跌14%，同比漲幅達(dá)到42%，遠(yuǎn)高于成交建筑面積漲幅，主要是由于三四線地市這一年來(lái)熱度持續(xù)升高所致，本月成交均價(jià)為1708元/平方米，環(huán)比保持穩(wěn)定，而同比增長(zhǎng)26%。本月重點(diǎn)關(guān)注的三四線城市中，成交量最高的城市為佛山，共成交11宗土地，以商住地塊為主；從溢價(jià)率來(lái)看，桐鄉(xiāng)、海寧、泉州本月成交溢價(jià)率均在50%以上，泉州豐澤區(qū)中心板塊本月成交一宗商住地塊的樓板價(jià)達(dá)到1.6萬(wàn)元/平方米，海寧多幅地塊以高達(dá)70%的溢價(jià)率成交，市場(chǎng)活躍度較高。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
