7月中下旬以來，房地產(chǎn)行業(yè)政策紛呈，繼國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性合理充裕的表態(tài)后，中央政治局會(huì)議明確提出，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。與此同時(shí)，住建部公布20家違法違規(guī)房企及中介黑名單，自然資源部力推土地利用計(jì)劃“增存掛鉤”。下半年，房地產(chǎn)政策層面有哪些新動(dòng)向？其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生什么影響？>>看更多精彩房?jī)r(jià)資訊
從“去杠杠”到著力“穩(wěn)杠桿”
貨幣政策中性偏積極
政治局會(huì)議提到“外部環(huán)境發(fā)生明顯變化”，集中體現(xiàn)于宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在較大下行壓力，穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)依舊嚴(yán)峻，提出“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”將是下半年宏觀經(jīng)濟(jì)政策核心目標(biāo)。財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用，重點(diǎn)聚焦減稅降費(fèi)等環(huán)節(jié)。另外，要把好貨幣供應(yīng)總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕。聯(lián)系到今年上半年，嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)去杠桿似有矯枉過正之嫌。
而下半年,金融“去杠桿”將向“穩(wěn)杠桿”過渡，不再是一味追求“去杠桿”，而是把握好力度和節(jié)奏，助推實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿率穩(wěn)中有降。我們認(rèn)為未來貨幣政策將中性偏積極，房地產(chǎn)信貸資金層面已出現(xiàn)寬松預(yù)期，購(gòu)房貸款利率下行將是大概率。
“房?jī)r(jià)”或?qū)⑹菣z驗(yàn)調(diào)控政策效果的
此次政治局會(huì)議直指房?jī)r(jià)，措辭也變得前所未有的堅(jiān)決和嚴(yán)厲，從“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”升級(jí)為“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，預(yù)示著對(duì)接下來的房?jī)r(jià)上漲”零容忍”。但會(huì)有什么措施才能做到房?jī)r(jià)不漲？以往的行政強(qiáng)制“限價(jià)”一刀切還是遠(yuǎn)水不解近渴的增加土地供應(yīng)？
我們認(rèn)為：具體調(diào)控手段還是堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序等四個(gè)方面。
一是調(diào)控政策主基調(diào)不變，所有調(diào)控政策都將圍繞“房住不炒”定位展開，“四限”政策中長(zhǎng)期不退出。聯(lián)系到深圳連夜出臺(tái)調(diào)控新政，涉及暫停企業(yè)購(gòu)房，居民家庭新購(gòu)買商品住宅限售3年等多方面內(nèi)容。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將“查漏補(bǔ)缺”，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，著力抑制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。
二是多部委各司其職、通力合作，提高調(diào)控政策落地的針對(duì)性、及時(shí)性和有效性。6月底，七部委在30城聯(lián)合開展治理樓市亂象專項(xiàng)行動(dòng)，住建部于昨日公布20家違法違規(guī)房企及中介黑名單， 直指哄抬房?jī)r(jià)、“黑中介”、捂盤惜售、虛假宣傳等房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。同日，自然資源部也力推土地利用計(jì)劃“增存掛鉤”，逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區(qū)的新增建設(shè)用地計(jì)劃，并設(shè)立處置批而未供和閑置土地具體任務(wù)的獎(jiǎng)懲機(jī)制。新的土地管理機(jī)制在于“用活增量、挖掘存量”，更好地實(shí)現(xiàn)土地集約化、高效發(fā)展，最大程度緩解熱點(diǎn)城市供地壓力。
土地供給、租賃住宅、房地產(chǎn)稅等部分長(zhǎng)效機(jī)制措施加快出臺(tái)進(jìn)行時(shí)
政治局會(huì)議再提房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，措辭從“加快研究建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”升級(jí)為“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。我們認(rèn)為具體將會(huì)在三個(gè)方面加快出臺(tái)具體措施：
一是土地供應(yīng)要有供有限，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存仍在高位的城市，應(yīng)大幅調(diào)降供地指標(biāo)；對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存明顯不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，不僅要增加土地供應(yīng)，還要加快供地節(jié)奏。
二是加快發(fā)展租賃住宅市場(chǎng)，當(dāng)前租賃市場(chǎng)尚處起步階段，相關(guān)制度建設(shè)仍有空白。近期，杭州、武漢等市相繼出臺(tái)租賃住房新政，杜絕以租代售、變相銷售等違規(guī)行為，最大程度保障租賃群體的居住需求。
三是預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅將在年內(nèi)有實(shí)質(zhì)舉措，相關(guān)立法乃至試點(diǎn)工作有望向前邁進(jìn)一大步，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響程度還要看具體的實(shí)施細(xì)則，當(dāng)前并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊。
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