盡管房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位從2016年年底提出，到現(xiàn)在也過去很長(zhǎng)時(shí)間了，而且對(duì)于炒房者的打擊力度也是相當(dāng)大的，但不得不承認(rèn)，杜絕炒房談何容易？不少人依然沉浸在過去房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的思維里，殊不知套路已經(jīng)發(fā)生了巨大改變。多重信號(hào)顯示，調(diào)控方式變了，未來的調(diào)控也在不斷呈現(xiàn)出新的局面。
7月31日傍晚，樓市傳來重要新聞：這次會(huì)議提出：下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。雖然之前已經(jīng)有了初步答案，但這次規(guī)格之高大家有目共睹，信號(hào)意義更加不容小覷。我們也可以從最近新華社連續(xù)發(fā)文中感受到，未來房地產(chǎn)調(diào)控的方向?qū)膸讉�(gè)方面入手。安家融媒判斷，接下來，將會(huì)有很多城市的調(diào)控收緊起來。就在會(huì)議當(dāng)天，深圳發(fā)布了史上最強(qiáng)樓市新政，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上存在的假離婚購房、投機(jī)炒房等市場(chǎng)亂象進(jìn)行了針對(duì)性的打擊。暫停企事業(yè)單位社會(huì)組織等法人單位在本市購買商品住房，加強(qiáng)商務(wù)公寓銷售和運(yùn)營管理5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，加強(qiáng)商品住房轉(zhuǎn)讓管理3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。這對(duì)炒房者的打擊力度也是空前的。
1、房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松。
房地產(chǎn)調(diào)控放松的聲音此起彼伏，然而這次會(huì)議可以說為未來調(diào)控定調(diào)，既不會(huì)取消，也不會(huì)放松。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，新城控股副總裁歐陽捷也表示，未來5年不要指望調(diào)控會(huì)放松。
會(huì)議提出的“堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序”可以說預(yù)示著調(diào)控會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。如是金融研究院管清友也認(rèn)為，房地產(chǎn)再次進(jìn)入這次會(huì)上討論，對(duì)房地產(chǎn)不是什么好消息。房地產(chǎn)作為一個(gè)市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)，沒有問題的時(shí)候不會(huì)進(jìn)入討論范圍，一般討論房地產(chǎn)都是偏“緊”的定調(diào)。眼下，貨幣寬松的預(yù)期開始讓很多人憧憬地產(chǎn)調(diào)控的放松，這次算是把這個(gè)預(yù)期徹底澆滅了。
這也證明那些寄希望于調(diào)控放松的人需要保持清醒的頭腦，安家融媒認(rèn)為我們?nèi)绻褧r(shí)間和精力耗在調(diào)控會(huì)不會(huì)放松上，耽誤的是自己，倒不如順應(yīng)時(shí)代需求，在現(xiàn)有政策下如何突圍。開發(fā)商和購房者都是如此，認(rèn)清形勢(shì)，知己知彼。
2、房?jī)r(jià)將上漲還是下跌？
大家一致認(rèn)為，此次“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的表述跟以往相比少了“過快”兩個(gè)字。該如何理解這次表述呢？其實(shí)依然是一千個(gè)人眼中就有一千個(gè)哈姆雷特。在有些人眼里，他們認(rèn)為少了過快，就意味著調(diào)控成果已經(jīng)非常顯著，投資投機(jī)性需求已被明顯抑制，房?jī)r(jià)也從此前的瘋狂上漲逐步回歸理性，同時(shí)，房屋的居住屬性越發(fā)明顯。
安家融媒認(rèn)為，到底有沒有那么明顯需要探討。在另一部分人眼里，他們認(rèn)為少了過快，就意味著調(diào)控的容忍度更小了，不僅不再允許房?jī)r(jià)過快上漲，就連上漲都不再容忍。由此可見，未來的調(diào)控將更加嚴(yán)厲，那么房?jī)r(jià)上漲還是下跌呢？會(huì)議首次提出“六穩(wěn)”，要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作。雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)而言，但是對(duì)房地產(chǎn)的穩(wěn)定大局依然沒有改變，在穩(wěn)定大局下，房?jī)r(jià)不可能大起大落。購房者該不該買房其實(shí)很明確，你買房干什么？如果僅僅是住，還有人真的愿意那么瘋狂買房嗎？以前可是沖著房子瘋漲買的。沒有人攔著你買房，但是你要清楚自己的買房目的。
3、繼續(xù)去杠桿，但不會(huì)搞一刀切。
會(huì)議指出，把防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好結(jié)合起來，堅(jiān)定做好去杠桿工作，把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策出臺(tái)時(shí)機(jī)。
去杠桿應(yīng)該說取得一定成果了，但由于國家不再過多提去杠桿的事，于是有人過度解讀說去杠桿走到了盡頭。這一次國家再次表態(tài)，要堅(jiān)定做好去杠桿工作，但也得把握好力度和節(jié)奏，“協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策出臺(tái)時(shí)機(jī)”。也就是說不再搞一刀切，其實(shí)說白了就是一個(gè)度的問題，可是如何把握好這個(gè)度確實(shí)很難。這應(yīng)該也是保障市場(chǎng)穩(wěn)定的依據(jù)。
4、房地產(chǎn)由高增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。
會(huì)上表明，加快建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，任務(wù)艱巨繁重，可見高質(zhì)量發(fā)展和深化改革仍為主線。新時(shí)代的基本特征就是我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。這也意味著，房地產(chǎn)已經(jīng)從高速路上下來，追求更加平穩(wěn)。
過去一味追求高速增長(zhǎng)，實(shí)際上我們的房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)幾乎都沒有被重視過，最近一家業(yè)績(jī)非常不錯(cuò)的大房企卻敗在了質(zhì)量問題上，我們需要吸取教訓(xùn)，為了追求高周轉(zhuǎn)不惜一切代價(jià)，但最終也要付出沉重的代價(jià)。
5、三四線城市房地產(chǎn)瘋狂到頭了。
7月30日，新華社發(fā)表文章《莫讓三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地》。文章稱，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，持續(xù)政策發(fā)力之下，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。在此情形下，樓市調(diào)控應(yīng)從緊從嚴(yán)、精準(zhǔn)出擊，增強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，加強(qiáng)秩序整頓，謹(jǐn)防三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地。
這已經(jīng)不是第一次強(qiáng)調(diào)三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)問題了。部分三四線城市人口增速整體低于全國平均增速，整體來看人口仍在流出，其房?jī)r(jià)上漲從根本上缺乏支撐。三四線城市如果任由炒房資金流入樓市，甚至以加杠桿支撐炒房去庫存，也會(huì)給樓市帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。如果三四線城市房?jī)r(jià)還會(huì)猛漲，那么調(diào)控必然會(huì)來。去庫存基本結(jié)束，棚改貨幣化也不再搞一刀切，這意味著三四線城市瘋狂可能到此結(jié)束了。
6、住房租賃改革或加快腳步。
新華社系列文章之一是，《培育住房租賃市場(chǎng)開了好頭但仍需加把勁》。今年以來，全國各地大力推進(jìn)住房租賃政策的細(xì)化落實(shí)，市場(chǎng)發(fā)展取得重大突破。但也要看到，我國住房租賃市場(chǎng)還不夠成熟，很多變革都還只是剛剛起步。加快培育住房租賃市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)“住有所居”，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容之一。
很明顯，未來房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)很鮮明的提出來，住房租賃是長(zhǎng)效機(jī)制重要組成部分。接下來，對(duì)于租賃市場(chǎng)的建設(shè)會(huì)加快，我們說房地產(chǎn)迎來租房時(shí)代，并不意味著所有人都去租房了，而是買不起房的人有了更加健康和成熟的市場(chǎng)環(huán)境，有了更多的選擇余地。
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