2018下半年“終于”到了，許多粉絲不無懷疑的問我，在去年底、今年初預(yù)測2018下半年以上海為首的一線城市之走勢時，判斷房價將止跌回升，現(xiàn)在這個論斷“還算數(shù)嗎”？
上半年房價“穩(wěn)中有降”
首先表述一下我的2018年以上海為主之一線樓市預(yù)測：上半年風(fēng)雨飄搖，房價搖而不墜，“穩(wěn)中有降”；下半年撥云見日，房價鋸齒向上，“穩(wěn)中有升”。其跌幅5～10%，其漲幅8～10%，換言之，從全年來看，2018一線樓市最終將以微弱升幅收官。當然，必需承認房產(chǎn)的“非標”屬性，連城市內(nèi)板塊房價表現(xiàn)都不盡相同，遑論整體城市與城際差異，因此樓市預(yù)測主要建立在趨勢的判斷上。
截至目前為止，我對此預(yù)測仍有信心：下半年蟄伏已久，甚至出現(xiàn)明顯跌幅的多數(shù)一線城市房價，將展開“鋸齒向上”之征途。即使做為風(fēng)向標的地產(chǎn)股板塊跌跌不休，年初迄今市值已蒸發(fā)5000億元，市凈率創(chuàng)五年新低。之所以仍然堅持這一看似“過度樂觀”的判斷，與當前一二三線城市房價的整體走勢，脫離不了關(guān)系。
各線樓市已形成“犄角之勢”
在我看來，原本并不相干的各線樓市，透過始于2011年“直轄市、省會城市、計劃單列市強制限購”及2016年930之近兩年的政策調(diào)控— —壓制一線、推升二線、拉抬三線，已逐步形成犄角之勢。何謂“犄角之勢”？即“相互牽制或支援之形勢”，當前樓市不正處在如此狀態(tài)？
一線城市從來得天獨厚，擁有最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、生活等資源，自然也聚集了最多的人才與人力，房價也因“僧多粥少”跟著水漲船高，甚至已到達令多數(shù)人“望塵莫及”的地步。透過2003年房價第一波狂飆，市場開始形成“溢出效應(yīng)”，由一線向周邊城市“滲透”如：北京的通州、上海的昆山、廣州的佛山、深圳的東莞，承接因無力負擔(dān)而“逃離”的人或資金，進而刺激其房價、跟著堅挺向上。
緊接著2011年一二線城市全面限購，在政策引導(dǎo)下，更多三線城市迎來房地產(chǎn)空前的發(fā)展契機，樓市價量齊揚。
高鐵使“城市群”逐步形成
惟進入三、四線城市購房的量能（人與資本）終究是有限的，且多以短期投機為主，從而使樓市“股票化”— —買是為了賣，于是歷經(jīng)2011～2012年的瘋狂搶購之后，2013年二、三線城市進入“去庫存”之“新常態(tài)”，說明長期以來購房者仍偏愛一線城市，其他則以投資獲利為考慮。
直至2016年第四季，同樣在政策引導(dǎo)之下，二三線樓市再現(xiàn)榮景，然而其本質(zhì)卻與以往截然不同。透過“城市群”的推進— —在北京是“8+2京津冀”、上海是“10+1上海大都市圈”、廣深是“9+2粵港澳大灣區(qū)”，及高鐵的高速發(fā)展（已達2.5萬公里，占全球的60%），使城際模糊與“黏性”強化，加之部分一線城市的人口成長受限（北京到2020年控制2300萬人、上海到2035年控制在2500萬人），導(dǎo)致一線城市的房價遭到前所未有的壓制，乃至二、三線城市房價的“急起直追”。
下半年房價“穩(wěn)中有升”
這樣的現(xiàn)象我將之稱之“樓市整隊效應(yīng)”— —好比一群人展開健行，隊伍剛出發(fā)時，人與人之間（線與線之間）的距離是貼近的，但經(jīng)過一段時間后，形成愈拖愈長的人龍（房價差距），這個時候“指揮官”會喊停，讓“先頭部隊”（一線城市）止步，以便落隊者（二、三線城市）趕緊跟上，這就是我在2011年一二綫城市強制限購時，所提出市場將發(fā)生的“樓市整隊效應(yīng)”。而現(xiàn)在則進入到必需盡速緩解的“追尾期”，因為各線城市的房價已過于貼近，再不予以調(diào)節(jié)，市場將走向畸形。
顯而易見的是，許多二、三線城市的平均房價已追平甚至超越了部分一線城市板塊內(nèi)的最低房價，如：上海金山區(qū)房價2.0～2.2萬/平米，而寧波均價2.2萬/平米、福州2.3萬/平米，廈門、三亞就不必說，早已突破3萬/平米！這就使得各線城市之間應(yīng)有的“安全間距”被突破形同“追尾”。此際市場面臨兩種選擇，要嘛二三線城市房價崩盤，要嘛一線城市房價往上走一段，拉開應(yīng)有落差。而我的判斷一如年初預(yù)測：包括上海在內(nèi)的一線城市下半年房價將展開“鋸齒向上”之征途。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
