近日，一則關(guān)于“國家開發(fā)銀行（以下簡稱“國開行”）將棚戶區(qū)改造（以下簡稱“棚改”）貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的傳聞令市場風(fēng)聲鶴唳。當(dāng)日，國開行對外回應(yīng)稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。
6月26日晚間，海通證券邀請國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對國開行收回審批權(quán)限等棚改相關(guān)事宜解答市場疑問。電話會議中，國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹，最近兩周，國開行才將審批權(quán)限收回，就該消息而言，總行層面也是把控的非常嚴(yán)格，怕消息走漏之后，進而出現(xiàn)市場傳聞走樣的問題，引起市場的恐慌。就目前而言，情況沒那么嚴(yán)重�！皺�(quán)限的上收主要是處于兩方面的考量。一是，這兩年國開行分行在審批時，違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重，國開行總行擔(dān)心后期的風(fēng)險隱患就比較多；第二點是，中央對棚改有一定的看法，棚改的貨幣化推高了房價，中央對這個有一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目剂�。”不過，國開行隨即否認，稱未授權(quán)任何人員代表國開行發(fā)表棚改事宜言論。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，過去兩年棚改貨幣化安置，房地產(chǎn)需求存在透支的情況，三四線城市房地產(chǎn)價格進一步上漲的可能性下降。
棚改貨幣化推高房價
棚改貨幣化是否真正推高了房價？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對鳳凰網(wǎng)財經(jīng)表示，整體市場對棚改政策非常敏感，因為這是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。在事實上，貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足下，這些需求放大了購房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢。但一刀切的可能性不存在。
張大偉認為，棚改在過去2年，大部分城市房地產(chǎn)市場活躍提升的一個非常重要原因，2008-2013年，全國棚戶區(qū)改造開工量每年在200-300萬套左右。2014年為470萬套。2015年為601萬套。2016年為606萬套。2017年為609萬套。特別是棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，2013-2016年，全國棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。市場突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬松購房者積極購房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。
從房地產(chǎn)企業(yè)看，過去3年，立足三四線城市的企業(yè)銷售額井噴，最高的已經(jīng)年突破5000億，三四線也出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)，對于房地產(chǎn)市場來說，在未來醞釀巨大的風(fēng)險。截至5月底，2018年新增抵押補充貸款（PSL）投放4371億元，累計同比增加48.32%，抵押補充貸款余額為30978億元，同比增長32%。PSL是棚改貨幣化資金的主要來源。張大偉認為，棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補充貸款的溢出效應(yīng)間接拉動了三四線城市房價上升。
海清FICC頻道全球首席經(jīng)濟學(xué)家鄧海清對鳳凰網(wǎng)財經(jīng)表示，棚改貨幣化，是過去推動三四線城市房地產(chǎn)上漲和房地產(chǎn)去庫存的主要推手，主要與棚改貨幣化增加三四線城市房地產(chǎn)需求有關(guān)。我們認為，過去棚改貨幣化政策具有一定的意義，原因在于，之前三四線城市處于房地產(chǎn)高庫存的情況，棚改貨幣化能有助于去庫存的問題。
三四線也開啟庫存短缺時代
2017年國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上提出，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，加大中央財政補助和金融、用地等支持，即第二個三年計劃。2018年國家制定目標(biāo)為580萬套，雖然高于預(yù)期2018-2020每年500萬套的預(yù)期值，但是低于2017年目標(biāo)600萬套，各省棚戶區(qū)改造任務(wù)總體下降。張大偉分析道，從全國庫存看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時代，當(dāng)下樓市庫存當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存任務(wù)初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。
鄧海清認為，目前來看，考慮到三四線城市房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)相對充分，且房地產(chǎn)價格已經(jīng)明顯上漲了，去庫存的壓力已經(jīng)并不存在，這可能是目前政策層要求上收棚改貨幣化權(quán)限、限制棚改比例的主要原因。
“2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，當(dāng)下庫存是連續(xù)庫存46個月新低。而且看趨勢，三四線庫存在繼續(xù)減少，在一二線進入補庫存后，三四線也開啟庫存短缺時代，當(dāng)下除個別區(qū)域外，庫存基本進入平穩(wěn)時代。棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并減少的時候了，”張大偉認為。
三四線樓市或出現(xiàn)降溫
棚改政策調(diào)整消息一出，市場反應(yīng)激烈。6月26日，地產(chǎn)股集體暴跌，A股和港股均未能幸免。跌幅較大的包括中南建設(shè)下跌9.88%、旭輝控制下跌7.91%、新城控股下跌下跌7.74%、碧桂園下跌6.65%、融信中國下跌6%。那么，未來棚改政策調(diào)整對三四線房價以及整個樓市有何影響？
鄧海清認為，由于經(jīng)過過去兩年棚改貨幣化安置，房地產(chǎn)需求存在透支的情況，三四線城市房地產(chǎn)價格進一步上漲的可能性下降，主要是之前的棚改貨幣化導(dǎo)致房地產(chǎn)需求存在透支，這會降低未來房地產(chǎn)的需求，另一方面，限制棚改貨幣化將降低房地產(chǎn)的資金來源。
關(guān)于未來房地產(chǎn)投資而言，不少市場觀點認為，考慮到去年房地產(chǎn)商拿地較多，未來房地產(chǎn)新開工面積會增加、房地產(chǎn)投資同樣會向好。鄧海清表示并不認同，“主要是房地產(chǎn)新開工面積與房地產(chǎn)商對未來房價預(yù)期有關(guān)，在棚改貨幣化被限制之后，市場對于房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)價格的預(yù)期將會出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，在未來三四線城市房地產(chǎn)價格可能出現(xiàn)拐點的情況下，之前房地產(chǎn)商拿地高水平并不一定會導(dǎo)致新開工會有多好�！�
“由于房地產(chǎn)投資對于中國經(jīng)濟拉動作用明顯，如果未來棚改貨幣化政策導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑，可能會使得房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟貢獻比例下降，”鄧海清說道。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進則表示，棚戶區(qū)改造對地方經(jīng)濟的拉動作用不容忽視，從這個意義上說，地方政府對棚改的熱情并未熄滅。從現(xiàn)有的政策動作來看，未來棚改將逐漸走向規(guī)范化，使之對房價、地方債務(wù)的影響降到最低。他認為，隨著棚改貨幣化安置的退潮，三四線樓市很可能出現(xiàn)降溫，持續(xù)多月的三四線城市領(lǐng)跑房價漲幅榜的現(xiàn)象，將會越來越少。未來房企進駐這些區(qū)域時，也將愈加謹(jǐn)慎，此舉甚至可能倒逼部分房企向一二線城市回流。
房企融資收緊
除了股價大跌，部分房企負債率居高不下。以大力進軍三四線城市的碧桂園為例，碧桂園2017年財報披露的數(shù)據(jù)顯示，公司資產(chǎn)總額達到10496億元，負債合計9330億元，負債率高達88.9%。
有業(yè)內(nèi)人士分析表示，大規(guī)模擴張、并購是碧桂園去年負債率增加的主要原因。2017年，碧桂園新增土地達881宗，平均每天獲取土地達2.4宗。獲取土地建筑面積約1.4億平方米，總代價約為4794.5億元。
不過，負債高企也是房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，綜合房地產(chǎn)上市公司一季報數(shù)據(jù)，截至2018年一季度末，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率僅次于銀行和非銀金融。一季度136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有近40家公司資產(chǎn)負債率超過80%，占比接近26%，近一半企業(yè)資產(chǎn)負債率超過70%。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企的平均負債率達到79.1%，創(chuàng)下2005年以來的最高位。在這136家上市房企中，負債超過百億元的房企總計為67家，占比49%；負債超過300億元的房企有37家，占比為27%，其中，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)位列前三，分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元，負債均超過5000億元！
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