近日，網(wǎng)上沸沸揚揚的棚改暫停消息激起市場震蕩。在資本市場上，地產(chǎn)股普遍大跌，特別是重點布局三、四線城市的房企股價遭受重挫。國開行隨后回應稱，并未全面叫停棚改，存量項目仍在繼續(xù)。市場對此普遍解讀為：“一刀切”停止棚改不現(xiàn)實，但未來授信可能趨嚴。
這一事件或許尚有回轉(zhuǎn)余地，但無論如何，對重倉布局三、四線城市的房企乃至其他企業(yè)而言，警鐘已敲響。據(jù)統(tǒng)計，2016年全國棚改貨幣化安置比例高達48.5%，而三、四線城市是主要受益者。因此，政策變動風險對于這些區(qū)域的樓市前景有一定影響。一時間，“成也三、四線，敗也三、四線”，成為部分房企的“標簽”。
那么，這是否意味著企業(yè)布局三、四線城市的戰(zhàn)略選擇有失誤？
應當說，如此意見有失偏頗。的確，政策潛在的轉(zhuǎn)向風險會讓重倉三、四線城市的房企一時狼狽。但就此質(zhì)疑該決策的有效性，難免有事后諸葛亮之嫌。實際上，企業(yè)選擇重倉布局三、四線城市也是多重因素推動的結(jié)果。
一方面，房企重倉三、四線城市是一、二線城市市場激烈角逐后的“被動”選項。
對于很多房企而言，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市有“被動”因素存在。眾所周知，一線城市土地寸土寸金，競爭激烈，“拿地”之難超乎尋常；加之近兩年一線和熱點二線城市成為政策調(diào)控重點，樓市成交量萎縮、房價也有所下滑，對于不少房企而言，堅守“一、二線”非不愿，而是不能。
與之相對應的，三、四線城市政策較為寬松，且有棚改貨幣化安置的資金支持，加上不少投機資金從一線城市撤退后進入此前房價相對偏低的三、四線城市，使得一些三、四線城市樓市迎來了一波銷售“小高峰”。在此消彼長之下，對規(guī)模相當看重的房企不可能真的能靜觀其變，發(fā)力三、四線城市成為其應時之舉。
另一方面，三、四線城市原本即是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必爭之地，也有一定的市場基礎。
不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，選擇下沉三、四線城市的其他行業(yè)企業(yè)也不少。從餐飲企業(yè)麥當勞、星巴克，到優(yōu)衣庫等快銷時尚品牌，三、四線城市在過去3年迎來了一批企業(yè)進入的潮流。
除了與房企類似的“一、二線市場的飽和、競爭的激烈”等“被動”原因外，更關(guān)鍵的原因是三、四線城市的消費潛力。與一線城市和部分熱點二線城市的高收入高消費（特別是高房貸、高房租、高教育成本、高交通成本）相比，三、四線城市的相對可支配收入并不低。根據(jù)麥肯錫的數(shù)據(jù)預測，未來10年，中國城市家庭消費中產(chǎn)階級及以上占比將大幅度提升，其中，三、四線城市的中產(chǎn)階級將成為未來占比增長最快的群體，且消費升級趨勢更為明顯。
不僅如此，三、四線城市居民消費意愿也隨著經(jīng)濟發(fā)展水漲船高。不少三、四線城市對所謂”品牌效應”的追逐更勝于一、二線城市。無論是傳統(tǒng)的快餐企業(yè)、快銷時尚門店，還是龍頭房企，在三、四線城市都是更受歡迎。特別是一些聲譽好的龍頭房企，在拿地、售房時話語權(quán)更大、品牌溢價效應更加明顯。
當然，在不得不去主動選擇的理由之外，重倉三、四線城市對房企來說仍是風險之舉。
與一、二線城市相比，三、四線城市的傳統(tǒng)短板仍然存在。公共服務和基礎設施建設相對滯后、核心產(chǎn)業(yè)相對單一甚至匱乏造成的發(fā)展后勁不足、對人才吸引力不足；更重要的是，“彈簧門”“旋轉(zhuǎn)門”等一系列阻礙公開、公正、透明的市場競爭環(huán)境，給三、四線城市的競爭力和發(fā)展前景蒙上一層陰影。
這也是本次棚改消息引發(fā)資本市場立刻劇烈反應的一個關(guān)鍵因素。政策變動風險疊加了三、四線城市在發(fā)展前景方面更大的不確定性。歸結(jié)到根本上，投 資者質(zhì)疑的仍是三、四線城市的自身實力能否真正支撐本輪不斷上漲的房價。
這個問題并沒有標準答案。即使同為三、四線城市，甚至是部分縣，發(fā)展程度和發(fā)展前景也不盡相同。實際上，已經(jīng)有部分研究者試圖給出一個在GDP之外衡量城市發(fā)展的“指標模型”。以其中一個為例，有學者提出，要以SKUM，即一個城市星巴克、肯德基、優(yōu)衣庫與博物館的數(shù)量來衡量一個城市競爭力，前三者用來衡量“商業(yè)+商務+住宅”的發(fā)達程度、城市骨架拉伸程度和民間富裕程度，后一個指標則用來反映行政等級、歷史文化厚度和經(jīng)濟發(fā)展實力。根據(jù)這個模型，前30名城市也主要集中在目前的一線、新一線和二線城市。這說明，即使比較軟實力，三、四線城市仍有一段漫長的路要走。
當然，房企的戰(zhàn)略布局成敗影響因素眾多，無論是一時得勢還是一時窘迫，都不能成為定論。政策潛在變化風險造成的資本市場波動證明了一點，即不可過度倚重政策紅利或是窗口期。在階段性得失之外，挺過危機或享受政策狂歡之時，都當明白“實力才是硬道理”，對于房企、任何企業(yè)以及地方經(jīng)濟而言都是如此。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海房天下新聞網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
