從6月初開(kāi)始，上海悄悄地暫停了新盤認(rèn)籌，據(jù)知情人士透露，這波調(diào)整主要是為了針對(duì)公司參與搖號(hào)購(gòu)房的現(xiàn)象補(bǔ)齊政策短板。
6月22日，位于上海寶山楊行板塊的中鐵北城時(shí)代開(kāi)始認(rèn)籌，同時(shí)青浦朱家角的海上灣鷺居項(xiàng)目也進(jìn)入認(rèn)籌環(huán)節(jié)。值得關(guān)注的是，據(jù)中鐵北城時(shí)代項(xiàng)目銷售人員透露，近期搖號(hào)政策將有調(diào)整，雖然政策尚未落地，但目前已不能以公司名義參與認(rèn)籌、搖號(hào)。
“此前上海暫停認(rèn)籌可能就是為了醞釀?wù)哒{(diào)整，但具體內(nèi)容還要等政策落地后確認(rèn)�！睂毶街需F北城時(shí)代項(xiàng)目銷售人員表示，可以肯定的是，目前項(xiàng)目已經(jīng)不能以企業(yè)名義參與認(rèn)籌。不過(guò)相信政策不會(huì)“一竿子打死”，會(huì)對(duì)購(gòu)房企業(yè)類型和標(biāo)準(zhǔn)有具體的要求說(shuō)明。另外，搖號(hào)剩下的房源企業(yè)能否購(gòu)買也要待政策出臺(tái)后才能確定。
有關(guān)媒體報(bào)道，上海市寶山區(qū)住房保障和房屋管理局有工作人員回應(yīng)，該消息屬實(shí)，即企業(yè)在上海不可以購(gòu)買新建商品住宅，且執(zhí)行范圍是上海全市，但目前尚無(wú)相關(guān)文件下發(fā)。
至此，這場(chǎng)“一波三轉(zhuǎn)”的“戲碼”也算是有了最后定論。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士眼中，公司名義購(gòu)房的情況如果泛濫，確實(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)正常秩序造成影響，而上海作為全國(guó)樓市調(diào)控政策執(zhí)行最嚴(yán)格的城市之一，針對(duì)目前市場(chǎng)漏洞，未來(lái)如果真的出臺(tái)類似內(nèi)容的補(bǔ)丁政策，也在情理之中。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，近期有兩個(gè)事件實(shí)際上對(duì)于公司購(gòu)房方面會(huì)有很大的影響。一方面上海市區(qū)此前部分樓盤開(kāi)盤后，出現(xiàn)大量公司購(gòu)房現(xiàn)象，引起了諸多質(zhì)疑，即限購(gòu)政策下公司購(gòu)房卻沒(méi)有限制，顯然有損購(gòu)房者的權(quán)益。另一方面，近期審計(jì)署的報(bào)告也顯示，企業(yè)房產(chǎn)持有后的閑置狀態(tài)，這會(huì)造成房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)的各類資源浪費(fèi)。從這個(gè)角度看，公司購(gòu)房出臺(tái)管制政策非常有必要。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“買房搖號(hào)的初衷是維護(hù)市場(chǎng)公證，買家有公平均等的機(jī)會(huì)買房。但基于‘限價(jià)’，尤其是中環(huán)以內(nèi)新盤出現(xiàn)明顯一二手倒掛現(xiàn)象，有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)獲利空間。導(dǎo)致一些買家利用一些漏洞，以公司名義購(gòu)房。如果公司買房的短板能夠補(bǔ)上，將對(duì)維護(hù)市場(chǎng)公平和穩(wěn)定市場(chǎng)心理有積極作用。另外，從這個(gè)手段也能釋放出調(diào)控不放松的信號(hào)，對(duì)投資客起到震懾作用�！氨R文曦稱。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次寶山相關(guān)樓盤明確禁止公司購(gòu)房的現(xiàn)象，是對(duì)此類購(gòu)房政策漏洞的一次打補(bǔ)丁，真正做到了購(gòu)房交易的公平性，也是未來(lái)包括上海其他區(qū)域，以及全國(guó)其他城市可以積極借鑒的內(nèi)容。這有助于減少房源搶購(gòu)的現(xiàn)象，也是促進(jìn)市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定的重要支撐。
“未來(lái)針對(duì)公司購(gòu)房，建議采取差異化的政策調(diào)控做法�！眹�(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)于庫(kù)存規(guī)模偏小的城市和階段，可以很明確禁止購(gòu)房購(gòu)房。而對(duì)于一些庫(kù)存規(guī)模高的城市，則可以在此類政策上相對(duì)寬松。同時(shí)公司購(gòu)房也應(yīng)該對(duì)于此類住房的持有目的、閑置和使用狀態(tài)等進(jìn)行書面說(shuō)明，在相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告中也應(yīng)該積極做披露，進(jìn)而嚴(yán)查是否存在高管通過(guò)此類方式繞過(guò)限購(gòu)政策而炒房的做法。
3天3城宣布限制企業(yè)購(gòu)房
不僅上海，從24日起，西安、長(zhǎng)沙，杭州連續(xù)3天3地宣布停止企業(yè)搖號(hào)。
24日，西安住房保障和房屋管理局發(fā)布通知，將暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房。西安房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，暫停企事業(yè)單位購(gòu)買住房的主要原因，是防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。
25日剛剛對(duì)企業(yè)購(gòu)房禁購(gòu)的長(zhǎng)沙，也同樣面臨企業(yè)炒房現(xiàn)象。長(zhǎng)沙市副市長(zhǎng)廖建華坦言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是炒房與反炒房的斗爭(zhēng)，重點(diǎn)是打擊囤地捂盤、投機(jī)炒房、違規(guī)銷售和哄抬房?jī)r(jià)等市場(chǎng)亂象。
26日杭州對(duì)企業(yè)限購(gòu)新政，成為繼24日西安、25日長(zhǎng)沙之后，全國(guó)第三個(gè)宣布實(shí)施該類措施的城市。西安市房管局負(fù)責(zé)人明確表示，這是為了“防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房”。業(yè)內(nèi)人士稱，這是防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房，預(yù)計(jì)后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)。
上海等多個(gè)城市或跟進(jìn)打"補(bǔ)丁"
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等多個(gè)一二線熱點(diǎn)城市，都采取了"搖號(hào)購(gòu)房"的方式。 而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，限制企業(yè)購(gòu)房正成為熱點(diǎn)城市調(diào)控樓市新的方向。
最后，隨著限購(gòu)政策的不斷收緊，企業(yè)買房也將限制越來(lái)越多。下面不妨了解下企業(yè)買房的流程：
企業(yè)購(gòu)房流程
1、公司購(gòu)房需要什么資格？
公司分為注冊(cè)在境內(nèi)的公司以及注冊(cè)在境外的公司，注冊(cè)在境內(nèi)的公司購(gòu)買房屋類型和套數(shù)不受限制，注冊(cè)在境外的公司不能在限購(gòu)城市購(gòu)買住宅，如果在限購(gòu)城市有辦事處，可以辦事處的名義購(gòu)買一套非住宅。
2、公司購(gòu)房如何辦理貸款？
以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購(gòu)政策，但因?yàn)榻^大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)僅針對(duì)個(gè)人買房者，公司購(gòu)置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。
3、公司購(gòu)房需要交什么稅？
公司買房繳稅與個(gè)人購(gòu)房繳稅相比要多出很多：
契稅、印花稅
無(wú)論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購(gòu)房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。
房產(chǎn)稅 根據(jù)1986年10月開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。在具體操作過(guò)程中，不同的地區(qū)對(duì)不同性質(zhì)的企業(yè)（如高新企業(yè)、扶貧單位等）可能會(huì)有三年內(nèi)免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。
土地使用稅 按照“建筑面積*30元/年”征收土地使用稅等。如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時(shí)繳納，需要按照每日萬(wàn)分之五繳納滯納金。
此外，公司購(gòu)房所需繳納的稅目較多，計(jì)算較為復(fù)雜，購(gòu)房人最好向相關(guān)稅務(wù)部門詳細(xì)咨詢具體稅費(fèi)金額。
4、公司持有房屋如何交易？
公司持有房屋的交易形式目前主要有兩種，一種是直接將該房屋出售；一種是通過(guò)股權(quán)變更的形式來(lái)進(jìn)行交易，以該房屋在公司資產(chǎn)所占比例來(lái)確定股權(quán)份額，但是這種方法涉及公司的資產(chǎn)、債務(wù)、利潤(rùn)等因素，潛藏風(fēng)險(xiǎn)較多，另外股權(quán)變更的形式并不能改變不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的所有人登記。
5、轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)需要交什么稅？
對(duì)于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過(guò)程中則需要繳納：
1、增值稅及附加
按（不含稅收入-不含稅購(gòu)置原價(jià)）×5.6%征收；
2、土地增值稅
按（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收；或由稅務(wù)機(jī)關(guān)按成交價(jià)格的5%的核定征收；
土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
3、印花稅
按成交價(jià)格×0.05%征收。
此外，轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，目前一般按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的凈利潤(rùn)*25%征收。企業(yè)所得稅一般按季預(yù)繳，年終匯算清繳。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
