長租公寓的真名叫做長租型青年公寓。根據(jù)租賃期的長短，公寓租賃行業(yè)可以分為長租(租賃期一年及以上)和短租(租賃期一年以下)兩大類別，并表現(xiàn)為酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多種形態(tài)。其中，長租型的青年公寓是目前租賃市場的發(fā)展主體，并且已吸引包括開發(fā)商及地產(chǎn)代理商、長租公寓公司、酒店集團、網(wǎng)絡平臺等各類投資主體的關注，因此，“青年公寓”與“長租公寓”有時也被混稱。
中國早先的長租公寓企業(yè)起源于傳統(tǒng)的“二房東”模式，即個人擁有大量房源，整體出租并結(jié)合品牌化運營。2010 年，在消費升級的大背景下，具有更好居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)進入快速發(fā)展和品牌化時期。
長租公寓運營模式
長租公寓從運營模式上分為“集中式”和“分布式”兩種，就二者共性而言，空置率、續(xù)租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標。集中式運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標的，包租后進行改造升級。而分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標準化的服務與改稿，提供全新的租住體驗，其挑戰(zhàn)在于對公寓的管理與社群運營。
分布式運營模式特點
租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，長租公寓市場規(guī)模非常大
在2016 年熱點城市房價快速上漲，而居民收入增速平穩(wěn)(多數(shù)城市人均可支配收入年增速在6~8%區(qū)間)的背景下，剛需購買力受到抑制，首套置業(yè)的購房者年齡被推后。
根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)+長租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016 年部分熱點城市的平均首置年齡已超過35歲，較2012年有明顯提升2~3年，相應的新進入人口的租房周期也普遍上升到了10 年以上(以大學生22 歲畢業(yè)計算)，租房居住需求周期被進一步拉長。長租公寓的市場非常大。2015年中國租賃市場成交總額已經(jīng)超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2025年租金成交總額將達到3萬億元，租賃人口達到2.3億;2030年租金成交總額有望達到4.6萬億元，租賃人口達到2.7億。
長租公寓面對受眾
90后單身大學畢業(yè)生中國的單身人群有兩個億，相當于美國人口的三分之二。新派公寓CBD新國展店，九零后的消費者占到了20%，其實他們有房有車，但想獨立，想酷一些。其實95后更多，最大的90后已經(jīng)27歲，進入結(jié)婚生子的高峰時期，更渴望大戶型的商品住宅。再細分，就是，非本地生源且落戶于就讀地的高校畢業(yè)生。
從市場參與者來看，目前長租公寓主要參與者包括房地產(chǎn)開發(fā) 商、地產(chǎn)服務中介、“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺以及酒店集團。目前長租市場屬于資本大量投入的發(fā)展初 期，各類企業(yè)致力于擴張自身規(guī)模，行業(yè)集中度較低，發(fā)展速度較快但盈利較低的階段。
中國房地產(chǎn)環(huán)境下長租公寓發(fā)展難點
資產(chǎn)價格貴，重資產(chǎn)成本端上升
中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了15-16年地價房價快速上漲后，重點一二線城市地價房價創(chuàng)歷史新高，且從16年限購政策實行后房價維持高位、土地價格繼續(xù)上漲。不斷上升的地價和房價意味著，如果企業(yè)走重資產(chǎn)模式，無論是買地建樓還是買樓裝修，―面粉‖變得越來越貴，成本不斷攀高。
租金漲幅動力欠缺
無論輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)模式，公寓出租后主要盈利和現(xiàn)金流的產(chǎn)生來源于租金的上漲動力。然而，中國一線城市的租金漲幅情況近年并不樂觀。
15-16年期間，中國一線城市二手房租金同比數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下降趨勢，除了上海在15-16年有較大幅度的增長以外，其他一線城市的租金同比數(shù)據(jù)不斷探底。進入17H1，一線城市租金漲幅由正變負。截至2017年7月，除了深圳租金漲幅為正以外，其余一線城市租金漲幅均為負增長。
政策和資本市場對長租公寓均呈向好趨勢，行業(yè)迎來發(fā)展曙光
租賃利好政策頻出
產(chǎn)自2016年《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)布之后，各省市紛紛跟進出臺相應的指導意見，相關的試點工作也在開展當中。相關規(guī)定表明，支持房企拓展業(yè)務范圍，將其持有的房源向社會出租，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。有條件的企業(yè)不僅能夠?qū)⒋媪糠吭从糜谙蚴袌鲎赓U，同時能夠與其他企業(yè)合作，建立開發(fā)經(jīng)營一體化、專業(yè)化模式，發(fā)展租賃地產(chǎn)。此前，住建部和財務部、中央經(jīng)濟工作會議國務院先后發(fā)布5個政策，鼓勵支持發(fā)展租賃市場。
金融支持為行業(yè)發(fā)展保駕護航，公寓行業(yè)ABS 產(chǎn)品成功發(fā)行
到2020年基本形成供應主體多元化、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成�；尽⒈９�、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
注:此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
