這兩天有一條被嚴(yán)重低估的信息是，全國住房信息已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全部聯(lián)網(wǎng)。就在兩三年前，幾乎所有的媒體與專家都認(rèn)為這件事的阻力太大，是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)，沒想到這么快就悄無聲息地辦成了。至此，開征房地產(chǎn)稅在技術(shù)上已經(jīng)再無障礙，一是全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，二是賦予所有“設(shè)區(qū)的市”以地方立法權(quán)，三是國地稅合并已邁出步伐。
在此意義上，房地產(chǎn)稅開征是一件板上釘釘?shù)氖虑�，而且很可能會比媒體預(yù)期還要快。中國的事情就是這樣，很多時候就是在媒體的爭吵聲中逐漸脫敏直至沒人關(guān)心，然后不緊不慢地給辦了�，F(xiàn)在更應(yīng)該關(guān)心的問題是，房地產(chǎn)稅會如何影響房價？以及如何應(yīng)對？
我的理解是，首先要看力度。房地產(chǎn)稅本質(zhì)上是一種持有稅，目前國內(nèi)其實(shí)已有上海、重慶、香港對房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)征稅，但三個城市目前的征收力度都很溫和，上海只對新購買住房征收，重慶只對高端物業(yè)征收，香港的稅基考慮是租金而非房屋市值，而且都有非常寬松的免征條件。所以持有稅對這三個城市的房價走勢，幾乎沒有影響。
正因?yàn)槿绱耍芏嗳藭赃@三座城市的經(jīng)驗(yàn)為例，對房地產(chǎn)稅不屑一顧，嚴(yán)重低估了這項(xiàng)稅收可能發(fā)揮的威力。其實(shí)在很多國家，房地產(chǎn)稅一點(diǎn)都不溫和，在美國一些大城市，每年需要繳納的物業(yè)稅可以高達(dá)房屋市值的3%，注意是市值，不是原始購買值，這個與房價是實(shí)時同步的。如果再加上物業(yè)管理費(fèi)、中介托管費(fèi)等其他持有成本，還會高出3%。
也就是說，一套市價500萬的房產(chǎn)，每年的持有成本最高可以高達(dá)15萬，即便按照中位數(shù)1％的稅率來征收，也高達(dá)5萬元。如果在中國，有幾個普通家庭可以承受？另外， 對那種擁有幾十套房子的人來說，會否給予累進(jìn)制的懲罰性稅率？有這個可能。
“稅收轉(zhuǎn)嫁”的前提有兩個：一是房價處在房價上漲周期，賣方市場，什么都好說，但如果在平穩(wěn)期和下降周期，買方說了算，稅收成本反而會逆向轉(zhuǎn)嫁到賣方。二是稅收總成本不高，可以通過增值收益消化，但如果稅收成本足夠高，房屋的投資價值會無限接近零，千萬不要低估稅收對市場的影響，這個工具不是沒有用，不用而已。
世界上沒有幾個國家會使用房地產(chǎn)稅來降房價。一方面，房地產(chǎn)市場的外部性太強(qiáng)，特別是與金融市場的聯(lián)系度極高，房價如果波動太大，往往會波及到整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定，得不償失。美國次貸危機(jī)就是一個教訓(xùn)，任何一個國家的政府都沒有理由讓房價崩盤。另一方面，稅收本質(zhì)上也是一門生意，必須考慮長遠(yuǎn)性，苛捐重稅往往會導(dǎo)致“竭澤而漁”，導(dǎo)致政府減收，同樣得不償失。
從世界經(jīng)濟(jì)史來看，房價大幅下跌不是沒有，但其發(fā)生的時機(jī)往往是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，而非人為的調(diào)控。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者羅伯特·席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數(shù)，該指數(shù)發(fā)現(xiàn)，從1890年～2013年長達(dá)123年的歷史中，美國房價真正大跌的只有兩次：一次是1929年～1933年的大蕭條時代；另一次是2007年～2011年的全球金融風(fēng)暴時代，其他大部分時間表現(xiàn)為上漲與平穩(wěn)。
所以，真正讓房價大幅下跌的一定不是調(diào)控，也不是房地產(chǎn)稅，而是整體性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但任何調(diào)控的初衷也是為了防止經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)，調(diào)控實(shí)際上又成了捍衛(wèi)房價穩(wěn)定的保護(hù)傘。所以，調(diào)控的真正目標(biāo)，既不是房價暴跌，也不是房價暴漲，而是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，讓房子回歸“房住不炒”的本源。
說了這么多，真正的結(jié)論是：面對板上釘釘?shù)摹胺康禺a(chǎn)稅”，既不能高估，也不能低估。不能高估的原因是，它一定不會讓房價出現(xiàn)斷崖式下跌，否則市場會不可控。不能低估的原因是，它會與其他組合拳一起，逐漸剝離房子投資屬性，讓不動產(chǎn)的投資收益回歸社會無風(fēng)險利率水平，這才是真正需要重視的。
還是前文說到的席勒指數(shù)，如果盤點(diǎn)1890年到2013年的美國房價走勢，可以發(fā)現(xiàn)，美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高于美國2.8%的通脹率。這其實(shí)就是社會無風(fēng)險利率水平，換句話說，和買余額寶差不多。不過，請注意這個指數(shù)的時間跨度是100年，中國的房地產(chǎn)市場才剛剛20年時間，肯定不能用席勒指數(shù)來解釋。對投資者來說，也根本不需要考慮100年這么長的投資周期，10年甚至5年就夠了。
既然大環(huán)境與大趨勢不可對抗，個人應(yīng)該如何決策呢？我給出兩點(diǎn)建議：
一是分散配置：房地產(chǎn)稅是一種地方稅，不可能做到全國一盤旗，一定會因城施策。一線城市有條件開征，但其他城市未必，很多二三線城市目前正在搞人才爭奪戰(zhàn)，如果開征房產(chǎn)稅，會加速人才與產(chǎn)業(yè)的流失。相反，這些城市可能會以低稅率甚至零稅率為籌碼，與一線城市爭奪人才。所以，分散配置是有必要的，雞蛋不要放在同一個籃子里。
二是購買有租金價值的物業(yè)。從紐約、倫敦、香港的經(jīng)驗(yàn)來看，租金是一個對沖物業(yè)持有成本的有利工具，例如紐約不少房子的租售比高達(dá)5%，扣除3個點(diǎn)的持有成本后，還能有2個點(diǎn)的收益，再加上每年2個點(diǎn)～3個點(diǎn)的升值收益，跑贏通脹還是可以的。
所以，房產(chǎn)稅時代，一定要把租金價值重視起來，這可能會從根本上改變原來的邏輯：那種租金價值低的遠(yuǎn)郊住宅，可能會因?yàn)榉慨a(chǎn)稅而加速拋售，而市中心那種租金價值高的商住物業(yè)或者極小戶型，反而可能會價值重估。
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