證監(jiān)會(huì)披露信息，泰禾集團(tuán)、中弘股份這兩家房企的非公開發(fā)行股票申請(qǐng)流程，狀態(tài)皆顯示為“中止審查”。這意味著兩家房企的定增已經(jīng)被否，而這只是目前房企融資碰壁的冰山一角。
房企定增發(fā)債頻頻失敗
幾乎同時(shí)，上交所披露信息顯示，保利置業(yè)的一項(xiàng)額度為15.14億元的購房尾款A(yù)BS（資產(chǎn)支持計(jì)劃）于6月19日中止；天津天房瑞誠的一筆9.98億元限價(jià)房委托貸款債權(quán)ABS，于6月15日中止；金融街?jǐn)M發(fā)行的一筆50億元公司債券，于6月15日中止。
近一個(gè)月以來，包括合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園、花樣年、新城控股、上海寶龍實(shí)業(yè)、福晟集團(tuán)等10家房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)中止了公司債發(fā)行。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，中止發(fā)行債券累計(jì)金額接近500億元。
2016年四季度以來，債市由牛轉(zhuǎn)熊，疊加房地產(chǎn)債券發(fā)行受限，地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模明顯收縮。據(jù)海通證券數(shù)據(jù)，2017年地產(chǎn)企業(yè)債券融資量1264.9億元，僅為2016年的16.9%。進(jìn)入2018年，債市快速反彈背景下3月地產(chǎn)公司債融資一度回升，但隨著債市調(diào)整，房地產(chǎn)債融資量再次回落，4月地產(chǎn)債發(fā)行量回落至299.1億元，5月中上旬房地產(chǎn)債券發(fā)行量共計(jì)155.2億元，凈融資量119.3億元，約是4月中上旬的1/3。
根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)資金的監(jiān)測(cè)，截至2017年底，債權(quán)類資金占比已經(jīng)接近八成，其中絕大部分為銀行貸款�？梢�，銀行對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，直接決定了房地產(chǎn)業(yè)資金面的松緊情況。
不過，銀行對(duì)房企貸款也越來越嚴(yán)格，工行、農(nóng)行、中行、招行、上海銀行等均做出相應(yīng)的風(fēng)控部署，如工行提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，審慎把握庫存消化周期較長的三四線城市新增住宅開發(fā)融資，從嚴(yán)控制商用房開發(fā)融資，農(nóng)行則提出要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策及各項(xiàng)監(jiān)管要求，堅(jiān)持“一城一策”的差異化管理策略，從嚴(yán)控制高庫存城市的住房項(xiàng)目及地價(jià)過高的高成本項(xiàng)目。
更重要的是，2018年4月27日資管新規(guī)落地，表外理財(cái)借道非銀通道（非標(biāo)）流向地產(chǎn)行業(yè)受到徹底約束。
房企將面臨償債高峰
近年來，房企幾乎都依賴高杠桿率發(fā)展，一季報(bào)顯示，A股130家房地產(chǎn)企業(yè)中，有超過一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。其中，有近20家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過85%。房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于高位。
2018年大量的房地產(chǎn)債務(wù)將進(jìn)入還款高峰期，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，由于前幾年的瘋狂擴(kuò)張，今年房企將迎來了近2000億的高額還債額。其中今年三季度到期高達(dá)932億元、四季度到期高達(dá)698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。
對(duì)于進(jìn)入還債期的房企來說，融新錢還老債無疑是暫時(shí)解決問題的方法之一，很多房企尤其是中小房企融不到新錢就將面臨生死考驗(yàn)。尋求多元化融資渠道，提高融資成本，成為今年以來房企苦苦擺脫困境的主要方式。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在已披露的數(shù)據(jù)中，5月融資成本最低的一筆是保利地產(chǎn)發(fā)行的金額為20億元的2018年度第二期中期票據(jù)，5年到期，利率為4.88%。融資成本最高的是榮盛發(fā)展于2018年5月25日在全國銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的2018年度第三期非公開定向債務(wù)融資工具，利率為7.3%。
隨著境內(nèi)融資利好不再，公司債陸續(xù)到期，房企或轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外或?qū)ふ倚碌娜谫Y渠道，后期的融資成本也將很難實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮，甚至可能出現(xiàn)反彈。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年前5個(gè)月（不含5月31日），房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到71筆，比去年同期增加40筆；融資金額293.72億美元，同比增長130%。但海外融資的成本也在提升，如華南城于5月25日發(fā)行的一筆美元債券，利率就達(dá)到10.875%。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海房天下新聞網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
