十九大報告指出，我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期。在中高端消費、創(chuàng)新引領(lǐng)、綠色低碳、共享經(jīng)濟、現(xiàn)代供應(yīng)鏈、人力資本服務(wù)等領(lǐng)域培育新增長點、形成新動能。如何培育新動能如今已經(jīng)成為各行各業(yè)加快產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，促進經(jīng)濟向高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，是我國經(jīng)濟發(fā)展重要的動能，但是隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展進入新時代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式帶來的弊端廣為詬病，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展動能也在衰竭，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動能如何激發(fā)和培育不但關(guān)系這一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，也關(guān)系我國經(jīng)濟社會的穩(wěn)定。
一、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展動能已衰竭
房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。從拉動經(jīng)濟方面來看，房地產(chǎn)業(yè)可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接影響60余個行業(yè)�？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費對GDP的帶動，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻更大，所以2003年，我國正式將房地產(chǎn)業(yè)作為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。此后，10多年在快速增長的中國經(jīng)濟及快速推進的城鎮(zhèn)化背景下， 中國房地產(chǎn)市場也突飛猛進，但是， 中國房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)顯得較為滯后， 以至于房地產(chǎn)在快速繁榮的同時，房地產(chǎn)泡沫也在快速地集聚，過高的房地產(chǎn)價格既過早地透支了中國發(fā)展的動力，擠占中國的消費能力，也為中國經(jīng)濟發(fā)展埋下了非常危險的伏筆。隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)全面繁榮時代已經(jīng)結(jié)束，局部地區(qū)開始進入過剩階段， 即使沒有當(dāng)前嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的真實需求在各地已經(jīng)產(chǎn)生很大的差異。房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的貢獻度在不斷下降已是不爭的事實，房地產(chǎn)業(yè)界人士普遍認為中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從黃金時代進入白銀時代，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)新常態(tài)，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡和可持續(xù)發(fā)展不但對行業(yè)乃至中國經(jīng)濟都十分重要。
房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入新的階段，動能發(fā)生轉(zhuǎn)換已是不爭的事實。從全國來看，房地產(chǎn)新開工面積自1998年住房完全商品化后，新開工面積整體呈現(xiàn)快速上升趨勢，但是2013年新開工面積達到201207．84萬平方米的巔峰后開始回落。而房地產(chǎn)區(qū)域過剩威脅經(jīng)濟的安全，為了保持房地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)去庫存在2016年被列入國家經(jīng)濟工作的重點任務(wù)之一。但這也并不意味著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域動能的衰竭， 畢竟我國還有很大一部分城鎮(zhèn)化增長空間，按照發(fā)達國家80％以上的城鎮(zhèn)化率， 我國目前常駐人口城鎮(zhèn)化率才只有58．52％，同時，我國的第一批商品房住戶進行改善性需求階段。 即使在歐美這些發(fā)達國家，房地產(chǎn)經(jīng)濟仍然是經(jīng)濟發(fā)展的一個重要領(lǐng)域。但是，我們必須清醒地認識到，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展動能正在衰竭，但是， 比較明確的一點就是房地產(chǎn)發(fā)展的傳統(tǒng)動能正在衰竭，新房市場的紅利期已經(jīng)過去，粗放式的開發(fā)與銷售已經(jīng)不再能適應(yīng)社會的需求，人們對于住房的需求已經(jīng)不僅僅只是物理意義的居所，而是綜合考量與住房相關(guān)聯(lián)的配套、服務(wù)。 因此， 當(dāng)前我國的房地產(chǎn)發(fā)展必須結(jié)合我國經(jīng)濟社會的發(fā)展階段和世界科技發(fā)展的新階段，為房地產(chǎn)發(fā)展注入新動能。
二、房地產(chǎn)發(fā)展新動能的打造
房地產(chǎn)業(yè)必須審時度勢，利用當(dāng)前我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會主要矛盾轉(zhuǎn)變等有利時機，積極加大房地產(chǎn)業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級，實行新舊動能轉(zhuǎn)換，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
(一)轉(zhuǎn)型升級發(fā)掘新動能。 當(dāng)前新舊動能轉(zhuǎn)換并非拋棄舊動能， 而是要在舊動能上實現(xiàn)“老樹開新花，結(jié)新果”。房地產(chǎn)領(lǐng)域的新動能首先就應(yīng)該從房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級去挖掘。過去通過造新房的傳統(tǒng)發(fā)展方式的動能越來越小，但是對于已有的存量住房實施改造升級具有非常大的空間。 比如隨著人口老齡化的到來，對于傳統(tǒng)建筑加裝電梯的需求已經(jīng)非常迫切。有權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上世紀80年代以來，我國建成的無電梯既有建筑至少有80億平方米，還有一些相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施的升級也是挖掘新動能的重要空間。 比如一些老舊小區(qū)缺乏停車位，如何建造新的立體式停車位也是改造升級的重要內(nèi)容。優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)也正成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)升級和挖掘新動能的重要內(nèi)容。 當(dāng)前，人們對于住宅的需求已經(jīng)不僅僅限于居住等硬件功能上，社區(qū)的生態(tài)環(huán)境和配套設(shè)施完備程度等正成為地產(chǎn)類產(chǎn)品的重要附加值來源。 同時，作為建設(shè)美麗中國和生態(tài)文明的一部分，這也是我國高質(zhì)量發(fā)展重要內(nèi)涵在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)。
除了對存量房的硬件改造可以挖掘新動能，為存量房提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的升級等軟件建設(shè)的動能潛力巨大。物業(yè)管理作為現(xiàn)代住房管理模式，雖說是朝陽產(chǎn)業(yè)，但在中國發(fā)展還很不成熟，行業(yè)總體還處于低水平運行的狀態(tài)。但是隨著物業(yè)管理與小區(qū)價值和住宅價格的高度正相關(guān)，現(xiàn)代人越來越重視物業(yè)管理。而且，隨著時代的發(fā)展，物業(yè)管理正由勞動密集型、簡單勞動提供者向規(guī)�；⒓s化、專業(yè)化經(jīng)營的技術(shù)密集型、服務(wù)創(chuàng)新型的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級。
另外，房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展以后，人們對于居住品質(zhì)的要求越來越高， 需求從單純對于面積的需求轉(zhuǎn)為對于居住舒適性的需求，住宅甚至已經(jīng)不再僅僅局限于居住功能，休閑度假、投資等等用途的購房者逐漸增加。這些多樣化的需求就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要方向，也是房地產(chǎn)新舊動能轉(zhuǎn)換的重要著力點。
二)創(chuàng)新發(fā)展培育新動能。新動能培育除了從舊動能里面挖掘新動能外，再就是通過創(chuàng)新培育新動能。 當(dāng)前隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的興起，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式創(chuàng)新帶來極大潛力。就新模式來看，房地產(chǎn)業(yè)面對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拐點，必須要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)為精細化運營，從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)為價值驅(qū)動。從單一住宅開發(fā)向綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變，不僅滿足居住和生活， 而是能與就業(yè)及城市公共基礎(chǔ)設(shè)施等方面結(jié)合，從側(cè)重開發(fā)向開發(fā)、運營、服務(wù)和經(jīng)營方向轉(zhuǎn)變。
運營模式上的創(chuàng)新也要有足夠重視。近些年隨著共享經(jīng)濟在中國的大幅增長，房地產(chǎn)領(lǐng)域的共享模式也動力十足。共享住宿發(fā)展在拓寬就業(yè)創(chuàng)業(yè)渠道、增加居民收入等方面的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)國家信息中心的報告顯示2017我國共享住宿市場交易規(guī)模約145億元， 比上年增長70．6％；參與者人數(shù)約為7800萬人，其中房客約7600萬人：主要共享住宿平臺的國內(nèi)房源數(shù)量約300萬套； 融資額約為5，4億美元， 比上年增長約180％。預(yù)計到2020年，我國共享住宿市場交易規(guī)模有望達500億元。
(三)供給側(cè)改革激發(fā)新動能。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長期任務(wù)就是育新替舊，通過培育新供給形成新動能。 當(dāng)前，我國各級政府都在切實落實中央關(guān)于“房子是用來住的不是用來炒的”這一重要定位， 糾正前期房地產(chǎn)市場由于相關(guān)制度建設(shè)不完善帶來的弊端。 目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展可以說已經(jīng)進入3．0時代， 即多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這一新的時代需要加強房地產(chǎn)供給側(cè)改革，促進新的供給方式的變革，增加住房供給。
供給側(cè)改革首先應(yīng)該從房地產(chǎn)市場源頭的土地供給側(cè)進行改革，激發(fā)房地產(chǎn)市場新的發(fā)展動力。針對我國工業(yè)用地占比較大，住宅用地占比較小這一突出問題， 必須加快土地供給制度改革，在人口流入較快城市增加住宅用地占城市建設(shè)用地比重，將部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。 當(dāng)前國家已經(jīng)允許部分城市展開集體土地建設(shè)公租房的試點就是將土地改革與保障性住房結(jié)合，不斷試點、不斷探索、不斷改革的一個非常好的促進新動能釋放的點。但是， 改革過程中必須明晰各方的利益，保障新動能釋放具有可持續(xù)性。
其次，供給側(cè)改革應(yīng)該通過對于存量房市場的改革，加快存量房市場動能的釋放。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，很多大中城市已經(jīng)開始進入存量房時代。來自鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京、上海和深圳三地的二手房成交套數(shù)達到73萬套，是新房成交量的2．7倍。除此之外，廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等二線城市二手房交易量的占比也呈現(xiàn)逐年擴大的趨勢。 中國房地產(chǎn)市場住宅存量規(guī)模已達到200億平米，如何在全國房屋流動率只有3％的情況下，把200億平米的存量物業(yè)通過各種手段推動到流通中，是房地產(chǎn)供給側(cè)的一個重要課題。 因此，房地產(chǎn)存量房市場的改革既可提高房屋流通效率，又有利于落實房住不炒的理念。
四)新技術(shù)革命創(chuàng)造新動能。一個經(jīng)常被忽略的事實是建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50％，這一比例遠遠高于運輸和工業(yè)領(lǐng)域。 目前低碳建筑已逐漸成為國際建筑界的主流趨勢。我國建筑占到全球市場的40％，但粗放的發(fā)展模式既造成了資源的極大浪費，也帶來比較嚴重的環(huán)境問題。十八大上“美麗中國”的提出，對正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)行業(yè)是很好的發(fā)展機遇，國家對低碳建筑實行財政補貼，房地產(chǎn)業(yè)將朝著更為低能耗的方向發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機遇，積極引入新材料、新的節(jié)能環(huán)保建筑技術(shù)，為企業(yè)發(fā)展注入新動能。通過大量新技術(shù)、新材料的運用，更低碳更環(huán)保的建筑更有利于居住的健康和衛(wèi)生， 能夠讓房屋產(chǎn)生了更高的價值， 同時，住宅從簡單的居住功能發(fā)展為品質(zhì)生活追求的功能，催生了改善性住宅的需求和轉(zhuǎn)型。
另外， 隨著科技的不斷發(fā)展和進步，人工智能技術(shù)也逐漸的親民化，并且逐步融入房地產(chǎn)市場，走進了人們的家庭。雖然， 目前的智能家居還只是智能硬件與家居產(chǎn)品的一種物理結(jié)合，智能家居目前還處于起步階段，只實現(xiàn)了自動化和初步的智能化。但是，隨著科技的發(fā)展，人們對于生活中便捷、高效的需求越來越高，依托于人工智能技術(shù)的智能家居也很好的契合，未來，可以說智能家居的發(fā)展前景十分廣闊，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域新動能的一個爆發(fā)點。
三、激發(fā)新動能的政策建議
在激發(fā)房地產(chǎn)新動能的過程中需要從中央的頂層設(shè)計到地方的政策落實，從制度和環(huán)境建設(shè)等方面不斷完善，為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新動能變現(xiàn)創(chuàng)造條件。
一是要繼續(xù)深化房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革。尤其是對阻礙動能釋放的改革力度應(yīng)該再大一些。利用稅收和激勵等相關(guān)手段盤活各主體手中的存量房，鼓勵企業(yè)或者房主住房出租，可以在減稅、融資等方面有所支持，增加市場的有效供給。完善交易制度，使得交易能夠便捷、有效、安全的進行。加快信息共享，減少信息獲取成本，和信息不對稱造成的資源浪費。各地根據(jù)人口結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展水平，積極支持工業(yè)、創(chuàng)業(yè)工場、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化、體育、旅游、物流、商務(wù)以及城市綜合體等跨界地產(chǎn)的開發(fā)。針對我國當(dāng)前土地市場的二元化狀態(tài)，加快制度改革，不限于當(dāng)前對于集體用地試點公租房建設(shè)這一改革舉措，應(yīng)該加快實施農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市，同價同權(quán)，農(nóng)民宅基地在更大范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等。同時，著手解決由來已久的小產(chǎn)權(quán)房間題。
二是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 向?qū)I(yè)化、規(guī)�；�、品牌化方向發(fā)展，加快培育知名企業(yè)、品牌企業(yè)，組建大型企業(yè)集團，推動開發(fā)企業(yè)與物業(yè)、 中介之間的合作。增強企業(yè)市場競爭力， 引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)多元發(fā)展，鼓勵發(fā)展教育、醫(yī)療、物流等跨界地產(chǎn)。 引導(dǎo)開發(fā)、物業(yè)、中介骨干企業(yè)開展技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，提升房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的尤其是后端服務(wù)的附加值。強化企業(yè)服務(wù)，采取有效措施，推進項目建設(shè)，推廣成品住宅，建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住宅，提升住宅品質(zhì)和小區(qū)品位。
三是加強對創(chuàng)新的包容審慎監(jiān)管機制建設(shè)。針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)模式創(chuàng)新應(yīng)該進一步完善宏觀政策與制度環(huán)境。提升創(chuàng)新服務(wù)的標(biāo)準化， 明確其法律地位，創(chuàng)新行業(yè)監(jiān)管模式等。在國家層面，形成鼓勵創(chuàng)新、包容審慎的監(jiān)管取向與政策框架，逐步建立多部門協(xié)同監(jiān)管的機制。在地方層面，針對于房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的一些創(chuàng)新實踐，應(yīng)該及時出臺試點示范、行業(yè)管理等方面的政策。
四是加強對房地產(chǎn)領(lǐng)域的科技創(chuàng)新扶持力度。 改變長期以來對房地產(chǎn)領(lǐng)域科技創(chuàng)新重視程度不高的氛圍，加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域各環(huán)節(jié)科技創(chuàng)新的激勵機制建設(shè)。包括房地產(chǎn)領(lǐng)域源頭的建筑新材料的科技創(chuàng)新、建筑用地集約化使用的規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新、房地產(chǎn)綠色節(jié)能生態(tài)建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新， 以及房地產(chǎn)服務(wù)和管理的創(chuàng)新等等 ！
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