推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)
2017年，可以說是房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)折之年。展望未來，預(yù)計房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)有望加快，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)將繼續(xù)向縱深方向發(fā)展。
1.預(yù)計將繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房
從出臺租賃政策的城市來看，近期北京發(fā)布的租賃新政對承租人在落戶和享受義務(wù)教育等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)上的規(guī)定更為詳細(xì)，預(yù)計將成為建設(shè)住房租賃制度的標(biāo)桿，未來試點城市擴圍是大勢所趨。同時，此次對于集體建設(shè)用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運行面臨更多變化，也會重塑中國傳統(tǒng)的居住模式。
2.共有產(chǎn)權(quán)住房將進(jìn)一步擴圍
從可復(fù)制性來看，共有產(chǎn)權(quán)住房這種模式前期已積累了豐富的施行經(jīng)驗，后期具備良好的運行基礎(chǔ)和優(yōu)化的空間。而且，北京等城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房對全國其他城市后期的住房制度改革也將形成良好的示范。租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、商品房共同形成階梯式供應(yīng)格局，住房結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到優(yōu)化，以匹配并滿足不同收入階層或者家庭在不同收入階段的需求。
3.限售政策將延續(xù)并可能在更多城市推出
限售政策相對于限購限貸來講，該政策既能實現(xiàn)去庫存的導(dǎo)向，同時通過強制購房者增加持有時間，增加了投資投機購房的風(fēng)險，防范各類短期資金套現(xiàn)，有利于抑制投資投機，讓住房回歸其居住本質(zhì)。
4.房地產(chǎn)稅立法工作或?qū)⑦M(jìn)一步加快
早在2013年11月，中央就提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。由于房地產(chǎn)稅涉及范圍太廣，一旦征收可能影響會非常大，因此，幾年來一直沒有太大進(jìn)展。但從2017年政策走向來看，預(yù)計房地產(chǎn)稅立法工作或?qū)⑦M(jìn)一步加快，以切實推動建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制。
總而言之，未來政策將圍繞推動房地產(chǎn)回歸其居住屬性這一主導(dǎo)方向來展開。預(yù)計在這些政策作用下，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個不同于以往的發(fā)展時期�？梢灶A(yù)期，未來將會有更多的買房需求通過租賃進(jìn)行分流，房地產(chǎn)市場長期以來“輕租重售”的局面將得到改變。長租公寓等租賃業(yè)務(wù)將得到較快發(fā)展，滿足低收入群體或者城市“夾心層”人群的住房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)也將不斷增加。同時，熱點城市土地供應(yīng)趨于增加，再加上一連串調(diào)控組合拳。最重要的是，我國貨幣和信貸政策的持續(xù)收緊將在較長的時期內(nèi)存在。在這些政策作用下，預(yù)計房價延續(xù)以往大幅上漲的可能性降低。
但長效機制的建立將是一個長期的過程，2018年迫于財政壓力，預(yù)計一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控可能隱形放松。因為，如果不適當(dāng)放松，將誤傷剛需和改善型需求，并將帶來地方財政收入的斷崖式下跌。2018年政府財政收入增長乏力，甚至極有可能出現(xiàn)同比下滑。在這種情況下，只能通過增加赤字、地方債、國債的方式來“穩(wěn)增長”，同時適當(dāng)搞活股市。另外，國家希望通過“新一輪開放”來刺激外資流入。但這些仍然不夠，讓房子或土地維持一定的成交量就成為“必須的選項”。
房地產(chǎn)市場總體將保持平穩(wěn)發(fā)展
隨著各項調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場將面臨許多不確定因素，購房者持幣觀望氣氛日漸濃厚，預(yù)計房屋成交量將會出現(xiàn)明顯下滑，房價在部分城市將出現(xiàn)松動跡象，但防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍是重中之重，預(yù)計房地產(chǎn)市場將在較長一段時間內(nèi)保持平穩(wěn)態(tài)勢，出現(xiàn)房價大幅下跌的概率很低。
1.二線城市房價“市場分化”特征更加明顯
從中長期來看，房價“市場分化”特征將更加明顯，有人口顯著增量的、高級別的城市（及其城市圈），房價仍然可能是趨勢性上漲。從各線城市來看，與一線城市房價相對整齊劃一的趨勢性上漲態(tài)勢不同，二線城市之間情況差異較大，導(dǎo)致房價變動冷熱不均。
（1）房價走勢一定程度上取決于城市對人口的吸引力。
從長周期來看，住房價值主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量。因此，房價走勢在一定程度上取決于城市對人口的吸引力。有人口流入，就會有購房需求。在一些房源供應(yīng)不足的地區(qū)，尤其是熱點區(qū)域的房子依然搶手，至少在長期租賃政策完善以前是這樣的。
從2011年至2016年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、合肥、北京、成都、重慶、深圳和廣州在過去5年是全國人口流入最多的城市，人口競爭優(yōu)勢突出。可以看出，天津和合肥已超越北京、上海和深圳等一線城市，成為近5年人口增長最多的城市。這主要源于天津仍處于城市擴張期，同時受益于京津冀城市群規(guī)劃。同樣，近年來大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施不斷完善，商業(yè)和娛樂也逐步成型，推動合肥常住居民數(shù)量陡增。另外，成都和重慶兩個城市也變化顯著，在一定程度上反映了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流。相比之下，上海、鄭州、武漢、石家莊和長沙處于第二梯隊，年均新增常住人口在10萬至20萬之間。這12個城市是目前全國人口增長最快的地區(qū)，城市競爭力正在不斷增強。
（2）城市發(fā)展?jié)摿Γ瑥母旧蠜Q定了一個城市的房價走勢。
考慮城市發(fā)展，要放在國家對城市的規(guī)劃框架下來進(jìn)行。因此，未來城市群的發(fā)展方向值得關(guān)注。國務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個城市群，包括長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣、關(guān)中平原、哈長、遼中南、晉中、呼包鄂榆、黔中、滇中、蘭州—西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。截至2018年2月，包括長江中游、哈長、成渝、長江三角洲、中原、北部灣和關(guān)中平原7個城市群已獲批。
僅從城市發(fā)展?jié)摿砜�，我們重點看好長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關(guān)中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟南、青島、福州、武漢和長沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是近幾年上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)。
（3）前期房價上漲幅度過高的城市房價空間可能已被透支 。
在2016年研究報告《房地產(chǎn)市場區(qū)域分化態(tài)勢跟蹤研究》中，我們預(yù)測2017年看好的城市分別是：第一類，天津；第二類，武漢、鄭州；第三類，成都和西安；第四類，杭州、濟南和青島等旅游城市。梳理2017年各城市二手住宅價格增速，廣州、無錫、武漢名列前三，同比增速在17%以上；鄭州、長沙、廈門緊隨其后，同比增速15%以上；杭州、南京、北京、福州、惠州、合肥、青島、濟南、天津同比增速也超過了10%�？梢钥闯觯P者看好的二線城市中，除了成都和西安外，其余都進(jìn)入了前15名。
綜合考慮各城市的經(jīng)濟發(fā)展情況，對流動人口的吸引力，以及前期房價上漲對各城市房價的透支情況等因素，未來二線城市中的以下城市仍被看好。
第一類，天津。天津人口已超過1500萬，是近5年來國內(nèi)人口流入最多的城市。天津在京津冀城市群規(guī)劃中戰(zhàn)略地位顯著。
第二類，成都和西安。西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房價尚屬相對洼地。2016年和2017年，成都、西安等西部城市房價漲幅均未超過10%。由于西部經(jīng)濟發(fā)展水平與東部發(fā)達(dá)地區(qū)相比仍有差距，但土地供應(yīng)相對充足，因此近年來住宅市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。未來，隨著西部核心城市不斷承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口回流，城市發(fā)展有望進(jìn)入新的階段，成渝城市群是西部最具發(fā)展?jié)摿驮鲩L活力的地區(qū)，成都作為成渝城市群核心城市，人力、財力優(yōu)勢已不僅限于省內(nèi)及周邊，對整個西南地區(qū)的輻射作用也在日益加強。同樣，西安在西北地區(qū)的地位也首屈一指。
第三類，石家莊。石家莊的年均人口增量超過10萬，僅次于鄭州和武漢，但2017年石家莊的住房價格增速卻遠(yuǎn)低于鄭州和武漢。
第四類，武漢和鄭州。武漢和鄭州人口規(guī)模均達(dá)千萬級，也同屬人口流入的第二梯隊城市，大量的人口帶來大規(guī)模住房需求。另外，它們分別是長江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省內(nèi)具有絕對優(yōu)勢地位，此類城市是繼沿海發(fā)達(dá)城市之后，產(chǎn)業(yè)和人口增長最具潛力的地區(qū)。2016年12月26日，國家發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，其中明確提出支持武漢和鄭州建設(shè)成為國家中心城市，城市地位再次升級。
2. 三四線城市去庫存仍是主要任務(wù)
關(guān)于我國三四線城市房地產(chǎn)市場的庫存壓力，并不能簡單地根據(jù)70大中城市和百城數(shù)據(jù)去推斷其庫存。這是因為，我國有293個地級市、361個縣級市和1381個縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。換一句話說，三四線城市的實際庫存可能永遠(yuǎn)高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持，去庫存也是依然任重道遠(yuǎn)，因此，我們總體上謹(jǐn)慎看待三四線城市的房價趨勢。
但在三四線城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點看好長三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市，這兩大城市群經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，未來有望進(jìn)一步吸納人口。其次是看好成渝（臨近成都）和長江中游（臨近武漢）城市群中距離首位城市較近的中小城市，這些城市群本身有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域中心，周邊腹地廣闊，地理條件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會有一定程度的政策傾斜。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海房天下網(wǎng)站文章內(nèi)容僅供參考！
